Cosimo Ciminelli Colunista

Qual Sist de Amortizaç É Melhor para o Cliente, Sac ou Price

21/08/2023

No precedente artigo do dia 19 de Agosto de 2023, cujo título é: “Quanto eu preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 200.000,00?”, analisávamos duas simulações com sistema de amortização SAC. Neste artigo analisaremos a mesma situação mudando somente o sistema de amortização que será o PRICE. Isto para ver as diferenças e entender qual o melhor sistema de amortização da dívida para o comprador do imóvel. Na tabela a seguir, reportei na 1ª coluna os dados da 1ª simulação do artigo do dia 19 de Agosto de 2023 e, na 2ª coluna, a mesma situação mas com o sistema PRICE.      Valor do imóvel R$ 200.000,00 R$ 200.000,00 Renda R$ 3.200,00 R$ 3.200,00 Prazo máx 420 meses 420 meses Prazo escolhido 420 meses 420 meses Cota máx financiamento 80% 80% Valor da entrada R$ 62.495,22 R$ 38.538,00 Subsidio do Governo R$ 1.462,00 R$ 1.462,00 Valor do financiamento R$ 136.042,78 R$ 160.000,00 Juros nominais 5% a.a. 5% a.a. 1ª prestação R$ 947,19 R$ 866,70 Última prestação R$ 350,26 R$ 832,50 Somatório das parcelas R$ 283.329,31 R$ 374.919,93     Percebemos as seguintes diferenças: O valor da entrada é menor, logo melhor para o comprador, com o sistema PRICE; O valor do financiamento é maior, logo melhor para o comprador, com o sistema PRICE; As prestações (amortização + juros), no sistema SAC são decrescentes enquanto que no sistema PRICE são quase iguais da primeira à última, fato este que pode interessante ou não a depender do perfil do comprador; O somatório das parcelas é muito menor, logo melhor para o comprador, com o sistema SAC.       Desta primeira analise podemos dizer que: Ambos os sistemas presentam vantagens e desvantagens; Apesar das vantagens presentadas pelo sistema PRICE, o SAC é melhor para o comprador pois custa menos do PRICE, evidenciando uma diferença de R$ 374.919,93 – R$ 283.329,31 = R$ 91.590,62. A nossa analise não acaba aqui e, antes de prosseguir, é importante entender como os dois sistemas de amortização funcionam. O sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), como o próprio nome diz, amortiza, ou seja reduz a dívida, a cada prestação paga, de um valor sempre igual (constante), reduzindo assim a cada mês também o valor dos juros, pois, os juros, são calculados sobre um valor a cada mês menor de saldo devedor.   Como vimos na 1ª coluna da tabela acima, o valor de financiamento inicial é de R$ 136.042,78 e, considerado que no sistema SAC a amortização é constante, podemos dizer que a cada mês a nossa dívida é reduzida de R$ 136.042,78/420 = R$ 324,00. Na mesma 1ª coluna da tabela acima observamos que o valor da primeira parcela é de R$ 890,75 = R$ 947,19 – valor do seguro – taxa de administração (a partir de agora desprezaremos os valores do seguro e da taxa de administração pois não influenciam o raciocínio sendo iguais em ambos os sistemas de amortização). Considerado que a nossa dívida é reduzida a cada mês de R$ 324,00 e que a primeira parcela é de R$ 890,75, podemos definir a composição das prestações; vejamos a composição das primeiras quatro prestações a seguir:   Saldo devedor R$ Valor do financiamento R$ Amortização SAC (constante) Prestação R$ Juros R$ Saldo devedor R$   136.042,78 324 890,75 566,75 135.718,78 135.718,78   324 888,60 564,60 135.394,78 135.394,78   324 887,22 563,22 135.070,78 135.070,78   324 885,90 561,90 134.746,78       Vamos agora estudar o funcionamento do sistema PRICE: Saldo devedor Valor do Financiamento Amortização Prestação (fixa) Juros Saldo devedor   160.000,00             141,4 807 665,6 159.858,6 159.858,6   142 807 665 159.716,6 159.716,6   143 807 664 159.573,6   Neste sistema, a prestação (amortização + juros) permanece fixa para todo o prazo do financiamento. Neste nosso exemplo o valor da prestação é de R$ 807,00 (lembrando que são desconsiderados os valores do seguro, que encarece ao longo do tempo ao mudar a idade do mutuário e, a taxa de administração). As considerações até agora feitas nos levam a dizer que é um mito, ou seja, é falsa a afirmação que pagar de trás para frente é sinônimo de amortização conveniente, pois assim fazendo, estaríamos pagando além da amortização os juros. Diferentemente, nosso objetivo deve ser de reduzir o saldo devedor pois é sobre este valor que são calculado os juros, logo, menor o saldo devedor menos juros pagaremos! Para reduzir o saldo devedor temos que, toda vez que nos sobra um dinheiro, fazer amortizações extra. Tem um programa da Caixa que permite fazer estes pagamentos extra e, ao faze-los, temos que escolher a opção “reduzir prazo”. Desta maneira, além de economizar muito juros, conseguiremos reduzir o prazo do financiamento que, dependendo da frequência e dos valores das “amortizações extras”, pode diminuir do 50%, ou seja, precisaremos pagar em vez de 420 meses “somente” 210 meses. Vamos ver com um exemplo: Retomamos a nossa tabela SAC mostrada antes e fazemos esta reflexão: se eu tiver “sobrando”, digamos R$ 3.240,00 e fizer com este dinheiro uma “amortização extra”, é como se deixasse de pagar 10 prestações, obtendo uma economia de R$ 885,90 x 10 = 8.859,00!   Saldo devedor R$ Valor do financiamento R$ Amortização SAC (constante) Prestação R$ Juros R$ Saldo devedor R$   136.042,78 324 890,75 566,75 135.718,78 135.718,78   324 888,60 564,60 135.394,78 135.394,78   324 887,22 563,22 135.070,78 135.070,78   324 885,90 561,90 134.746,78   Fazendo esta mesma “amortização extra” de R$ 3.240,00 no sistema PRICE onde o valor da amortização depois três meses é acerca de R$ 143,00, é como se deixássemos de pagar 22 prestações (3240/143 = 22), com uma economia de R$ 807 x 22 = 17.754,00, ou seja, Economia em dobro quando comparada com a do sistema SAC!   Saldo devedor Valor do Financiamento Amortização Prestação (constante) Juros Saldo devedor   160.000,00             141,4 807 665,6 159.858,6 159.858,6   142 807 665 159.716,6 159.716,6   143 807 664 159.573,6     Repetindo estas “amortizações extras” ao longo do tempo, o sistema PRICE consegue ser mais conveniente do sistema SAC e, as afirmações feitas acima:   “O somatório das parcelas é muito menor, logo melhor para o comprador, com o sistema SAC”; “Apesar das vantagens presentadas pelo sistema PRICE, o SAC é melhor para o comprador pois custa menos do PRICE, evidenciando uma diferença de R$ 374.919,93 – R$ 283.329,31 = R$ 91.590,62”.   Podem ser revertidas. De fato, se nossa “amortização extra” fosse de acerca R$ 16.200,00, nós conseguiríamos deixar de pagar 113 prestações (R$ 16.200,00/R$ 143,00 = 113), com uma economia de R$ 807 x 113 = R$ 91.191, valor este bem próximo da diferença dos somatório das prestações de R$ 91.590,62. Podemos agora concluir que: em consideração das vantagens acima mencionadas (menor entrada e maior financiamento) e da maior economia, com o mesmo valor de “amortização extra”, que consegue-se com o sistema PRICE, este sistema (PRICE) é muito mais interessante para o comprador.          

