Qual Sist de Amortizaç É Melhor para o Cliente, Sac ou Price

No precedente artigo do dia 19 de Agosto de 2023, cujo título é: “Quanto eu preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 200.000,00?”, analisávamos duas simulações com sistema de amortização SAC. Neste artigo analisaremos a mesma situação mudando somente o sistema de amortização que será o PRICE. Isto para ver as diferenças e entender qual o melhor sistema de amortização da dívida para o comprador do imóvel.

Na tabela a seguir, reportei na 1ª coluna os dados da 1ª simulação do artigo do dia 19 de Agosto de 2023 e, na 2ª coluna, a mesma situação mas com o sistema PRICE. 

Percebemos as seguintes diferenças:

• O valor da entrada é menor, logo melhor para o comprador, com o sistema PRICE;
• O valor do financiamento é maior, logo melhor para o comprador, com o sistema PRICE;
• As prestações (amortização + juros), no sistema SAC são decrescentes enquanto que no sistema PRICE são quase iguais da primeira à última, fato este que pode interessante ou não a depender do perfil do comprador;
• O somatório das parcelas é muito menor, logo melhor para o comprador, com o sistema SAC.

Desta primeira analise podemos dizer que:

• Ambos os sistemas presentam vantagens e desvantagens;
• Apesar das vantagens presentadas pelo sistema PRICE, o SAC é melhor para o comprador pois custa menos do PRICE, evidenciando uma diferença de R$ 374.919,93 – R$ 283.329,31 = R$ 91.590,62.

A nossa analise não acaba aqui e, antes de prosseguir, é importante entender como os dois sistemas de amortização funcionam.

O sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), como o próprio nome diz, amortiza, ou seja reduz a dívida, a cada prestação paga, de um valor sempre igual (constante), reduzindo assim a cada mês também o valor dos juros, pois, os juros, são calculados sobre um valor a cada mês menor de saldo devedor.  

Como vimos na 1ª coluna da tabela acima, o valor de financiamento inicial é de R$ 136.042,78 e, considerado que no sistema SAC a amortização é constante, podemos dizer que a cada mês a nossa dívida é reduzida de R$ 136.042,78/420 = R$ 324,00.

Na mesma 1ª coluna da tabela acima observamos que o valor da primeira parcela é de R$ 890,75 = R$ 947,19 – valor do seguro – taxa de administração (a partir de agora desprezaremos os valores do seguro e da taxa de administração pois não influenciam o raciocínio sendo iguais em ambos os sistemas de amortização).

Considerado que a nossa dívida é reduzida a cada mês de R$ 324,00 e que a primeira parcela é de R$ 890,75, podemos definir a composição das prestações; vejamos a composição das primeiras quatro prestações a seguir:

Vamos agora estudar o funcionamento do sistema PRICE:

Neste sistema, a prestação (amortização + juros) permanece fixa para todo o prazo do financiamento. Neste nosso exemplo o valor da prestação é de R$ 807,00 (lembrando que são desconsiderados os valores do seguro, que encarece ao longo do tempo ao mudar a idade do mutuário e, a taxa de administração).

As considerações até agora feitas nos levam a dizer que é um mito, ou seja, é falsa a afirmação que pagar de trás para frente é sinônimo de amortização conveniente, pois assim fazendo, estaríamos pagando além da amortização os juros. Diferentemente, nosso objetivo deve ser de reduzir o saldo devedor pois é sobre este valor que são calculado os juros, logo, menor o saldo devedor menos juros pagaremos!

Para reduzir o saldo devedor temos que, toda vez que nos sobra um dinheiro, fazer amortizações extra. Tem um programa da Caixa que permite fazer estes pagamentos extra e, ao faze-los, temos que escolher a opção “reduzir prazo”. Desta maneira, além de economizar muito juros, conseguiremos reduzir o prazo do financiamento que, dependendo da frequência e dos valores das “amortizações extras”, pode diminuir do 50%, ou seja, precisaremos pagar em vez de 420 meses “somente” 210 meses.

Vamos ver com um exemplo:

Retomamos a nossa tabela SAC mostrada antes e fazemos esta reflexão: se eu tiver “sobrando”, digamos R$ 3.240,00 e fizer com este dinheiro uma “amortização extra”, é como se deixasse de pagar 10 prestações, obtendo uma economia de R$ 885,90 x 10 = 8.859,00!

Fazendo esta mesma “amortização extra” de R$ 3.240,00 no sistema PRICE onde o valor da amortização depois três meses é acerca de R$ 143,00, é como se deixássemos de pagar 22 prestações (3240/143 = 22), com uma economia de R$ 807 x 22 = 17.754,00, ou seja, Economia em dobro quando comparada com a do sistema SAC!

Repetindo estas “amortizações extras” ao longo do tempo, o sistema PRICE consegue ser mais conveniente do sistema SAC e, as afirmações feitas acima:

“O somatório das parcelas é muito menor, logo melhor para o comprador, com o sistema SAC”;

“Apesar das vantagens presentadas pelo sistema PRICE, o SAC é melhor para o comprador pois custa menos do PRICE, evidenciando uma diferença de R$ 374.919,93 – R$ 283.329,31 = R$ 91.590,62”.

Podem ser revertidas. De fato, se nossa “amortização extra” fosse de acerca R$ 16.200,00, nós conseguiríamos deixar de pagar 113 prestações (R$ 16.200,00/R$ 143,00 = 113), com uma economia de R$ 807 x 113 = R$ 91.191, valor este bem próximo da diferença dos somatório das prestações de R$ 91.590,62.

Podemos agora concluir que: em consideração das vantagens acima mencionadas (menor entrada e maior financiamento) e da maior economia, com o mesmo valor de “amortização extra”, que consegue-se com o sistema PRICE, este sistema (PRICE) é muito mais interessante para o comprador.