Corretor Rubens Cavallieri Colunista

Como Minimizar os Juros Altos do Financiamento Imobiliário

24/04/2025

A elevada taxa de juros para financiamento imobiliário no Brasil representa um desafio significativo para o mercado e, consequentemente, para a atuação do corretor de imóveis. No entanto, mesmo em um cenário de crédito mais caro, é possível adotar estratégias para minimizar o impacto nas vendas e continuar a ser um profissional relevante e bem-sucedido. Este relatório apresenta algumas dessas estratégias: 1. Domínio e Educação sobre o Financiamento Imobiliário Tornar-se um Especialista em Crédito: Em tempos de juros altos, o conhecimento profundo sobre as diversas modalidades de financiamento, as taxas praticadas por diferentes instituições financeiras (bancos, cooperativas de crédito, etc.), os sistemas de amortização (SAC, Price), os custos adicionais (seguros, taxas administrativas) e os programas habitacionais (como o Minha Casa Minha Vida, com suas regras específicas) é fundamental. Orientar o Cliente: O corretor deve estar apto a explicar de forma clara o impacto dos juros no valor total financiado e nas parcelas. Simular diferentes cenários com base na renda do cliente, valor do imóvel e prazo de financiamento ajuda a diminuir o impacto e a buscar a opção mais viável dentro da realidade financeira do comprador. Auxiliar na Análise de Crédito: Compreender os critérios de análise de crédito das instituições financeiras e orientar o cliente sobre como melhorar seu perfil (reduzir dívidas, comprovar renda, etc.) pode aumentar as chances de aprovação e, potencialmente, acesso a melhores condições. 2. Foco no Valor e nos Benefícios do Imóvel: Ir Além do Preço: Em um cenário onde o custo do financiamento é alto, o preço total pago pelo imóvel ao longo dos anos é elevado. O corretor deve mudar o foco da discussão, destacando o valor intrínseco do imóvel: localização estratégica, potencial de valorização, qualidade construtiva, infraestrutura do entorno, segurança, conforto e qualidade de vida que ele proporciona. Comparativo Custo-Benefício: Ajude o cliente a comparar o custo de financiar um imóvel com o custo crescente do aluguel, demonstrando que, a longo prazo, a aquisição pode ainda ser um investimento mais sólido e que gera patrimônio. Destacar Diferenciais: Empreendimentos com eficiência energética, áreas de lazer completas, segurança reforçada ou outras características que gerem economia ou benefícios a longo prazo podem se tornar mais atraentes e justificar o investimento mesmo com juros mais altos. 3. Ampliação das Formas de Pagamento e Negociação: Explorar Outras Modalidades: Além do financiamento tradicional, o corretor pode explorar e apresentar outras alternativas, como o consórcio imobiliário (que não tem juro, mas sim taxa administrativa e fundos de reserva) ou a possibilidade de financiamento direto com a construtora (quando disponível, embora as taxas possam ser diferentes). Negociação Flexível: Trabalhar ativamente na negociação entre comprador e vendedor, buscando flexibilidade no preço à vista e condições de pagamento. Uso de Recursos Próprios: Incentivar (quando possível) o uso de recursos próprios, como FGTS, para reduzir o valor a ser financiado e, consequentemente, o impacto dos juros sobre o saldo devedor. 4. Adaptação do Portfólio e Nichos de Mercado: Imóveis de Menor Valor: Em mercados sensíveis ao preço, focar em imóveis de menor valor, que se enquadrem em faixas de programas habitacionais ou que exijam financiamentos de menor corte, pode ampliar o Público Potencial. Mercado de Luxo/Alto Padrão: Este nicho de mercado geralmente é menos dependente de financiamento de longo prazo, com compradores utilizando mais recursos próprios. Focar neste segmento pode ser uma alternativa. Imóveis para Investimento (com ressalvas): Embora juros altos tornem a renda fixa mais atraente, ainda existem oportunidades para investidores imobiliários que buscam renda de aluguel ou valorização a longo prazo. O corretor precisa saber identificar e apresentar essas oportunidades de forma convincente, considerando o cenário econômico. 5. Aprimoramento das Habilidades de Venda e Relacionamento: Resiliência e Persistência: O ciclo de venda pode se alongar em um mercado de juros altos. O corretor precisa ser resiliente, manter a motivação e continuar o trabalho de prospecção e acompanhamento dos clientes. Construção de Relacionamento: Em um mercado mais difícil, a confiança e o relacionamento com o cliente se tornam ainda mais importantes. Um atendimento personalizado e transparente pode ser decisivo para a decisão de compra. Marketing e Prospecção Eficientes: Utilizar ferramentas de marketing digital, redes sociais e técnicas de prospecção ativa para alcançar um público mais amplo e qualificado se torna essencial para gerar leads em um mercado com menor demanda espontânea. Conclusão: A elevada taxas de juros para financiamento imobiliário impõe um cenário desafiador, mas não intransponível para o corretor de imóveis. Ao se capacitar profundamente sobre as nuances do crédito imobiliário, focar no valor e nos benefícios intrínsecos dos imóveis, explorar alternativas de pagamento, adaptar seu portfólio e aprimorar suas habilidades de venda e relacionamento, o corretor pode minimizar o impacto negativo nas suas vendas, direcionando-se como um consultor essencial para o cliente no complexo processo de aquisição imobiliária neste contexto econômico. A proatividade, o conhecimento técnico e a capacidade de adaptação são as chaves para o sucesso em um mercado de juro elevado.