Financiamento

Quanto Eu Preciso Ganhar para Financiar um Imóvel de R$ 200k

19/08/2023

 O título deste artigo é a pergunta que mais escuto na minha atividade quotidiana de corretor de imóveis quando o assunto é financiamento imobiliário. Na verdade, esta pergunta está “errada” e deveria ser formulada da seguinte maneira: “Com a minha renda atual, quanto consigo financiar com a Caixa Econômica Federal”?  A resposta está no SIMULADOR DA CAIXA. Mas porque a pergunta original está “errada”? Porque não é somente o valor do imóvel que vai interferir no valor da renda necessária, mas, também, outros muitos fatores, são alguns exemplos: Taxa de juros. Quanto mais você ganha, maior é sua taxa de juros, consequentemente, quanto menos você ganha, menor será sua taxa de juros;  Imóvel novo ou usado. Sendo que a taxa de juros é menor para financiamento de imóveis novos;  Localização do imóvel. Sendo que nas regiões Norte e nordeste temos as menores taxas;  Idade do requerente ao financiamento (lembrando que a soma da idade do requerente com o prazo do financiamento não pode ser superior a 80);  Se o requerente tem ou não pelo menos 3 anos de FGTS (não precisam ser na mesma empresa e nem consecutivos);  Se tiver mais de um comprador ou dependente,  Se o requerente o financiamento tem ou gostaria de ter relacionamento com a Caixa, se for servidor público, se tem ou gostaria de ter crédito salário na Caixa.   Vamos para o SIMULADOR:  Nas primeiras páginas do SIMULADOR iremos pôr as informações acima. A renda escolhida neste exemplo é de R$ 3200,00.  Na próxima etapa, o SIMULADOR nos apresenta as opções de líneas de crédito a seguir: Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS: Imóvel vinc. A Empreendimento financiado na CAIXA. Esta opção se destina a financiamento de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida que se enquadram em propostas vinculadas a empreendimentos financiados na CAIXA. Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS. Esta opção se destina a financiamento de imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FGTS, que não se enquadram em propostas vinculadas a empreendimentos financiados pela CAIXA. Programa Minha Casa, Minha Vida/Pró-Cotista - Recursos FGTS. Para este produto, pelo menos um dos participantes tem que comprovar 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS e possuir contrato de trabalho sob regime do FGTS ou saldo na conta vinculada do FGTS, na data de assinatura, com no mínimo 10% do valor de avaliação do imóvel quando tiver contrato de trabalho inativo. SBPE (Créd. Imob. Poup. CAIXA): Imóvel Vinculado a Empreend. Financ. na CAIXA - Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA. SBPE (Crédito Imobiliário Poupança CAIXA): Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA. SBPE (TR, IPCA ou Tx FIXA): Imóvel vinculado a Empreendimento Financiado na CAIXA - Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA. SBPE (TR, IPCA ou Tx Fixa): Taxa Balcão. Para quem não pretende contratar outros produtos e serviços com a CAIXA.  Para fazer esta escolha precisamos saber que basicamente existem duas líneas de crédito, uma alimentada com o FGTS, e outra é alimentada com os depósitos que as pessoas fazem na poupança (SBPE). A línea alimentada pelo FGTS oferece taxas de juros menores da línea SBPE.  Existe uma sublinha do FGTS, o famoso Programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida (MCMV), que oferece taxas de juros ainda menores e pode ser utilizado para financiar compra de imóveis cujo valor é de até R$ 350.000,00 e renda max. de R$ 8.000,00.  É evidente que escolheremos a sublinha da MCMV se o valor do imóvel que pretendemos adquirir é de no máximo R$ 350.000,00 e se nossa renda não for superior a R$ 8.000,00, mesmo que nós não tenhamos FGTS. Neste especifico exemplo escolhi a primeira opção (imóvel novo). A seguir o resultado da simulação: Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Imóvel vinculado a Empreendimento Valor do imóvel   R$ 200.000,00   Prazo máximo   420 meses   Prazo escolhido   420 meses   Cota máxima financiamento   80%   Valor da entrada   R$ 62.495,22   Subsídio Programa Minha Casa, Minha Vida R$ 1.462,00   Valor do financiamento   R$ 136.042,78   Sistema de amortização    / indexador: SAC / TR - Sistema de Amortização Constante   SAC/TR Comparar Cenários    Confira as Opções: Juros Nominais 5.00% a.a. Juros Efetivos 5.12% a.a. 1ª Prestação R$ 947,19 R$ 959,99 R$ 949,94 R$ 945,13 Última Prestação R$ 350,26 R$ 350,26 R$ 350,26 R$ 350,26   Percebemos que: Apesar de a Caixa poder financiar uma cota max de 80% do valor do imóvel, que neste exemplo é de R$ 160.000,00, a renda considerada no nosso exemplo, de R$ 3.200,00, nos permite obter um financiamento menor, somente de 68%, igual a R$ 136.042,78. Isto significa que para comprar um imóvel de R$ 200.000,00, considerando também o subsídio recebido do Governo (de R$ 1.462,00), precisamos “contribuir” com R$ 62.495,22. Esta “contribuição” é a “ENTRADA” que precisamos ter e que pode ser com fundo de garantia, com dinheiro, com parcelamento direto com vendedor etc; O sistema de amortização da dívida é o SAC; A taxa de juros Nominal é de 5,00% a.a.; A primeira prestação é de R$ 960,00 e a última de R$ 350,00; Que o cálculo que o SIMULADOR faz parte de uma regra geral que diz: a prestação não pode ser superior a 30% da renda; neste caso do exemplo, a renda indicada foi de R$ 3.200,00 sendo que o 30% é R$ 960,00; logo, chegamos a seguinte importante conclusão: Com uma prestação se R$ 960,00, o max que consigo financiar é um valor em torno e muito próximo de R$ 136.000,00; Que o somatório das prestações é de R$ 288.692,51.    Se considerássemos uma renda maior, digamos de R$ 5.000,00, refazendo a simulação notaremos várias diferenças, sempre lembrando que a maneira correta de formular a pergunta é: “Com a minha renda atual (de R$ 5.000,00), quanto consigo financiar com a Caixa Econômica Federal”? Voltamos para o SIMULADOR para verificar: Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Imóvel vinculado a Empreendimento Valor do imóvel   R$ 200.000,00   Prazo máximo   420 meses   Prazo escolhido   420 meses   Cota máxima financiamento   80%   Valor da entrada   R$ 40.000,00   Valor do financiamento   R$ 160.000,00   Sistema de amortização    / indexador: SAC / TR - Sistema de Amortização Constante   SAC/TR Comparar Cenários      Confira as Opções: Juros Nominais 7.66% a.a. Juros Efetivos 7.93% a.a. 1ª Prestação R$ 1.461,48 R$ 1.474,28 R$ 1.464,36 R$ 1.459,30 Última Prestação R$ 408,38 R$ 408,38 R$ 408,38 R$ 408,38 Percebemos que: A cota max de financiamento continua 80% e que, neste caso, a renda considerada de R$ 5.000,00 nos permite alcançar o max da cota de financiamento de 80% igual a R$ 160.000,00; Que o sistema de amortização da dívida continua sendo o SAC; Que a taxa de juros Nominal subiu para 7,66% a.a.; Que o valor da prestação max subiu até os 30% da renda considerada, ou seja, 30% de R$ 5.000,00 = R$ 1.500,00; Que o somatório das prestações é de R$ 404.866,63.  Este último ponto nos leva observar que o aumento da taxa de juros de 5,00% do primeiro caso a 7,66% do segundo caso, nos levou a um aumento dramático de R$ 116.174,12 no valor do somatório das prestações que, no primeiro caso, era de R$ 288.692,51 e no segundo de R$ 404.866,63. Em outras palavras, no segundo caso temos uma “economia” com entrada menor de R$ 22.495,22 que, ao longo do tempo, devido ao aumento da taxa de juros, nos custa R$ 116.174,12 a mais.  Espero resultou claro que o intuito deste artigo era de esclarecer que não é somente o valor do imóvel (que nestes exemplos continuou igual a R$ 200.000,00 em ambos os casos) que vai interferir no valor da renda necessária, mas, também, outros muitos fatores, principalmente a taxa de juros.  E, qual a diferença entre o sistema de amortização SAC considerado nestes exemplos e a PRICE? Qual é melhor sistema de amortização? E como interferem o custo do seguro e a taxa de administração? ... Estes são assuntos para outro artigo.

