Qual a Diferença Entre “denuncia Cheia” e “denuncia Vazia"

 A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei 8245/1991 (alterada pela Lei 12.112/2009).

 Tal lei prevê que o contrato de locação pode ser extinto por várias razões, como, por exemplo, o inadimplemento de uma das partes.

 O certo é que, enquanto o locatário (inquilino) pode devolver o imóvel antes do término contratual mediante pagamento da multa pactuada, o locador não poderá fazê-lo, salvo nas hipóteses previstas em lei, sendo as mais importantes as contidas nos artigos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

• 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
• 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

• 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
  a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
  b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
  
  

• 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

I – Análise do Artigo 46:

 O caput do Artigo 46, determina que: nas locações cujo prazo ajustado é de 30 ou mais meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

 O Parágrafo 1º do Artigo 46 determina que: nas locações cujo prazo ajustado é de 30 ou mais meses, findo o prazo ajustado, se o inquilino continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

 O Parágrafo 2º do Artigo 46 determina que: ocorrendo a prorrogação, como esplanada no parágrafo 1º acima, o locador poderá reaver o imóvel a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

 A CONDIÇÃO DO PARÁGRAFO 2º É A CHAMADA “DENUNCIA VAZIA”, OU SEJA, O CONTRATO PODE SER ENCERRADO SEM A NECESSIDADE DE SE APRESENTAR QUALQUER ESPÉCIE DE MOTIVAÇÃO LEGAL, OU SEJA, O CONTRATO PODE SER TERMINADO POR QUALQUER RAZÃO, BASTANDO DAR UM PRÉ-AVISO DE 30 DIAS PARA O INQUILINO.

TODAVIA É CHAMADA DE “DENUNCIA CHEIA” AQUELA EM QUE É FEITO O PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL POR PARTE DO LOCADOR, AINDA NA VIGÊNCIA DO PRAZO CONTRATUALMENTE AJUSTADO, BASTANDO APENAS CUMPRIR A UMA OU MAIS DAS 4 RAZÕES LEGAIS ELENCADAS NO ARTIGO 9º, OU SEJA, ESTA MODALIDADE É REALIZADA MEDIANTE PEDIDO MOTIVADO.

II – Análise do Artigo 47:

 Vamos agora analisar o caso em que o prazo ajustado é inferior a 30 meses, ou seja, a situação do Artigo 47.

 O Artigo 47 é claro e determina que: [...] findo o prazo estabelecido (que era inferior a 30 meses), a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nos casos elencados no Artigo 9º, acrescidas das hipóteses elencadas nos incisos e parágrafos do mesmo Artigo 47.

 IMPORTANTÍSSIMO: É preciso avaliar as consequências do inciso V deste Artigo 47, que nos diz que: findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente e que o imóvel somente poderá ser pedido de volta pelo locador SEM MOTIVAÇÃO LEGAL (DENUNCIA VAZIA), apenas depois de 5 anos, ou seja, a “DENUNCIA VAZIA” (SEM MOTIVAÇÃO LEGAL), É ADMITIDA SOMENTE DEPOIS DO PERÍODO DE LOCAÇÃO DE 5 ANOS.

 Agora, creio, seja possível perceber a diferença que há entre as duas espécies de Denúncias, a Vazia e a Cheia. E, ainda mais importante, a diferença que há entre o prazo de 30 ou mais meses e o prazo inferior a 30 meses.