Corretor de Imóveis

A Importância de uma Avaliação Mercadológica Em São Paulo

23/04/2025

A avaliação mercadológica de imóveis em São Paulo, capital, seguindo a Lei nº 6.530/78 (que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis), a Resolução COFECI nº 1.066/2007 e as normas técnicas da ABNT NBR 14653, possui grande importância por diversos motivos: 1 - Segurança Jurídica e Credibilidade Conformidade Legal: A Lei nº 6.530/78 e a Resolução COFECI nº 1.066/2007 conferem ao Corretor de Imóveis a competência para emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), desde que observadas as diretrizes estabelecidas. Validade Técnica: As normas da ABNT NBR 14653 fornecem os procedimentos técnicos para a avaliação de bens, incluindo imóveis urbanos (NBR 14653-2). Seguir essas normas garante que a avaliação seja realizada com rigor técnico, utilizando métodos e critérios reconhecidos. Credibilidade: Um PTAM elaborado em conformidade com a legislação e as normas técnicas da ABNT possui maior credibilidade perante as partes envolvidas (comprador, vendedor, instituições financeiras, etc.) e em processos judiciais. 2 - Determinação do Valor de Mercado Justo Análise Abrangente: A avaliação mercadológica considera diversos fatores que influenciam o valor de um imóvel em São Paulo, como localização, características do imóvel (área, estado de conservação, acabamentos), infraestrutura da região, oferta e demanda, tendências do mercado imobiliário local, entre outros. Evita Prejuízos: Uma avaliação bem feita evita que o imóvel seja negociado por um valor abaixo do mercado (para o vendedor) ou acima do justo (para o comprador), prevenindo prejuízos financeiros para ambas as partes. Base para Negociação: O PTAM fornece uma base objetiva e fundamentada para as negociações, facilitando o acordo entre as partes e tornando o processo mais transparente. 3 - Facilitação de Transações Imobiliárias Agilidade: Uma avaliação mercadológica bem elaborada agiliza o processo de compra e venda, pois oferece um preço de referência realista para o imóvel. Atração de Interessados: Imóveis com preços definidos por avaliações técnicas tendem a atrair um maior número de interessados, pois demonstra profissionalismo e segurança na transação. 4 - Utilização em Diversos Contextos Compra e Venda: É fundamental para definir o preço justo em transações imobiliárias. Financiamentos Imobiliários: Instituições financeiras geralmente exigem uma avaliação do imóvel como garantia para a concessão de crédito. Inventários e Partilhas: Em casos de herança ou divórcio, a avaliação é necessária para determinar o valor dos bens imóveis a serem partilhados. Questões Judiciais: Em litígios envolvendo imóveis, o PTAM pode ser utilizado como prova pericial para determinar o valor do bem. Atualização Patrimonial: Empresas e pessoas físicas podem utilizar a avaliação para atualizar o valor de seus ativos imobiliários. 5 - Especificidades do Mercado de São Paulo Dinâmica do Mercado Local: São Paulo possui um mercado imobiliário complexo e dinâmico, com variações significativas de preços entre diferentes bairros e tipos de imóveis. Uma avaliação mercadológica realizada por um profissional com conhecimento do mercado local (conforme a Lei nº 6.530/78) é crucial para refletir essas nuances. Normas Técnicas da ABNT: A aplicação das normas da ABNT garante que a avaliação siga padrões técnicos adequados à realidade do mercado imobiliário brasileiro, incluindo as particularidades de imóveis urbanos em grandes centros como São Paulo. Em resumo, realizar uma avaliação mercadológica de imóveis em São Paulo, capital, em conformidade com a Lei nº 6.530, a Resolução COFECI nº 1.066 e as normas técnicas da ABNT NBR 14653, é essencial para garantir segurança jurídica, determinar o valor de mercado justo, facilitar transações, e fornecer um documento técnico com credibilidade para diversas finalidades, considerando as particularidades do dinâmico mercado imobiliário da cidade.  