Impostos

Reforma Tributária Nos Obriga Declarar Guerra Ao Inventário

05/08/2023

A Reforma Tributária nos obriga a declarar guerra ao inventário constituindo Holding para evitá-lo.   Declarar guerra? Claro que não, eu sou pela paz e, consequentemente, contra a guerra! O título deste artigo tem somente o intuito de chamar a atenção sobre um argumento muito sério, pois estamos falando de como economizar dinheiro evitando o inventário e de outras possibilidades de economia oferecidas pelo sistema de Holding. Vejamos o que prevê o texto da Reforma Tributária já aprovada pelos deputados e agora tramitando no Senado, especificamente sobre o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é o imposto a recolher quando se faz o inventário: O texto propõe que a cobrança do ITCMD seja de forma progressiva em razão do valor da herança ou da doação e que a cobrança será feita no domicílio da pessoa falecida. A medida tem o objetivo de impedir que os herdeiros busquem locais com tributações menores para processar o inventário. Atualmente a Constituição Federal impõe ao Senado a competência para fixar as alíquotas máximas do ITCMD. Nesse sentido, a Resolução nº 9/1992, do Senado, fixa em 8% a alíquota máxima do imposto. No Paraná é aplicada alíquota de 4%. Mas, como lemos, passará a ser cobrada de forma progressiva e, tudo indica, o valor médio passará a ser de 20% (assim como já acontece na Europa. Contudo, na Alemanha, por exemplo, o imposto equivalente ao ITCMD é de 40% e nos EUA é algo muito parecido). Dito isto, faz-se “obrigatório” procurar maneira legais para economizar o valor do imposto a recolher e, para fazer isso, temos que ter em mente dois princípios do Direito Tributário que nos incentivam a procurar pagar o menor valor de imposto possível, senão vejamos: Princípio da Legítima Defesa Tributaria e, Princípio da Elisão Fiscal. Com referência aos dois princípios acima, podemos dizer que o primeiro deriva do famoso Art. 25 do Código Penal que nos dá a possibilidade de nos defendermos, “usando moderadamente dos meios necessários, para repelir injusta agressão, atual ou iminente, a direito seu ou de outrem”, enquanto que o segundo, permite que nos defendamos da agressividade da Legislação Fiscal aplicando todos os meios legais para pagar menos impostos, assim elidindo os tributos sem incorrer no crime da evasão fiscal. Como é sabido, o inventario é o procedimento que regulariza a transferência do patrimônio da pessoa que morre para os herdeiros. É um procedimento burocrático, demorado e caro, cujo custo total, somado ao ITCMD (imposto que falamos acima), honorários advocatícios, custos cartoriais ou judiciais, certidões etc., pode chegar até a 40% do valor total do patrimônio a ser transferido. Por isso é importante encontrar alternativas para reduzir estes custos. A alternativa mais interessante é a constituição de uma Holding. Por este termo inglês temos que entender um sistema que reúne uma ou mais Pessoas Jurídicas conexas entre elas que permite, de maneira legal, entre outras vantagens, evitar o inventário. Entre contadores e advogados, tem muita gente hoje em dia que oferece o serviço de constituição de Holding como um sistema capaz de “blindar o patrimônio”, expressão esta bastante negativa, pois deixa subentender que graças a este sistema, uma pessoa poderia deixar de pagar impostos, de pagar seus credores etc., pois seu patrimônio estaria blindado, imune às penhoras. Nada mais errado! O sistema de Holding não serve para blindar o patrimônio com intuito de deixar de honrar compromissos financeiros ou de fraudar os credores, mas, para, principalmente: 1) Pagar menos impostos de forma legal; 2) Proteger o patrimônio, estendendo os tempos de uma penhora por exemplo, dando assim mais tempo para juntar o dinheiro necessário para o pagamento de uma dívida; e,          3) Para dar mais tranquilidade e paz para os herdeiros num momento tão delicado como o da morte de um ente querido, evitando lides familiares em relação à divisão do patrimônio, pois a divisão já está feita. Mas na prática, como o sistema de Holding atinge estes três objetivos? 