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Locação / Padrão
Como Alugar Imóvel com Fiador
Por Grupo Zurique Em 31/03/2021
A fiança é a das formas mais antigas e comuns de garantia locatícia, para os inquilinos que desejam alugar um imóvel, tornando os contratos de aluguéis mais seguros. Os fiadores do imóvel, são aqueles que ficam responsáveis pelos débitos do imóvel, caso o inquilino, de alguma maneira, não possa pagar o aluguel e os demais encargos, trazendo assim mais segurança para o locatário. O inquilino, que está pretendendo alugar um imóvel, com fiadores imobiliários, terá que apresentar à imobiliária no mínimo duas pessoas para serem os fiadores do imóvel. Essas pessoas precisam estar dispostas a assinar o contrato de aluguel, arcarem com as responsabilidades que possam surgir durante o contrato de locação, além de serem os responsáveis pelo abatimento da multa. Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser um fiador imobiliário, desde que tenha uma renda líquida superior a três vezes do aluguel. Com isso também, ao menos, um dos fiadores do imóvel, devem possuir algum patrimônio próprio, sendo de preferência algum imóvel que já esteja quitado e em seu nome. É muito importante saber, que caso o um dos fiadores do imóvel sejam casados, o cônjuge do fiador precisa estar de acordo com a fiança. Também é importante saber além de o cônjuge do fiador estar ciente em relação a fiança, ele também precisa assinar o contrato de locação junto com o fiador do imóvel objeto do contrato de locação. Se por acaso o fiador for uma pessoa jurídica, o contrato social da empresa deverá permitir que a pessoa jurídica se torne um fiador imobiliário. Entretanto, somente o administrador responsável pela empresa poderá assinar o contrato de locação do imóvel em que deseja ser um fiador. Muitas pessoas tem a dúvida se por acaso o fiador pode ser de um estado diferente do que o estado em que está situado o imóvel que será alugado. O único problema relacionado a escolha de fiadores de outros estados é o processo de assinatura dos contratos, que pode acabar atrasando um pouco. Outra dúvida também muito frequente é em relação à quantidade de fiadores necessários para efetuar o aluguel de um imóvel, se são exigidos dois fiadores obrigatoriamente ou se é possível alugar imóvel apenas com um fiador. A quantidade de fiador depende de cada imobiliária, porém, nas regras existentes no mercado imobiliário exigem que para a locação de imóvel sejam necessários pelo menos dois fiadores.
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Ação de Despejo
Por Lima Em 28/03/2021
A Ação de despejo é uma ação feita para o proprietário de um imóvel alugado tem como objetivo de agilizar a desocupação do imóvel, desta forma fornecendo o retorno da posse total do imóvel para seu proprietário, sendo assim o inquilino tem a obrigação de deixar o imóvel, assim liberando o imóvel para que o proprietário coloque para alugar novamente. Uma Ação de Despejo devido a falta de pagamento cada vez mais vem sendo menos menos usada nos últimos tempos. Os administradores de imóveis são muito exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e também do cadastro de seus Fiadores ,a ação de despejo é limitada principalmente a casos específicos, principalmente, no descumprimento de contrato. Temos como exemplo algumas situações : Quando o Locatório não faz o pagamento do aluguel e seus encargos, não havendo garantias locatícias, no caso em que o proprietário falece e quaisquer pessoas que não são dependentes ficam no seu imóvel, quando o locatório descumpre os termos do contrato firmado; quando o Contrato de locação se encerra e o inquilino não desocupa o imóvel no prazo determinado. Desta forma os Locatários tão tendo surpresas com os administradores do imóvel que , com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já entraram com uma ação devido a falta de pagamento da locação desta forma incluindo no debito do Locatário a multa os juros e correção monetária. A Ação de Despejo por falta de pagamento de aluguel pode ser ajuizada no dia seguinte do vencimento ao pagamento do aluguel, a partir do momento que é feito a Ação o locatário inadimplente será responsável por todas as despesas decorrente da ação. O Locatório quitando sua divida dos alugueis que estão em juízo, a locação continuará mantida como se não estive-se nada acontecido, os aluguéis seguinte deverão ser pagos normalmente da mesma forma que eram pagos anteriormente.
