Vicente R. da Silva

5 Artigos

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Colunista desde: 11/2023

SOBRE O RESPONDEDOR:

Vicente R. Da Silva é Corretor com formação em Sim, negócios imobiliários e fundamentos jurídico, está entre os TOP 300 corretores(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Imóveis, Jurídico Imobiliário, Negociação, Condomínio, Documentação e etc, possuindo um total de 5 artigos publicados e mais 375 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 1997 atuando principalmente nos bairros Agua verde, batel, bigorrilho, cabral e ecoville, e já trabalhou em empresas como: San remo, Rossi, Monarca, Laguna, Soul imóveis e w investments.

Meus artigos

Investimento

Renda Passiva com Imóvel.

09/11/2023

Já a muitos anos, escutamos a famosa frase que o melhor investimento é em tijolos, uma expressão comum se referindo a imóveis. Porém com o avanço do tempo foram se diversificando as formas de investir em tijolos, pois hoje existe casas maravilhosas em condomínios fechados, apartamentos enormes e luxuosos na cidade, no campo e na praia. Surgiram também os imóveis comerciais "não residenciais" que oferecem um bom retorno também em relação aos residenciais pois trazem muita segurança e um prazo mais logo de uso, em média de 5 anos contra a média de 2 anos e meio dos residenciais, inclusive oferecem taxas de retorno mais interessantes de 0,7% a 0,4% dos residenciais em média. Mas o mais surpreendente mesmo foram os empresariais que são as lajes corporativas e galpões industriais que de repente invadiram o mercado imobiliário trazendo mais segurança e benefícios, principalmente no que se refere aos FIIs Fundos de Investimentos imobiliários. Apesar de não ser um investimento físico, é um investimento inteligente em tijolos também, pois esses fundos oferecem vantagens que normalmente não são oferecidas na compra física do imóvel como por exemplo o pagamento de impostos de IPTU, ITBI, Condomínio, seguro, vacância, inadimplência de inquilino, despesas com advogados e processos de despejos e etc. Mas existe ainda um mercado que vem crescendo muito com a chegada de empresas de administração imobiliária como a AirBnB que está presente hoje em vários países no mundo inteiro. Então pegando esse gancho os investidores, brasileiros também estão investindo neste nicho de mercado que são os estúdios bem localizados em várias cidades brasileiras que vem dando um excelente retorno com baixo investimento em relação ao imóvel tradicional para locação fixa de residência. Os valores destes imóveis são bem convidativos uma vez que são bem pequenos, em média 25 a 30 metros quadrados, o que reduz bem o valor investido e ainda diminui bem o valor para mobiliar e decorar com um toque de beleza e bom gosto de um bom profissional do ramo, as taxas de retorno chegam nas alturas, a taxa de inadimplência é quase zero pois as estadias geralmente são de curta duração ou temporada. Em seu próximo investimento imobiliário pense nessa opção também e boa sorte!