Imóveis

As Vantagens de Cuidar Bem do Seu Imóvel para Revenda.

18/04/2025

Um imóvel bem cuidado desempenha um papel crucial em sua futura revenda, impactando diretamente o valor de venda e a velocidade com que a negociação é concluída. Pense nele como um carro: um veículo com a manutenção em dia, limpo e com boa aparência certamente atrairá mais compradores e poderá ser vendido por um preço melhor do que um carro negligenciado. Aqui estão os principais pontos que destacam a importância de um imóvel bem cuidado para a revenda: 1. Valorização do Imóvel: Melhor preço de venda: Imóveis bem conservados tendem a ser avaliados por um preço mais alto no mercado. Pequenas reformas, pintura renovada, instalações elétricas e hidráulicas funcionando perfeitamente e um bom acabamento contribuem significativamente para a percepção de valor por parte dos compradores. Menor depreciação: A manutenção regular evita o desgaste excessivo e a deterioração do imóvel, ajudando a preservar seu valor ao longo do tempo. Um imóvel negligenciado pode sofrer uma depreciação mais acentuada, resultando em perdas financeiras na revenda. Destaque no mercado: Um imóvel bem cuidado se destaca entre as opções disponíveis, atraindo mais interessados e potencialmente gerando propostas mais rapidamente. A primeira impressão é fundamental, e um imóvel com boa aparência causa um impacto positivo nos potenciais compradores. 2. Facilidade e Rapidez na Venda: Maior interesse de compradores: Um imóvel bem conservado e com boa aparência é mais atraente para os compradores, que muitas vezes buscam um lar pronto para morar, sem a necessidade de realizar grandes reformas ou reparos imediatos. Negociação mais fluida: Compradores se sentem mais seguros ao adquirir um imóvel que demonstra ter sido bem cuidado, o que pode facilitar a negociação e evitar objeções relacionadas a problemas de conservação. Menor tempo de venda: A combinação de um preço justo e um imóvel em boas condições geralmente resulta em um tempo de venda menor. Imóveis com problemas podem permanecer no mercado por mais tempo, gerando custos adicionais para o vendedor. 3. Transparência e Confiança: Transmite cuidado e zelo: Um imóvel bem cuidado demonstra que o proprietário teve responsabilidade e atenção com a propriedade, transmitindo uma imagem positiva e de confiança para os potenciais compradores. Minimiza surpresas: A manutenção preventiva e os reparos realizados garantem que o imóvel esteja em boas condições, evitando surpresas desagradáveis para o comprador após a aquisição. Resumindo, investir no cuidado e na manutenção do seu imóvel não é apenas uma questão de conforto e bem-estar enquanto você o utiliza, mas também uma estratégia inteligente para garantir uma revenda mais rápida, lucrativa e com menos complicações no futuro. Um imóvel bem cuidado é um ativo mais valioso e desejável no mercado imobiliário.

Investimento

Investir Em Studios Em Sp É uma Boa Opção?