1º objetivo: PAGAR MENOS IMPOSTOS. Só o fato de poder evitar o inventario justificaria a constituição de um sistema de Holding. Mas, não podemos nos esquecer que o sistema de Holding permite, legalmente pagar menos impostos: 1) Em caso de recebimento de alugueis pela PJ (Pessoa Jurídica) no lugar da PF (Pessoa Física), sendo que a PJ paga em torno de 11% sobre a renda de alugueis, enquanto que a PF, dependendo do valor da renda, pode pagar até 27,5%; 2) Sobre o ganho de capital quando é vendido um imóvel, sendo que a PF paga 15% sobre este ganho, enquanto que a PJ paga em torno de 6% a depender da situação. Mas como pode ser evitado o inventário? Como dissemos, o inventario é o procedimento que regulariza a transferência do patrimônio da pessoa que morre para os herdeiros. Logo, o objetivo é fazer com que a pessoa que morre não tenha patrimônio no momento da morte... Portanto, se não tem patrimônio não tem inventário a ser feito!! E como fazemos para evitar que as pessoas tenham patrimônio? Cada pessoa que possui patrimônio (imóveis, carros, ações, título de créditos etc.), deveria criar o seu próprio “avatar”, ou seja, constituir uma pessoa jurídica, constituir uma empresa, uma Ltda por exemplo, para nela transferir todo seu patrimônio, utilizando esta empresa como se fosse um cofre. As pessoas jurídicas, em nosso país, se beneficiam de uma legislação tributária mais benéfica quando comparada àquela aplicada às pessoas físicas. Por isso, esta transferência de patrimônio, não paga, em certas circunstâncias, por exemplo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ou paga uma alíquota menor. Quando todo o patrimônio está dentro do cofre, a pessoa que para ali o transferiu não tem mais patrimônio, contudo, tem as quotas da Ltda, cotas que podem ser doadas (com reserva de usufruto) para os herdeiros, doção que, mais uma vez, se beneficiaria de uma alíquota fiscal menor. É importante entender que, apesar de a pessoa não ter mais patrimônio, pois o transferiu para o cofre, pode continuar o gerenciamento dele por meio de procurações, seja do já mencionado instituto do usufruto e das cláusulas de proteção como a de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Quando esta pessoa vier a falecer, o usufruto decai, transformando assim os herdeiros, que já tinham recebido como doação as cotas da empresa cofre, de “nus proprietário” em “proprietários plenos” do patrimônio, sem a necessidade de se fazer o inventario. Como já dissemos, somente o fato de evitar o inventario justificaria a constituição de um sistema de Holding. Mas, tem outras vantagens, como o da proteção do patrimônio e da tranquilidade dos herdeiros de não ter que passar pelo inventario num momento tão delicado. 2º Objetivo: PROTEÇÃO DO PATRIMONIO. Como funciona a proteção do patrimônio? Se a pessoa transferiu todo seu patrimônio para uma empresa, ele não tem mais patrimônio, sendo que o patrimônio é agora de uma empresa, cuja quotas sociais, no caso de uma Ltda, estão nas mãos dos herdeiros.   Sendo assim, o que poderão os credores penhorar se ele nada tem? Mesmo assim, há todavia situações em que esta proteção não é absoluta, ou seja, não é uma blindagem, podendo o Juiz desconsiderar a personalidade jurídica, relativizando a autonomia da pessoa jurídica em caso de tentativa de fraude contra credores e/ou confusão patrimonial. 3º Objetivo: A TRANQUILIDADE. O 3º objetivo é o de proporcionar paz e tranquilidade aos herdeiros que não terão de enfrentar lides familiares para a divisão do patrimônio e nem se preocupar com o inventário num momento tão difícil como a da morte de um ente querido.  Imagino que tenha ficado claro que o objetivo deste breve artigo não é o de esgotar o assunto e nem de entrar nos detalhes de cada possibilidade oferecida pelo sistema de Holding. Ou seja, muito ainda é possível se dizer a respeito da diferença de impostos entre as pessoas jurídicas e físicas, impostos de transferência, doação de quotas sociais, cláusulas protetoras etc., mas o objetivo é apenas esclarecer alguns pontos fundamentais e convidar as pessoas que possuem patrimônio a saberem um pouco mais, a conhecerem um pouco mais sobre o sistema de Holding que a nossa Legislação Tributária permite seja feita para se evitar o inventário, pagar menos impostos por meio da elisão e proteger (não blindar) seu patrimônio.   Outro aspecto, que espero tenha ficado claro, é que a constituição de um sistema de Holding não é coisa simples, e que por esta razão é fundamental conversar com um advogado que tenha conhecimento multidisciplinar em pelo menos as seguintes áreas do Direito: Imobiliário, Família, Sucessões, Empresarial, Tributário e Contabilidade. Esta última, a fim de poder fazer comparações e descobrir, para cada situação, qual o patrimônio mínimo que justifica a constituição e adoção do sistema de Holding.

