Thiago Viveiros
3 Artigos
Leituras: 1.622 pessoas leram seus artigos
Agradecimentos: 179 pessoas curtiram seus artigos
Colunista desde: 09/2023
Thiago Viveiros é Corretor de imóveis com formação em Bacharel en direito, Pós graduação em direito imobiliário e Pós graduação em direito civil e processo civil, está entre os TOP 800 corretores(as) com conhecimentos em Jurídico Imobiliário, Locação, Condomínio, Imóveis, Negociação e etc, possuindo um total de 3 artigos publicados e mais 193 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2021 atuando principalmente no bairro Guarulhos,
Pacotes de Locação Influencia no Valor do Caução.
11/09/2023
A Lei de locação 8.245/1991 prevê como modalidade de garantia de locação o Caução, nele, podendo ser exigido até 3x o valor do aluguel. Importante ressaltar que não pode o proprietário ou a imobiliária exigir mais do que uma modalidade de garantia de locação, caso existir, uma das garantias será considerada nula e punível criminalmente, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três até 12 meses do ultimo aluguel atualizado.É comum nos depararmos com locações de imóveis com valores atrativos, chamados de "pacote" nele incluso aluguel e condominio, alguns casos, até o valor do IPTU já esta incluso no pacote.Ocorre que esses itens inclusos no pacote não são denominados como aluguel e sim como encargos da locação, com isso, não podem ser inclusos no momento de cobrar o caução.A Lei de locação, em seu artigo 38, paragrafo segundo, diz que a caução em dinheiro, não poderá exceder ao equivalente a três meses de aluguel, note-se que o texto de Lei não trás como sequencia a palavra encargos, assim, por pura interpretação, entende-se que o caução não pode estender aos encargos da locação (condominio, IPTU, agua, luz e etc).Para tanto, é comum nos depararmos com casos em que proprietários recebem o caução dado em garantia de locação e acabam utilizando esse valor em beneficio próprio, assim, vale ressaltar que o texto de Lei, diz que o valor dado em caução, deve ser depositado em uma caderneta de poupança e, ao final da locação, será revertido ao locatário, corrigido monetariamente.CONCLUSÂO: ainda que esteja previsto no contrato que o valor da locação compreende o aluguel e alguns encargos, no momento de exigir-se a caução, estes encargos não devem ser somados ao valor que deverá ser depositado em uma caderneta de poupança, ainda, por mais que seja acrescentado uma clausula onde o locatário concorda com a inclusão dos encargos no valor a ser dado como caução, esta clausula, por si só, será nula, conforme depreende da leitura do artigo 45 da Lei 8.245/1991. Por sua vez, erros comuns na locação, pode ensejar em discussão judicial e consequências financeiras, sendo assim, um contrato bem elaborado, conhecimento técnico e uma boa administração, pode evitar sérios prejuízos.
Posso Restringir a Locação para Quem Possui Crianças?
04/09/2023
É comum em redes socias encontrarmos publicação de imóveis para locação restringindo-as para quem possui crianças. Geralmente essas publicações realizadas em grupos de desapego ou grupos específicos de locação de imóveis, é feita por proprietários e até mesmo por imobiliárias o/ou corretores autônomos, mas, será que isso é permitido?Pois bem, para chegarmos a uma conclusão, devemos analisar alguns pontos de Lei.Inicialmente a Constituição Federal de 1988 em seu artigo 5° diz que somos todos iguais perante a Lei, sem distinção de qualquer natureza e, com isso, o legislador, em seu inciso I, diz que homens e mulheres são iguais em direitos e obrigações nos termos da Constituição.Note-se que quando o legislador fala em homens e mulheres, ele abrange de uma forma universal, ou seja, independentemente de idade, caso contrário, traria o seu texto de Lei de forma diferente do que é previsto atualmente, restringindo a idade para direitos e obrigações. Quando falamos em direito e obrigações, encontramos respaldo no Código Civil, onde, para exercer os atos da vida civil, o Código Civil em seu artigo 3° e 4°, considera absolutamente incapaz os menores de 16 anos e, relativamente incapaz os maiores de 16 e menores de 18 anos. Seria errado em nossa discussão analisarmos a capacidade para a pratica de atos da vida civil, veja que nosso tema é "Posso restringir a locação para quem possui crianças?" assim, logo a capacidade civil do artigo 3° e 4° será irrelevante, já que a locação será realizada pelos pais da criança, que, mormente, espera-se ter mais de 18 anos e apto para a pratica dos atos da vida civil.O importante trazer a baila sobre o código civil e que contribuirá a uma conclusão de nosso estudo é o artigo 1° e 2° no qual, diz que "toda pessoa é capaz de direitos e deveres na ordem civil e que a sua personalidade começa com o nascimento com vida, pondo a salvo, desde a concepção, os direitos do nascituro.Vale trazer, a titulo