Sebastian Araujo Colunista

Habite-se: o Que É? Quanto Custa? Como Tirar?

18/02/2022

O que é residência?A construção ou reforma de imóveis exige uma série de cuidados básicos a serem seguidos. Afinal, a qualidade de uma casa ou apartamento é fundamental para a segurança das pessoas que nela moram e para a segurança do ambiente ao redor do imóvel como um todo. Assim, a Prefeitura acompanha o andamento das obras e reformas. Primeiro, você precisa solicitar uma autorização para começar a trabalhar. Certifica que o canteiro de obras e o projeto atendem aos requisitos de segurança. A autorização de ocupação é um documento emitido após a conclusão do trabalho. Ou seja, a equipe da construtora estabeleceu certas condições no início da construção e também teve que garantir que a conclusão do imóvel obedecesse a todas as normas do órgão fiscalizador da autarquia. Portanto, a emissão de uma licença de ocupação atesta que a construção ou reforma está em conformidade com a lei. Para fornecer a certificação, o município avalia os documentos de terra e planejamento apresentados,  Com o documento em mãos, é possível atestar que o imóvel está de acordo com as normas da prefeitura. Apenas regularizado é que o bem pode ser habitado e também envolvido em negociações de venda, financiamento, entre outras. Com os documentos em mãos, você pode provar que o imóvel está em conformidade com os regulamentos do condado. O imóvel só poderá ser ocupado se estiver formalizado e envolvido em negociações de venda, financiamento, etc. Como fazer o check-in?A emissão de Habite-se geralmente é de responsabilidade da equipe da construtora. Ao final da construção, a equipe teve que ir à prefeitura para iniciar uma vistoria para comprovar que o projeto e as normas legais estavam sendo rigorosamente seguidos. No caso de edifícios novos, só poderá ser entregue aos residentes após a obtenção de uma licença de ocupação. Alguns dos principais requisitos para obtenção deste documento são: seguir as regras de instalação de redes de água e esgoto, ter instalações elétricas seguras e dispor de estrutura adequada onde há disponibilidade de linhas de gás natural. Os documentos exigidos pelo município para providenciar a vistoria e posterior emissão da licença de ocupação incluem:Pedido de ocupação, com as principais informações do imóvel;Certificados suficientes emitidos por empresas de água, eletricidade e esgoto;Certificado emitido pelo Corpo de Bombeiros;Comprovante de recolhimento do Imposto sobre Serviços (ISS) de qualquer natureza;Uma Declaração de Responsabilidade Técnica (ART) para o técnico responsável pelo trabalho;CNPJ e contrato social da empresa (ou, para pessoas físicas, RG e CPF);cobertura de IPTU de propriedade;Projetos de construção (aprovados pelo governo municipal antes do início da construção);Alvará de construção emitido pelo governo municipal;Profissionais responsáveis pela construção ou reforma registrados na Comissão de Engenharia e Agronomia da Commonwealth (CREA);Cadastro Municipal.

Comissão

Comprar ou Vender Imóveis sem Corretor?