Financiamento

Entrada Zero com Novas Regras do Programa Habitacional Mcmv

30/07/2023

 Novas regras do Programa habitacional Minha Casa Minha Vida permite adquirir seu primeiro lar NOVO com entrada ZERO!!!  Neste mês de julho de 2023 entraram em vigor as novas regras do programa da Minha Casa Minha Vida, especificamente para a faixa 3, com renda de R$ 4.400,00/mês até R$ 8.000,00/mês.  Isso significa que agora mais famílias da classe média terão acesso a financiamento com taxa de juros reduzida e subsidio do Governo.  O programa passa a oferecer um teto maior para os imóveis financiado nesta faixa. Antes o limite era de R$ 264.000,00, agora o limite foi ampliado para R$ 350.000,00.   Esta mudança permitirá que mais pessoas encontrarão imóveis adequados a suas necessidades e possam realizar o sonho de ter um lar próprio.  Esta notícia é especialmente importante em um momento que o mercado imobiliário está aquecido com os preços dos imóveis que têm subido significativamente.  As boas notícias não param aqui, também o subsídio fornecido pelo FGTS para complementação da compra foi aumentado.  Antes o valor máximo chegava a R$ 47.500,00 enquanto agora pode alcançar até R$ 55.000,00, valor este que representa quantia significativa que pode fazer toda a diferença para muitas famílias que buscam adquirir sua primeira casa.  Esta medida do Governo Federal tem como objetivo principal ampliar a acessibilidade da classe média ao programa habitacional MCMV, proporcionando mais oportunidade para que estas famílias realizem o sonho da casa própria.  Com um teto maior e um subsídio mais generoso, a expectativa é que mais pessoas possam encontrar o imóvel que sempre desejaram.   Boas notícias também para faixas menores que, em determinada situação, poderão adquirir o primeiro imóvel com entrada ZERO!  Abaixo copiei/colei duas simulações (a primeira para imóvel novo e a segunda para imóvel usado), que fiz para um Cliente de Curitiba, com dependente, nascido em 1990, que trabalha com carteira assinada há mais de três anos e com renda de R$ 2.100,00/mês, vejam o resultado:  Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Imóvel vinculado a Empreendimento (imóvel novo) Valor do imóvel   R$ 120.000,00 Prazo máximo   420 meses Prazo escolhido   420 meses Cota máxima financiamento   80% Valor da entrada   R$ 0,00 Subsídio Programa Minha Casa, Minha Vida R$ 30.935,00 Valor do financiamento   R$ 89.065,00 Sistema de amortização    / indexador: SAC / TR - Sistema de Amortização Constante   SAC/TR Valor aprox. 1ª parcela                                                                               R$ 570,00 Valor aprox. última parcela                                                                         R$ 220,00   Programa Minha Casa, Minha Vida - Recursos FGTS - Aquisição de Imóvel Usado Valor do imóvel   R$ 120.000,00 Prazo máximo   420 meses Prazo escolhido   420 meses Cota máxima financiamento   80% Valor da entrada   R$ 2.346,00 Subsídio Programa Minha Casa, Minha Vida R$ 21.654,00 Valor do financiamento   R$ 96.000,00 Sistema de amortização    / indexador: SAC / TR - Sistema de Amortização Constante   SAC/TR Valor aprox. 1ª parcela                                                                                R$ 620,00 Valor aprox. última parcela                                                                         R$ 230,00    No primeiro caso, relativo a financiamento de imóvel novo, a entrada é ZERO, enquanto no segundo, imóvel usado, a entrada é de R$ 2.346,00.  É fundamental contatar a imobiliária/corretor para conhecer as condições de financiamento, os requisitos e as modalidades oferecidas pelo programa MCMV.