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Quais São As Razões Que Causam uma Ação de Despejo?
Por Grupo Zurique Em 26/03/2021
A ação de despejo está fundamentada na Lei do Inquilinato. Apesar de esse assunto parecer complexo, vou lhe explicar um pouco mais sobre como funciona e quais são as suas consequências. Um dos primeiros conceitos que precisa ser explicado é o de denúncia vazia, que é em caso da retomada do imóvel pelo locador após o término do prazo de locação fixado em contrato por escrito e com prazo igual e superior a 30 meses. Quando ocorre denúncia vazia, de acordo com o art. 6º da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir o imóvel, desde que ele notifique o locatário com 30 dias de antecedência. Caso o inquilino se recuse a desocupar o imóvel, o proprietário do imóvel poderá propor uma ação de despejo, para conseguir retomar o imóvel. Outro conceito importante é o de usufruto, que é quando uma pessoa possui o direito de posse, uso, a administração, entre outras coisas, sobre um imóvel de outra pessoa. Quem possui o usufruto é o usufrutuário e caso ele alugue o imóvel e o usufruto seja extinto, o proprietário do imóvel deve notificar o locatário com até 90 dias de antecedência, para que o imóvel seja desocupado dentro do prazo de 30 dias. A lei do inquilinato fala também sobre a possibilidade do proprietário do imóvel alienar ele, ou seja, vender o imóvel que é locado. Nesse caso, o novo proprietário do imóvel pode denunciar o contrato para a retomada do imóvel, com prazo de 90 dias para o locatário poder desocupar o imóvel. Caso o prazo acabe e o locatário do imóvel deseje permanecer no local, é possível que o novo proprietário do local proponha uma ação de despejo, não precisando de nenhuma outra motivação para que isso aconteça. Importante dizer também que se ocorrer à venda do imóvel, se o contrato for por prazo determinado e caso exista alguma cláusula no contrato de aluguel, relacionada a venda do imóvel, o novo proprietário não poderá denunciar o imóvel para a sua retomada, precisando respeitar o tempo de contrato de locação. Existem ainda outras opções, como a ausência de pagamento de aluguel, quando ocorrer à prática de alguma infração legal ou contratual, por mútuo acordo, caso seja necessária à realização de reparações urgentes, que sejam determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a presença do locatário e caso ele se recuse a desocupar o imóvel. Uma dúvida muito comum em relação à ação de despejo relaciona-se ao prazo que leva o processo, principalmente quando pensado à morosidade, além das diferenças relacionadas aos imóveis comerciais e residenciais. A demora varia muito de acordo com a localidade do Tribunal. Na cidade de São Paulo, o tempo médio de julgamento na primeira instância é de seis a doze meses. Já na segunda instância, o tempo de trâmite de um processo pode variar entre oito e doze meses. Em caso de imóvel comercial, existe a possibilidade de obter uma liminar pelo locador. Quando isso ocorre, o despejo poderá ocorrer em até sessenta dias, mas o processo ocorrerá de forma normal até a decisão normal. Quando esgotados todos os recursos necessários, o prazo para desocupação de um imóvel dependerá das circunstâncias em que a ação de despejo estiver. O cenário mais comum atualmente é a ação de despejo que ocorre em razão da falta de pagamento, em que a sentença costuma ser publicada em no mínimo seis meses, com algumas exceções. O tempo que é determinado para a desocupação voluntária do imóvel, contados a partir da intimação da sentença, é de quinze dias. Caso o locatário não desocupe o imóvel de maneira voluntária, o juiz pode determinar um despejo coercitivo do locatário. O prazo mínimo para a formalização da desocupação pode variar entre quarenta e noventa dias, depois de prolatada a sentença no processo. Lembre-se que a ação de despejo deve ser o último dos recursos a ser utilizado, pois ele exige investimentos, desgastes e é moroso, ou seja, torna-se um processo que demora. O ideal é tentar resolver qualquer tipo de contratempos existente através de uma negociação entre o locador e o locatário, para evitar que as partes tenham ainda mais problemas.