17/02/2022

Primeiro, saiba que é possível vender um imóvel sem agente! Chama-se venda direta. No entanto, o custo-benefício dessa decisão, geralmente para economizar em comissões, pode ser muito diferente do que o proprietário pensa. Isso porque as transações imobiliárias não começam nem terminam com a publicação de um anúncio online. A experiência, que normalmente dura até um ano e meio no Brasil, pode ser exaustiva em vários níveis para o proprietário. Você precisa acompanhar: Documentos envolvidos (proprietário e propriedade e comprador)Precificação correta de acordo com a realidade do mercadoTodos os aspectos de atrair, acolher e agradar potenciais compradoresSem falar na negociação, que pode se tornar um capítulo à parte no processo de compra e venda de imóveis, permitindo que os proprietários aceitem um resultado que não seja a seu favor.  Você podeEnganado: No caso de comprar um imóvel, a pessoa que vende o imóvel não podetornar-se proprietário do imóvel. Sem mostrar os documentos originais,Filhos, parceiros e até criminosos, podemO dono sabe. Ou, em outros casos, há criminosos vendendo propriedadesMais de um comprador. Existem muitos golpes e é difícil para alguémNenhuma experiência pode lidar com eles ou identificá-los. Outro problema também pode surgir se o proprietárioestá respondendo a uma ação legal para pagar uma multa ou compensação,Por exemplo. Neste caso, uma pessoa geralmente quer se livrar de suaA mercadoria foi rápida, dificultando o pagamento. É ilegal se você comprarPropriedade Neste caso, o tribunal pode cancelar a transação. você vai perderTodo o dinheiro investido é difícil de recuperar.  você pode terDificuldades burocráticas e documentais: você pode terExperiência em transações imobiliárias. Mas também há domésticosNegociações que exigem entendimento profundo. leigovai "se perder" e pode até cometer erros que colocam em riscotroca. O corretor tem essa experiência, você não precisa se preocuparExaminar a legislação existente e que atitude deve ser tomadaConclua o procedimento. você pode perderDinheiro: a avaliação do imóvel é uma das partes mais importantesVenda ou locação de imóvel. Esta etapa estabelece um preço justo que satisfaçaAtenda às necessidades do proprietário, mantendo-se competitivo e adequadová ao mercado. Os corretores são qualificados e atuam da forma correta. você não aceitadanos e sem tornar o imóvel pouco atraente. você pode ter o seuFinanciamento danificado: compradores e vendedores podem ter dificuldades  existirFinanciamento sem suporte de corretor. Existem várias etapas necessáriasCondução muito específica, você precisa de alguém que entenda completamente como dirigirtudo é normal. você pode colocarRisco à sua segurança: Visitar a propriedade de alguém que você não conhece ou trazerAté mesmo seus estranhos podem comprometer sua segurança. difícil saberA real intenção da pessoa, na imobiliária, haverá um sistema de checagemdados e acesso seguro. Corretores entendem o mercado e a melhor formaComprar ou vender imóveis.

Locação

O Que Verificar Ao Alugar um Imóvel

15/02/2022

Antes de celebrar um contrato de aluguel, revise as seguintes precauções principais que um locador deve tomar: 1. Não alugue o primeiro imóvel que encontrarA água não é boa em nenhuma circunstância, mesmo quando alugada. Pesquise bastante no site, caminhe por onde quer morar - ainda há muitos proprietários que não anunciam na internet - ou procure também uma imobiliária e analise todas as opções que eles têm. 2. GarantiaPara proteger o locador ou mesmo o locatário ao alugar um imóvel, normalmente é necessária uma garantia sobre esse arrendamento. São os mais comuns: Fiador: Esta ainda é uma das formas de garantia mais conhecidas, embora não seja mais amplamente utilizada. Dessa forma, o terceiro é responsável perante o credor e é ele quem será cobrado em caso de inadimplência. Covered Bonds: Esta opção é menos comum, embora cada vez mais em novos contratos.   .Aqui, o locador é representado por uma seguradora. É feito um pagamento mensal e, em caso de inadimplência, o proprietário do imóvel recebe o pagamento por meio da seguradora para garantir o valor da locação. Depósito: Você já deve ter ouvido falar desse tipo de garantia. Neste modelo, o locador paga antecipadamente o equivalente a 2 ou 3 meses de aluguel imediatamente após a assinatura do contrato. O dinheiro pode ser usado para garantir os últimos meses de aluguel, e até prisão, caso o contratante decida deixar o local com aviso prévio, caso o imóvel seja danificado na devolução. 3. Condições de propriedadeAs leis de arrendamento são muito claras sobre o status de proteção da propriedade. Ele determina que o imóvel está em boas condições de vida. Isso significa que os componentes sanitários devem ser instalados na propriedade e as conexões de luz e água devem estar funcionando.      4. Inspeção por escritoUma verificação por escrito de todos os detalhes do local é necessária antes de entrar na propriedade. Essa inspeção deve ser realizada sala a sala e incluir todos os detalhes do local, como janelas difíceis de abrir, telhas rachadas, pintura, estado elétrico e hidráulico, etc. Uma boa inspeção deve inclusive verificar possíveis problemas relacionados à estrutura, analisando trincas e outros pontos de propriedade. 5. contratoPreste muita atenção ao contrato que você assina ao alugar. Leia as leis de locação e não aceite termos injustos. Entre os principais itens do documento estão o prazo total da locação, o prazo mínimo, o valor do aluguel, o endereço do imóvel, as regras para recuperação do aluguel pelo prazo estabelecido e o custo do reajuste, que só pode ocorrer uma vez por ano à taxa contratada. 6. Saindo da propriedadeO momento da entrega das chaves sempre foi alvo de discussões entre inquilinos e proprietários/empresas imobiliárias. Isso acontece que  regras injustas se aplicam aos inquilinos. Um bom exemplo é a exigência de pintura. Os proprietários costumam pedir marcas e cores, mas não podem fazer esse pedido. Todas as contas incorridas neste meio tempo  a residência devem ser liquidadas. E o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições em que foi alugado para que possa ser alugado novamente sem maiores problemas ou perda de tempo.