Financiamento

Como Comprar um Imóvel Pela Caixa

08/11/2023

Comprar um imóvel financiado por uma instituição financeira é sempre uma opção muito importante na vida de qualquer pessoa, pois o devedor terá que se programar quase por metade de sua vida (média de 70 anos de vida) durante um longo prazo de duração, que pode chegar a até 35 anos de prazo. Uma apreensão muito grande por parte dos compradores é quanto a aprovação do cadastro junto a instituição financeira, na Caixa por exemplo é exigido toda a documentação pessoal do comprador e cônjuge, casado, mais a documentação do imóvel e todas as certidões negativas dos compradores e as certidões negativas do imóvel. A Caixa, por ser uma instituição bancária pública, costuma periodicamente lançar algumas promoções promovidas pelo governo federal, como o programa Minha Casa Minha Vida, antiga Casa Verde e Amarela do governo que antecedeu. Geralmente também o que atrai são as taxas de financiamento, as mais baixas do mercado, subsídios do governo por faixa de renda e condição social de participante de programas sociais com facilidades de aprovação em relação a outras instituições financeiras e bancárias. O prazo para a liberação do crédito também não é muito rápido não e pode ficar entre 3 a 6 meses dependendo da situação do cadastro, comprovação e entrega de toda a documentação pessoal e do imóvel por parte do comprador e do vendedor, que quando é uma construtora a probabilidade da liberação dos recursos se torna mais rápida, uma vez que as empresas sempre têm toda a documentação em ordem e quando se trata de vendedor pessoa física normalmente o processo é mais demorado. No meio desse processo, a Caixa ainda tem um pessoal próprio cadastrado como corretores, correspondentes bancário ou despachantes e engenheiros avaliadores imobiliários que são necessários para agilizar o processo, então mediante a cobrança de uma taxa que muitas vezes vão embutidos no financiamento, os engenheiros têm que apresentar um laudo de vistoria e avaliação do imóvel para que a aprovação seja efetivada e o negócio jurídico seja concluído em tempo hábil e que as partes envolvidas, comprador e vendedor fiquem satisfeitos com a entrega do bem.

Locação

Alugando Seu Primeiro Imóvel.

07/11/2023

Muitas pessoas se deparam de repente com essa necessidade e são pegas de surpresa quando recebem uma proposta de promoção no emprego e precisam se mudar de cidade, estado e às vezes até de país e não sabem por onde começar a lista de tarefas a respeito. Bem, em um outro momento iremos falar sobre alugar um imóvel no exterior, mas por enquanto vamos falar sobre um imóvel aqui no Brasil mesmo.  A primeira providência é procurar imóveis através de uma seleção bem feita, começando pelas imobiliárias e corretores credenciados com experiência e expertise de mercado imobiliário em locação, pois é um setor diferenciado de vendas e administração imobiliária. Então procure imóveis usando os filtros refinados para uma busca mais apurada, por exemplo se for em uma cidade com baixas temperatura durante o ano como as do sul do país, e for apartamento, observar o tamanho da vaga de garagem que estão disponíveis, pois tem casos que a pessoa nem se importa com isso e quando precisa guardar o carro ele não cabe ou o espaço de manobra é tão pequeno que só cabe uma motocicleta, também é importante saber se tem aquecimento a gás, água quente na pia da cozinha, posição solar deve ser sempre face norte e oeste (por do sol) pois esses imóveis costuma ficar mais aquecido no inverno o que proporciona um melhor bem estar aos moradores. Outra coisa muito importante também é sempre fazer visitas em horários diferentes para ver quanto a claridade, ventilação, insolação, cheiro do interior proveniente dos ralos, barulhos externos de trânsito de carros e pessoas. Também é importante andar pela vizinhança e conversar com os vizinhos sobre a segurança diurna e noturna na região, verificar se o comércio local atende às suas necessidades como padaria, academia, farmácia, mercados, açougues, escolas, etc. E para encerrar e não menos importante procure se informar sobre o índice de criminalidade no bairro e regiões próximas da cidade, Isso irá te ajudar a definir qual é o melhor bairro para você morar sozinho(a) ou com a família. E só no final então avalie se os valores dos aluguéis serão os mais justos à pagar. Finalizando faça um bom seguro fiança, isso irá te trazer tranquilidade durante todo o prazo de vigência da locação e evitará transtornos e constrangimento ao ter que pedir para um amigo ou parente para ser seu fiador. Boa sorte!

Documentação

Usucapião, um imóvel honesto.