de compreensão e de conhecimento, que quando o Código Civil fala em concepção, o legislador buscou garantir os direitos do nascituro (aquele que ainda não nasceu) desde o momento em que foi gerado por consequência da fecundação do óvulo com o espermatozoide.O que quero dizer, é que a pessoa, interessada em alugar um imóvel, estando gravida, o seu filho, que ali esta sendo gerado, já possui direitos garantidos e, sua personalidade, dependerá de seu nascimento com vida.Pois bem, como ultimo ponto a ser analisado para concluirmos a questão aqui discutida, é o Estatuto da Criança e do Adolescente -ECA. Vejamos.Primeiramente, o Estatuto da Criança e do adolescente, trás, de forma clara, que criança é aquela que possui até 12 anos de idade incompletos e, isso é fundamental para a conclusão de nosso estudo.Por outro lado, o artigo 4° do Estatuto da Criança e do Adolescente diz que é dever da família, da comunidade e da sociedade em geral, assegurar seus direitos, dentre eles, os mais importantes ao nosso estudo, o direito a dignidade e ao respeito. Ato continuo, logo o artigo 5° reza que nenhuma criança será objeto de qualquer forma de discriminação.Por ultimo, o artigo 15 reforça o entendimento do artigo 5° trazendo consigo um capitulo sobre direito à liberdade, ao respeito e a dignidade. Assim é direito da criança ser ser criado e educado no seio de sua família, ou seja, no ambiente familiar, nele, incluindo a moradia.Concluindo, a restrição de locação para quem possui crianças é uma pratica que viola os direitos e garantias fundamentais das crianças, por este motivo, considera-se ilícito o proprietário que age restringindo a locação de seu imóvel, ainda que, a interessada na locação esteja apenas gravida. É dever de todos velar pela dignidade da criança e, esse tipo de restrição, ainda que, sem intenção de discriminar (alegação de que possui mais casas no mesmo quintal) gera um tratamento vexatório e constrangedor. A criança, através de seus pais, por representação, que se sentirem prejudicados, podem e devem denunciar, ainda que a locação não seja realizada, tal prática é ilícita e deve ser aplicada suas sanções para aqueles que a violam tanto na esfera criminal quanto na esfera cível (reparação de danos).
Fundo de Reserva na Locação.
01/09/2023
É comum vermos no mercado imobiliário, locação de imóveis com pacotes atrativos de aluguel incluindo condominio, mas, o que poucos sabem é quem nem tudo que esta no condominio é obrigação do locatário e, se todos os proprietários e/ou imobiliárias soubessem disso, poderiam evitar problemas futuros.A Lei 8.245/1991 é clara quanto as obrigações do Locador (Art. 22) e quanto as obrigações do Locatário (art. 23) porém o que muitos não sabem é que nem tudo o que esta descrito e incluído no condominio é de obrigação do Locatário, para isso, devemos observar o texto de Lei.A nossa principal discussão é a cobrança do Fundo de reserva na cota condominial, o que muitas vezes, imobiliárias e corretores incluem a referida taxa no pacote de locação ou simplesmente transfere a obrigação de pagar o boleto do condominio para o Locatário.Isso porque, o Fundo de Reserva é nada mais e nada menos do que uma poupança realizada pelo condominio para suprir eventuais despesas não previstas no orçamento anual, com isso, o fundo de reserva, por si só, acaba sendo caracterizado como uma despesa extraordinária de condominio.O artigo 22 inciso X, paragrafo único, Alínea G da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação) inclui o fundo de reserva como uma despesa extraordinária e como obrigação do locador, sendo assim, via de regra, o Fundo de reserva não deve ser suportado pelo locatário.Como todas as regras existem exceções, o Condominio, por votação em assembleia, poderá aprovar a utilização do fundo de reserva para pagamento de uma despesa ordinária, neste caso, o locatário ficará obrigado a restituir o valor correspondente a cota de sua unidade, isto porque, despesas ordinária de condominio é obrigação do locatário conforme entendimento do artigo 23, inciso XII da Lei 8.245/1991.É certo que, para realizar essa cobrança, deve o Locador fazer prova da utilização do Fundo de Reserva para pagamento de despesa ordinária, com isso, deve apresentar ata da assembleia que aprovou a utilização do fundo para suprir despesas ordinárias do condominio.Deve-se ficar atento quanto a este caso, pois uma má orientação ao seu cliente, poderá causar sérios prejuízos e até mesmo responsabilizar a imobiliária ou o corretor a uma restituição desses valores.
×
Mudar Imagem de Capa
Faça o upload de uma imagem de capa (de preferência mais larga do que alta) ou escolha uma das imagens da nossa galeria abaixo.
×
Cortar Imagem
Arraste e redimensione a área de corte para ajustar a imagem conforme desejado. Quando estiver contente com a seleção, clique em "Salvar" para confirmar as alterações.