06/04/2025

Investir em studios ou apartamentos compactos em São Paulo pode ser uma estratégia interessante devido à alta demanda por moradia, especialmente entre jovens profissionais, estudantes e pessoas que buscam praticidade e mobilidade. A escolha do bairro é crucial para garantir um bom retorno sobre o investimento. Melhores bairros para investir em studios ou apartamentos compactos em São Paulo: A decisão de qual bairro é o "melhor" depende dos seus objetivos de investimento (renda de aluguel, valorização do imóvel, público-alvo) e do seu perfil de risco. No entanto, alguns bairros se destacam pelas suas características e potencial de valorização: Vila Olímpia e Itaim Bibi: Considerados centros financeiros e empresariais, com alta concentração de escritórios, empresas de tecnologia e serviços. Atraem um público jovem, com alto poder aquisitivo, que busca moradia próxima ao trabalho e com fácil acesso a lazer e serviços sofisticados. O valor do metro quadrado e o potencial de aluguel são elevados. Pinheiros: Bairro com forte vocação para tecnologia, cultura e entretenimento, com vida noturna agitada, boa gastronomia e comércio variado. Atrai um público jovem, moderno e conectado, com interesse em moradia prática e bem localizada. Possui boa infraestrutura de transporte público e está em constante valorização. Vila Madalena: Conhecida pela atmosfera boêmia, com muitos bares, restaurantes, galerias de arte e vida cultural intensa. Atrai um público jovem, artístico e descolado. Embora predominantemente residencial, oferece boa variedade de serviços e comércio. Moema: Bairro tradicionalmente residencial, com boa qualidade de vida, muitas áreas verdes, comércio diversificado e serviços de qualidade. Atrai famílias, jovens profissionais e pessoas que buscam tranquilidade sem abrir mão da conveniência. Possui boa infraestrutura e valorização constante. Vila Mariana: Bairro com excelente infraestrutura, mobilidade (próximo ao metrô e importantes vias), boa oferta de serviços, educação e lazer (Parque Ibirapuera). Atrai estudantes, famílias e profissionais que buscam qualidade de vida e fácil acesso a outras regiões da cidade. Tatuapé: Localizado na Zona Leste, combina tradição e modernidade, com boa infraestrutura comercial, de serviços e lazer (shoppings, parques). Apresenta um custo de vida relativamente menor que os bairros da Zona Oeste, com bom potencial de valorização e demanda por aluguel. Barra Funda: Passando por um processo de revitalização e com muitos lançamentos imobiliários, especialmente de imóveis compactos. A proximidade com importantes vias, transporte público (metrô, trem e terminal rodoviário) tornam o bairro atrativo para investidores e moradores que buscam praticidade. Centro (República, Santa Cecília, Consolação): Áreas com grande potencial de revitalização e que oferecem preços de aquisição mais acessíveis em comparação com bairros nobres. A proximidade com universidades, centros culturais e a malha de transporte público atrai estudantes e pessoas que trabalham na região. Requer atenção à segurança e infraestrutura. Por que investir nesses bairros? Alta Demanda: A concentração de empresas, universidades e a busca por praticidade e mobilidade garantem uma alta demanda por studios e apartamentos compactos para aluguel ou venda nesses bairros. Potencial de Valorização: Muitos desses bairros estão em constante desenvolvimento, com projetos de infraestrutura, revitalização e novos empreendimentos, o que contribui para a valorização dos imóveis a médio e longo prazo. Boa Rentabilidade com Aluguel: A demanda aquecida permite praticar valores de aluguel atrativos, gerando uma boa renda para o investidor. Infraestrutura Completa: Esses bairros geralmente oferecem uma infraestrutura completa de serviços, comércio, lazer e transporte público, o que os torna desejáveis para moradia. Público-Alvo Diversificado: Atraem diferentes perfis de moradores, desde jovens profissionais e estudantes até casais sem filhos e investidores que buscam praticidade. Fatores a considerar ao investir: Localização Específica: Dentro de cada bairro, algumas ruas ou regiões podem ter maior potencial de valorização ou demanda do que outras. Pesquise a infraestrutura, segurança e acessibilidade da rua e arredores do imóvel. Tipo de Imóvel: Avalie o tamanho, layout, acabamentos e as comodidades oferecidas pelo condomínio, que podem influenciar a demanda e o valor do aluguel. Preço do Imóvel e Custos Adicionais: Analise o preço de compra em relação ao valor de mercado da região e considere os custos de condomínio, IPTU e possíveis reformas. Potencial de Aluguel: Pesquise os valores de aluguel praticados na região para imóveis semelhantes e calcule a possível rentabilidade. Valorização Futura: Considere os planos de desenvolvimento urbano para a região, como novas linhas de transporte público, projetos de revitalização e a chegada de novas empresas, que podem impulsionar a valorização do imóvel. Público-Alvo: Defina o público que você deseja atrair (estudantes, jovens profissionais, etc.) e escolha um imóvel e bairro que atendam às suas necessidades e preferências. Recomendação: É fundamental realizar uma pesquisa de mercado detalhada, visitar diferentes bairros e imóveis, e, se possível, contar com a assessoria de um corretor de imóveis com experiência na região para tomar a melhor decisão de investimento. Analise seus objetivos financeiros e perfil de risco para escolher o bairro e o tipo de imóvel que melhor se adequam às suas necessidades.