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Despejo Extrajudicial o Caminho da Desjudicialização
Por Maria ângela Camini Em 23/02/2021
Desde 1991 a legislação do Inquilinato 8.245/91 sofreu poucas alterações em sua essência. Visando proteger o inquilino, parte mais fraca do contrato, não se cogitava mudanças profundas nas relações locatícias. A modernidade trouxe práticas que exigem que alterações sejam feitas e entre elas a que mais dificulta a locação é a demorada retomada do imóvel pelo locador frente a inadimplência do locatário. Surge então projeto de Lei que visa o despejo via cartório. Está previsto no Artigo 5.º da Lei 8.1245/91 que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Esse despejo pode ser por notificação extrajudicial ou via processo judicial. No despejo extrajudicial o locatário, também chamado de inquilino, deve de forma voluntária desocupar o imóvel mediante solicitação do locador. Descumprida a notificação, o locador, também chamado de senhorio, deverá recorrer à justiça para despejar o inquilino. Uma ação judicial que envolve custas iniciais, demorada e que, no curso do processo o inquilino segue inadimplente e muitas vezes abandona o imóvel. Utilizado muitas vezes para protelar a saída do imóvel locador, torna-se necessário retirar da justiça essa obrigatoriedade de pôr sentença judicial para promover o despejo. Tramita no Congresso Nacional, atualmente aguardando parecer do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor e aberto prazo para Emendas, o Projeto de Lei N.º 3399/2020 do Deputado Hugo Leal. Propõe modificar os artigos 66 e 67, com o objetivo de retirar do judiciário o Despejo e a Consignação das Chaves, tornando ambos, extrajudiciais, via Tabelionato de Notas. Até a presente data, o mesmo encontra-se tramitando entre as Comissões. O objetivo do projeto é desjudicializar o despejo nos casos de inadimplência do locatário previsto no artigo 9.º, III da Lei, encurtando e agilizando a desocupação. Justo, do ponto de vista que ações costumam levar mais de 12 meses com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar o aluguel. Conforme o projeto o prazo cairia para no máximo 06 meses o que na minha opinião ainda é muito tempo de espera. Os artigos alterados serão acrescidos de letras, o que me leva a lembrança no saudoso Professor Sílvio Capanema, coautor da atual legislação e meu professor de locações no Instituto Nêmesis, que não via com bons olhos o uso das mesmas, tornando os artigos longos demais e muitas vezes confusos. O que determina o projeto de Lei é: O despejo extrajudicial voa Tabelionato somente nos casos de inadimplência, sendo obrigatório que o locador seja assistido ou representado por advogado. Realizado exclusivamente pelo Tabelionato de Notas com exigência de Ata Notarial descrevendo as etapas de todo o despejo. Cumprimento rigoroso de prazos sob pena de, em descumpri-los, o locador só possa despejar pela via judicial. Continua o direito ao devedor de purgar a mora(quitar a dívida e suas custas). Todas as etapas do despejo são com prazo determinado para ambas as partes. O despejo forçado será via Oficial de Justiça, onde o Tabelião enviará ao Tribunal de Justiça a solicitação. Ao locatário devedor permanece o direito de contestação ao juiz se algo não estiver correto. No projeto não consta gratuidade para as partes. Os artigos 67-A e 67-B dizem respeito à consignação de chaves pelo locatário, também realizado via Tabelionato de Notas local, com requerimento de Ata Notarial assinada por advogado. O locatário e o advogado, providenciam o contrato de locação, notificação de desocupação escrita, notificação escrita de que tentou entregar as chaves e houve recusa do locador e por fim, notificação via Cartório de Títulos e Documentos assinados por advogado para ser válida a devolução, entre outras obrigações. No meu entendimento, a Desjudicialização do Despejo e Consignação de Chaves se faz necessário há muito tempo, porém vislumbro a mesma situação do Divórcio e Usucapião Extrajudicial, isto é, favorece a um segmento da nossa sociedade que pode pagar. Não é nada acessível os custos de uma notificação enviada via Títulos e Documentos e também não é acessível, o custo com Ata Notarial e representação por advogado. Entendo que se vamos desjudicializar o Despejo temos que