Outras

Evolução e Bases Constitucionais do Direito À Propriedade

28/07/2023

 O mais importante suporte Constitucional à Propriedade se encontra no Artigo 5º da Constituição Federal de 1988 (CF/88), sim, o famoso Artigo dos Direitos Fundamentais do ser humano, que assim determina: Art. 5º, “caput”, CF/88: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:”    O Direito à Propriedade vem desde a antiga Roma, desde o Direito Romano e, na nossa Constituição Federal vem num lugar de destaque, justamente no caput, na cabeça do Art. 5º que, como dito, é o artigo que trata dos Direitos Fundamentais do ser humano, ou seja dos direitos mais importantes que nós temos na nossa legislação. Nota-se que na colocação topográfica ele se iguala ao direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança, apesar de alguns constitucionalista acreditarem que este caput do artigo 5º, estabelece uma ordem de valor, uma ordem de hierarquia, sendo que o direito à vida é mais importante do direito de propriedade e, este, mais importante de todos os outros direitos que depois dele vêm na nossa legislação. A importância dele é tal que pode ser defendido pelo proprietário com todos os meios que a legislação coloca ao nosso dispor, incluindo o uso da força, assim como defenderíamos a nossa e de terceiro vida, por meio do instituto da legitima defesa.  Como dito, o direito à propriedade vem desde a Antiga Roma e nos acompanha até hoje; de fato, não têm pessoa que não seja proprietário de alguma coisa, seja um bem de uso pessoal, seja um bem imobiliário.  Prosseguindo com o artigo 5º, nós temos os incisos XXII e XXIII que dizem:   Art. 5º, XXII, CF/88: “é É garantido o direito à propriedade”; Art. 5º, XXIII, CF/88: “A propriedade atenderá a sua função social”.    Este último inciso é da mais nobre relevância e faz parte da maioria das Constituições modernas mundo afora e, foi incluído também na nossa Constituição.  Vale lembrar que, apesar do direito à propriedade vem da Antiga Roma, no período conhecido como da Idade Média, nós tivemos uma certa diminuição deste direito pelo fato da propriedade estar concentrada nas mãos de poucos; de fato, sabemos que na Magna Carta de 1215 assinada, sob o auspicio da Igreja, pelo Rei da Inglaterra João sem Terra, os barões impuseram ao Rei uma carta de intenções, a famosa Magna Carta Libertatum, onde, um dos direitos fundamentais era justamente a garantia da propriedade contra o arbítrio da Coroa, que, durante as guerras, numerosas naquela época, o Rei se apropriava, manu militare, dos bens pertencentes aos barões que estavam nos campos de batalha justamente suportando a Coroa. Esta “concessão” deu início ao Devido Processo Legal (Due Processo of Law), que determina que ninguém será privado de sua liberdade e de seus bens sem o devido processo legal. Praticamente, coisa bem nota, o Direito nasce e evolui para se defender dos arbítrios do Rei ou do Estado, Estado que, segundo o famoso filosofo Thomas Hobbes (1588 Inglaterra), é um Leviatão, um monstro, que tudo tira de seus súditos/cidadãos se não forem a ele impostos limites (mais ou menos como o (Carné) Leão e o direito tributário de hoje em dia).  Ressaltamos então que o Direito à propriedade tem uma base Constitucional muito solida aqui em nosso Pais, que vem desde a Magna Carta Libertatum e, do Direito Romano, com as Institutas do Imperador Justiniano.  Continuando com a evolução histórica da propriedade, sabemos que antes de Roma, a terra não tinha proprietários, ela era transitoriamente possuída (no sentido do instituto da Posse e não do instituto da Propriedade), por quem a cultivava, por quem que ali se estabelecia com sua família e grupo social, característica que reencontramos, mais modernamente, ao tempo das colonizações da América do Norte (Estados Unidos), Canada e América do Sul, onde viviam os Índios, que não cultivavam a ideia da propriedade como direito absoluto de um indivíduo, sendo que é somente hoje que se fala de marco territorial, das terras dos indígenas etc.  Podemos afirmar que esta ideia individualista é fenômeno dos tempos modernos; de fato, qual o maior sonho de todas as pessoas se não aquele de ser proprietário de um ou mais imóvel?  Entretanto, este direito de quem detêm propriedade, vem sofrendo cada vez mais limitações e restrições ao longo do tempo, sendo a mais importante de todas a da Função Social.  Analisamos agora a Propriedade no Direito Contemporâneo  A época contemporânea é marcada pela revisão da postura não intervencionista do Estado e da concepção individualista da sociedade típica da época moderna cujo marco é a Revolução Francesa de 1789, cujo famoso lema era: Liberté, Egalité e Fraternité...liberdade da ingerência, na vida dos cidadãos, por parte do Estado.  