Imóveis

Vale Investir Em Salas Comerciais Em São Paulo?

26/03/2025

O mercado de salas comerciais em SP é dinâmico e diversificado, com opções de todos os tipos de empresas e preços. Sua localização é um dos fatores mais importantes, tanto para aquisição e locação. Nas regiões centrais, como a avenida Paulista, Berrini e Itaim Bibi, são área nobres com alta demanda e valores elevados. Nas regiões em crescimento, A Vila Olímpia, Chácara Santo Antônio e Lapa, tem atraídos empresas de diversos setores. Nas regiões com médio custo, como Barra Funda, Mooca e Belém, oferecem opções mais baratas e com uma boa infraestrutura e acesso ao transporte público. As salas em edifícios corporativos oferecem mais segurança, estacionamento e serviços de apoio. As salas em edifícios econômicos oferecem valores menores, variações de tamanhos e layouts. As salas em edifícios ou casas que compartilham os espaços como os coworkings, tem grande procura e baixo preço de locação. Muitas delas com boa infraestrutura e próxima de metrô. Profissionais liberais tem cada vez mais procurados salas compartilhadas, pois oferecem uma opção diferenciada aos seus clientes. Seus preços variam muito dependendo da localização, tamanho e características do imóvel. De forma geral, as regiões centrais tem maior valorização e preço alto e as regiões de bom custo-benefício, tem opções mais acessíveis e próxima de transporte público. A demanda por salas comerciais em SP, tem se mantido estável, impulsionada pelo crescimento do setor de serviços e pelos endereços bem localizados. Essa demanda pode fazer aumentar os preços nos bairros mais valorizados, enquanto que nos bairros em crescimento/desenvolvimento, devem atrair mais empresas. Também, a busca por espaços compartilhados está em expansão, pois além de serem de menor custos, tem horários flexíveis, boa estrutura interna, como ar-condicionado, internet, salas de reunião, banheiros, serviços de limpeza e café. Portanto, comprar ou alugar salas comerciais em SP é um bom investimento, principalmente se o investidor ou empresário souber identificar os bairros com completa infraestrutura de comércio, serviços, lazer e transporte público, facilitando o acesso de seus clientes. Importante ressaltar, que o local/bairro pode representar uma alavancagem na marca da empresa ou uma depreciação dela se for instalada em uma região não muito bem conceituada pelo mercado.            