06/11/2023

Durante muitos anos vem se falando que conseguir regularizar um imóvel através do usucapião é usar de desonestidade para com o seu proprietário anterior, porém após vários estudos e processos que se desenrolaram na justiça, não podemos mais afirmar isso com a mesma convicção de antigamente. O que podemos observar é que muitos proprietários e herdeiros muitas vezes nem sabem da existência dessas propriedades deixadas por seus parentes que nunca se preocuparam em documentar essa propriedade ou mesmo documentando-a se afastaram, através do êxodo rural ou não, da mesma por muitos anos, deixando uma brecha na lei aos que precisam dela para abrigar suas família e viver da subsistência da terra para se alimentarem e até comercializarem parte do plantio para custear a produção. Sabemos que muitas dessas pessoas e famílias são realmente necessitadas de um pedaço de chão para viverem dignamente e criarem seus filhos no campo ou na cidade, mas que também existem aquelas que se aproveitam dessa lei para se apropriar de algumas terras para depois vendê-las a preço de mercado, auferindo assim grandes lucros com essa operação, aumentando substancialmente seus patrimônios. Apesar de algumas regras terem de ser cumpridas, existe uma grande facilidade em comprovar sua posse, pois basta permanecer na terra por um determinado período em situação de paz e mansidão em que o atual proprietário não se manifeste contrário ao uso da mesma que já facilita bastante o processo de regularização pelo usucapião. Existe ainda a Usucapião Ordinária e a Usucapião Extraordinária, em que a primeira requer a posse mansa e pacífica pelo prazo mínimo de 10 anos e a segunda deve ser contínua,  pacífica e ininterrupta por um pra maior de 15 a 20 anos, sem a necessidade de comprovação de um justo título ou boa fé na aquisição na posse da propriedade. Se você está pensando aí com os seus botões em conseguir regularizar a documentação da propriedade em que você se encontra morando atualmente, saiba que existe um percurso a percorrer e que o primeiro passo é você consultar um advogado experiente e especialista em direito imobiliário que ele irá te ajudar a conseguir obter sucesso no seu processo e já saiba antecipadamente que o processo pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo da complexidade que houver no seu caso especificamente, muito boa sorte.

Investimento

Imóveis, Melhor Comprar ou Investir Em Fiis.

05/11/2023

Com experiência a mais de 25 anos (desde 1995) no mercado imobiliário, tenho recebido várias consultas de clientes investidores imobiliários tradicionais e conservadores me perguntando sobre o que fazer nestes tempos de incertezas, se devem continuar investindo em imóveis físicos (tijolos) ou se investir em Fundos de Investimento Imobiliário seria uma melhor opção, pois nesta segunda opção o investidor não se preocupa com toda a burocracia, documentação, impostos, taxas de condomínio, reformas, depreciação do imóvel e tem um retorno aproximado em relação a primeira opção. Eu tenho dito repetidamente que para os mais conservadores existe outros tipos de papéis no mercado melhor até que os FIIs existentes mas que os mais conservadores ainda não abrem mão de investir em imóveis físicos, pois aconteça o que acontecer eles sempre estavam lá firmes e fortes com uma boa valorização e ainda rendendo aluguel mensal, apesar dos riscos de inadimplência. As taxas de locação giram em torno 0,40% a.m. mais a valorização do imóvel garantidos, porém os FIIs apesar de prometerem um bom desempenho é sempre um risco em desabar no mercado como aconteceu recentemente durante a pandemia que ficaram centenas de imóveis encalhados. A grande vantagem dos FIIs em relação aos imóveis físicos é que no caso de uma necessidade urgente do recurso investido, seja ele total ou parcial, você poderá faze-lo imediatamente ou seja em até 2 ou 3 dias dinheiro estará liberado na conta. Então para quem não tem o hábito de ter sempre uma reserva de emergência, esta opção é bastante interessante. Não existe uma fórmula para se investir em imóveis, mas com certeza deve-se usar o bom senso e diversificar os investimentos. Se você gosta de investir em imóveis, faça uma conta e veja a possibilidade de investir 50%/50% assim você minimiza os riscos e dorme mais tranquilo, pois não devemos nunca colocar todos os ovos em uma única cesta, não é mesmo? Porém tome muito cuidado e procure ajuda de um profissional do mercado em ambas as opções, pois um bom corretor de imóveis e um bom corretor da bolsa de valores irão lhe ajudar a encontrar boas oportunidades de negócios em ambos os casos.  