Esse movimento dá-se, principalmente, a partir da Revolução Industrial (Inglaterra 1800-1840), e dos movimentos sindicais que passam a requerer a proteção dos direitos sociais, que exigem uma atitude positiva do Estado, no sentido de prover determinadas necessidades básicas dos cidadãos (saúde, trabalho, educação, previdência social) e, também impor limitações as liberdades da burguesia, inclusive limitando-se a propriedade privada. Surge assim, o entendimento do direito de propriedade mercado pelo cunho social.  E, note a coincidência: não parece que estamos vivendo esta mesma situação agora no nosso País (e no mundo inteiro), onde temos pessoas que sustentam o Liberalismo Econômico, ou seja, menos Estado e outras que defendem mais Estado para a proteção destes direitos sociais?  É aqui, na Revolução Industrial, que encontramos a gênese da Função Social da Propriedade que está presente na Constituição como base do Direito Imobiliário.    Analisamos agora a evolução (da Função Social) da Propriedade no Direito Brasileiro  Na Constituição Imperial de 1824 e na Constituição de 1891, vigia um conceito individualista de propriedade, compatível com o período histórico de suas edições, “garantindo o direito de propriedade em toda sua plenitude”, só excepcionado pela desapropriação.  Percebemos que, não obstante a Revolução Industrial (1800-1840), com o surgimento na Europa de um protagonismo maior por parte do Estado para com a proteção dos direitos sociais, as nossas Constituições acima mencionadas, ainda se baseiam nos ideais da Revolução Francesa de 1789, garantindo o direito de propriedade em toda sua plenitude, salvo pela desapropriação; não havia, portanto, preocupação com a sua função social.    Na Constituição de 1934 foi introduzida a garantia de que o direito à propriedade não poderia ser exercido contra o interesse social ou coletivo.  Como lemos, é nesta Constituição que temos o precursor daquela que hoje chamamos de Função Social da Propriedade.    A Constituição de 1946, com o fim do Estado Novo de Vargas, vem a reforçar os ideais da Revolução Industrial e é minuciosa na definição de função social ao ressaltar no artigo 147 que: “O uso da propriedade será condicionado ao bem estar social. A lei poderá com observância do disposto no art. 141, parágrafo 16, promover a justa distribuição da propriedade, com igual oportunidade para todos”.    A partir da Constituição de 1967, que o termo “função social da propriedade” passa a fazer parte do ordenamento jurídico brasileiro como princípio da ordem econômica.    A Constituição vigente hoje, a de 1988, além de contemplar a função social da propriedade como princípio geral da atividade econômica (art. 170, III, CF/88), inseriu também este princípio no capitulo relativo aos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, no inciso posterior ao que garante o direito de propriedade (art. 5º, XXII e XXIII, CF/88). Define ainda, o conteúdo função social no que se refere à propriedade urbana (art. 182, parágrafo 2º) e a propriedade rural (art. 186, CF/88).    Com isso percebemos como a função social da propriedade evolui ao longo do tempo solidificando-se na Constituição de 1988, onde é completamente eliminado o caráter individualista e absoluto do direito de propriedade. Concluímos portanto, repropondo os incisos com os quais começamos esta digressão:   Art. 5º, XXII, CF/88: “É garantido o direito à propriedade”; Art. 5º, XXIII, CF/88: “A propriedade atenderá a sua função social”.  Entretanto, não podemos esquecer o preceito, o interesse de caráter econômico da função social, magistralmente esclarecido no art. 170, II e III, CF/88, vejamos: Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: Inciso II – propriedade privada; Inciso III – função social da propriedade;    Este artigo da ordem econômica demonstra que a função social da propriedade é também interesse do Estado e não somente do indivíduo, interesse que não é de socializar a propriedade privada mas, de manter a propriedade privada como uma função social, tanto é que a propriedade privada é um princípio constitucional preservado no inciso II deste artigo.    Ainda temos os Art. 182, caput e parágrafo 2º e 186 com seus incisos: Art. 182. A política de desenvolvimento urbano executada pelo Poder Político Municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes. (...) Parágrafo 2º. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.      Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I - aproveitamento racional e adequado; II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.    Resumindo:  A função social da propriedade determina que o proprietário tem um dever para com toda a sociedade de usar a propriedade de forma a lhe dar melhor destinação sob o ponto de vista dos interesses coletivos.  A condição de proprietário acarreta não apenas direitos sobre o bem e em relação a terceiros, mas também deveres para com a satisfação dos interesses e necessidades da sociedade.  A ideia da nossa Constituição é conciliar interesse individual e social: ao mesmo em que garante a propriedade privada e a obtenção de vantagens para o proprietário, vincula essas vantagens à promoção do bem comum.