desburocratizar também. Da forma que está, considero o projeto tão burocrático quanto utilizar a justiça, apenas mais rápida que está, mas não menos demorada. Aluguel e taxas são previstos em contrato, bem como os juros, a multa em mora, a multa por infração e a correção. Não bastaria apresentar o contrato com a planilha de cálculo, notificar o locatário para purgar a mora da mesma forma que é realizado no Cartório de Protesto? A maioria dos locadores vive do aluguel ou o usa como complemento de renda e não irá dispor dos valores iniciais a serem pagos ao cartório para o despejo. O locatário ainda terá a opção de evitar tudo isso, desocupando voluntariamente o imóvel. Vislumbro ser este o objetivo principal do projeto, fazer com que o inquilino já em situação de inadimplência, desocupe o imóvel voluntariamente, evitando o excessivo aumento da dívida. Lembrando que, pela via judicial as partes têm direito a justiça gratuita, o que permite ao locador a esta acessar, pois o projeto de lei em nenhum de seus artigos determina que o despejo seja exclusivamente extrajudicial. Muitas análises ainda devem ser feitas, inclusive em relação à segurança jurídica. Quem acompanha processos de despejo por falta de pagamento sabe ser comum erro de cálculo por parte de quem não sabe fazer cálculo, abuso de multa e juros, honorários excessivos seguidamente reduzidos pelo juiz, entre outras situações desfavoráveis. Concluo perguntando se, além de desjudicializar, não está mais na hora de desburocratizar, porque o que também atrapalha nosso país é o excesso de burocracia. Seis meses ainda é muito tempo, mas bem menos do que muitos locadores esperaram para reaver seus imóveis. Acredito que possa ser aperfeiçoado porque no formato que está a justiça continuará sendo muito utilizada. Até a presente data de 02/12/2023 a tramitação do projeto continua mais lenta que a maioria das ações judiciais de despejo. Avança pelas comissões, alguns substitutivos foram aprovados e outros negados, mas ainda longe de uma aprovação.
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Como Alugar um Imóvel de Forma Segura
Por Grupo Zurique Em 07/12/2020
Ao se fazer o contrato de locação é muito importante analisar diversos fatores, vamos citar nesse artigo alguns deles para que você consiga fechar o seu contrato que foram mais segura. Multa O primeiro ponto a ser analisado é seu contrato possui uma multa, verifique se essa multa não é abusiva e em quais casos essa multa será aplicada.Uma multa será considerada abusiva quando for maior do que 3 aluguéis para um contrato de 30 meses, o ideal é que a multa fica em torno de 10% do valor total do contrato. Reconhecimento de Firma Outro ponto importante que muitas pessoas esquecem de analisar é se a assinatura do contrato tiveram reconhecimento de firma, pois um contrato só possui validade caso para assinaturas ou sua o reconhecimento de firma. Cláusula Abusiva Verifique também seu contrato não possui cláusulas abusivas, uma forma de você saber se uma cláusula é abusiva ou não é analisando-se apenas uma das partes se beneficiará em execsso com ela, ou se apenas uma das partes terá muito mais benefícios do que a outra parte. Tenha uma Cópia do Contrato Mantenha uma via no seu contato em seu poder, se possível faça uma cópia autenticada para caso venha perder sua ver você não tenha nenhum problema. Vistoria do Imóvel Mantenha junto no seu contrato também uma via na vistoria do imóvel antes da locação, pois ela será muito importante na hora da devolução do imóvel, nela você poderá verificar exatamente todos os pontos que o imóvel possuía então entregar ele exatamente como recebeu sem ter que pagar nenhum tipo de indenização. Reajuste Outro ponto muito importante é o tipo de reajuste que seu contrato terá, normalmente utiliza-se o sistema de IGPM ou IGPA, o primeiro é mais comum e o segundo acaba sem um pouco mais benéfica para o locatário do imóvel (porém raramente os locadores aceitam), o sistema mais comum utilizado no Brasil é o sistema de IGPM. Garantia da Locação Além disso é muito importante verificar também o tipo de garantia que existirá nesse contrato, uma das práticas mais comuns de garantia no Brasil hoje é o depósito antecipado, porém nem sempre os proprietários aceitam esse tipo.
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