FGTS

Fgts no Mercado Imobiliário

19/03/2025

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um direito do trabalhador brasileiro com carteira assinada, criado com o objetivo de protegê-lo em situações como demissão sem justa causa. Ele funciona como uma espécie de poupança, na qual o empregador deposita mensalmente o equivalente a 8% do salário bruto do funcionário. Principais características e objetivos do FGTS: Proteção ao trabalhador: O FGTS garante uma reserva financeira para o trabalhador em caso de demissão sem justa causa, permitindo que ele tenha um suporte financeiro durante o período de busca por um novo emprego. Formação de patrimônio: Ao longo do tempo, os depósitos do FGTS acumulam um valor significativo, que pode ser utilizado em diversas situações, como a compra da casa própria, aposentadoria ou em casos de doenças graves. Financiamento de programas sociais: Os recursos do FGTS também são utilizados pelo governo para financiar programas sociais nas áreas de habitação, saneamento básico e infraestrutura urbana, contribuindo para o desenvolvimento do país. No mercado imobiliário brasileiro o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço desempenha um papel crucial, oferecendo diversas possibilidades para os trabalhadores que desejam adquirir a casa própria. Com a recente atualização do programa Minha Casa Minha Vida, o FTGS se tornou ainda mais acessível, permitindo que um número maior de famílias realize o sonho da moradia. Utilização do FGTS na compra de imóveis: Financiamento: O FGTS pode ser utilizado para financiar parte do valor do imóvel, reduzindo o montante a ser financiado e, consequentemente, o valor das parcelas. Amortização: É possível utilizar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo devedor do financiamento, diminuindo o tempo de pagamento e os juros. Entrada: O FGTS pode ser usado como parte do pagamento da entrada do imóvel, facilitando o acesso ao financiamento. Impacto no mercado imobiliário: O uso do FGTS impulsiona o mercado imobiliário, aumentando a demanda por imóveis e estimulando a construção civil. O programa Minha Casa, Minha Vida, que utiliza recursos do FGTS, tem um impacto significativo na redução do déficit habitacional no Brasil, oferecendo condições facilitadas para famílias de baixa renda. O FGTS também contribui para a estabilidade do mercado imobiliário, pois oferece uma fonte de financiamento segura e acessível. Considerações importantes: Existem regras e critérios para a utilização do FGTS na compra de imóveis, como o tempo de trabalho sob o regime do FGTS e o valor máximo do imóvel a ser financiado. É fundamental que o trabalhador se informe sobre as condições e requisitos para utilizar o FGTS na compra do imóvel desejado. Em resumo, o FGTS é uma ferramenta importante para o acesso à moradia no Brasil, oferecendo diversas possibilidades para os trabalhadores e impulsionando o mercado imobiliário.    

Investimento

Cenário Imobiliário Em São Paulo Pós Carnaval

11/03/2025

As expectativas para o mercado de São Paulo em 2025 pós carnaval, especialmente sob um cenário de taxa Selic elevada, abrangem diversos aspectos econômicos e setoriais. Aqui estão alguns pontos importantes a serem considerados: Cenário Macroeconômico:- Inflação: As expectativas de inflação para 2025 têm apresentado variações. É importante acompanhar os relatórios do Banco Central (Boletim Focus) para obter as informações mais recentes.- Taxa Selic: Uma taxa Selic alta pode impactar o consumo e o investimento, além de influenciar a rentabilidade de diferentes ativos financeiros.- PIB: As projeções para o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) também são relevantes para entender o dinamismo da economia paulista.- Câmbio: A taxa de câmbio, especialmente a relação real/dólar, pode afetar o comércio exterior e os preços de produtos importados. Impactos Setoriais: - Mercado Imobiliário: A taxa Selic alta pode influenciar o mercado imobiliário, afetando o financiamento de imóveis e a demanda por novas construções. - Varejo: O consumo das famílias pode ser afetado pela taxa de juros, impactando o desempenho do varejo em São Paulo. - Indústria: A indústria paulista pode enfrentar desafios e oportunidades dependendo do cenário econômico, incluindo a taxa de câmbio e a demanda interna e externa. - Mercado Financeiro: O mercado financeiro em São Paulo estará atento às decisões do Banco Central e às projeções econômicas, que podem influenciar o comportamento dos investidores. Considerações Adicionais: - É Necessário acompanhar as notícias e os relatórios de instituições financeiras e órgãos governamentais para obter informações atualizadas sobre as projeções para o mercado de São Paulo. - A economia é dinâmica e sujeita a mudanças, portanto, as projeções podem ser revisadas ao longo do tempo. - A Política, também é um fator importante a ser considerado, pois nossos Parlamentares tomam decisões que podem beneficiar ou não a economia, afetando às decisões das incorporadoras e construtoras e respectivos compradores e investidores do mercado imobiliário.  Para obter informações mais detalhadas e atualizadas, recomendo consultar as seguintes fontes: - Banco Central do Brasil (Boletim Focus) - Institutos de pesquisa econômica - Publicações de instituições financeiras e sites especializados no assunto.        