Locação

Qual a Diferença Entre “denuncia Cheia” e “denuncia Vazia"

26/07/2023

 A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei 8245/1991 (alterada pela Lei 12.112/2009).  Tal lei prevê que o contrato de locação pode ser extinto por várias razões, como, por exemplo, o inadimplemento de uma das partes.  O certo é que, enquanto o locatário (inquilino) pode devolver o imóvel antes do término contratual mediante pagamento da multa pactuada, o locador não poderá fazê-lo, salvo nas hipóteses previstas em lei, sendo as mais importantes as contidas nos artigos: Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.   Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.   Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.   1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.   I – Análise do Artigo 46:  O caput do Artigo 46, determina que: nas locações cujo prazo ajustado é de 30 ou mais meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.  O Parágrafo 1º do Artigo 46 determina que: nas locações cujo prazo ajustado é de 30 ou mais meses, findo o prazo ajustado, se o inquilino continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.  O Parágrafo 2º do Artigo 46 determina que: ocorrendo a prorrogação, como esplanada no parágrafo 1º acima, o locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.    A CONDIÇÃO DO PARÁGRAFO 2º É A CHAMADA “DENUNCIA VAZIA”, OU SEJA, O CONTRATO PODE SER ENCERRADO SEM A NECESSIDADE DE SE APRESENTAR QUALQUER ESPÉCIE DE MOTIVAÇÃO LEGAL, OU SEJA, O CONTRATO PODE SER TERMINADO POR QUALQUER RAZÃO, BASTANDO DAR UM PRÉ-AVISO DE 30 DIAS PARA O INQUILINO. TODAVIA É CHAMADA DE “DENUNCIA CHEIA” AQUELA EM QUE É FEITO O PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO LOCADOR, AINDA NA VIGÊNCIA DO PRAZO CONTRATUALMENTE AJUSTADO, BASTANDO APENAS CUMPRIR A UMA OU MAIS DAS 4 RAZÕES LEGAIS ELENCADAS NO ARTIGO 9º, OU SEJA, ESTA MODALIDADE É REALIZADA MEDIANTE PEDIDO MOTIVADO.   II – Análise do Artigo 47:  Vamos agora analisar o caso em que o prazo ajustado é inferior a 30 meses, ou seja, a situação do Artigo 47.  O Artigo 47 é claro e determina que: [...] findo o prazo estabelecido (que era inferior a 30 meses), a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nos casos elencados no Artigo 9º, acrescidas das hipóteses elencadas nos incisos e parágrafos do mesmo Artigo 47.  IMPORTANTÍSSIMO: É preciso avaliar as consequências do inciso V deste Artigo 47, que nos diz que: findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente e que o imóvel somente poderá ser pedido de volta pelo locador SEM MOTIVAÇÃO LEGAL (DENUNCIA VAZIA), apenas depois de 5 anos, ou seja, a “DENUNCIA VAZIA” (SEM MOTIVAÇÃO LEGAL), É ADMITIDA SOMENTE DEPOIS DO PERÍODO DE LOCAÇÃO DE 5 ANOS.  Agora, creio, seja possível perceber a diferença que há entre as duas espécies de Denúncias, a Vazia e a Cheia. E, ainda mais importante, a diferença que há entre o prazo de 30 ou mais meses e o prazo inferior a 30 meses.