Impostos

Como Funciona o Financiamento de Terreno?

13/02/2022

O financiamento de terrenos funciona da mesma forma que o financiamento imobiliário em uso ou fora do plano.Em seguida, você passará por uma análise de crédito minuciosa para que a agência possa verificar sua capacidade de pagamento - você não pode parcelar mais de 30% de sua renda.As condições de pagamento geralmente não são tão boas quanto as empregadas para outros tipos de financiamento imobiliário.Lembre-se também de que o terreno deve ter sua própria documentação atualizada - você não pode financiar "sem parcela".Os recursos do fundo só podem ser utilizados para a construção de terrenos próprios ou para a compra de imóveis em construção.Alguns dos principais bancos do país fornecem financiamento para a compra de terrenos.Geralmente, as taxas de juros são mais altas do que as de apartamentos concluídos ou fora da planta que são usados imediatamente como habitação.  O financiamento de terrenos da Caixa faz parte do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). É importante fazer uma simulação com seu banco para entender as taxas de juros que se aplicam ao seu perfil. As correções cambiais são feitas apenas pela taxa de referência (TR). O imóvel tem valor mínimo de 50.000 reais e máximo de 1,5 milhão de reais. As parcelas podem ser pagas por meio de sistema de amortização fixa (SAC) ou tabela de preços. Se optar pelo primeiro método, a Caixa poderá financiar 70% do valor do terreno. Esse percentual cai para 60% na tabela de preços. A Caixa oferece prazos de financiamento que variam de 120 a 240 meses. É importante notar que esta linha de crédito cobre apenas terrenos. Se você deseja financiar a construção do imóvel, a Caixa oferece modelos de crédito específicos para construção em terreno próprio e aquisição de terrenos em construção. Apesar de informalmente a grande maioria das pessoas das instituições bancarias financeiras de crédito se referir ao lote e terreno como a mesma coisa, há uma diferença técnica entre esses dois termos . O terreno  é um pedaço de terra, que pode ser urbano ou rural, ele pode ser urbano ou rural, ele pode ser vendido inteiro ou fracionado .

FGTS

Financiamento de Imóvel Usado e de Imóvel Novo?

13/02/2022

Lembre-se: você só pode financiar até 90% do valor total do imóvel ou 80%, dependendo do banco e da forma de parcelamento escolhida. Assim, não é possível financiar 100% do valor do imóvel utilizado. Portanto, recomendamos que você elabore um plano financeiro para adicionar o valor antecipado do seu imóvel (com base no preço médio do apartamento que atenda às suas necessidades). Recomendamos ainda que reserve cerca de 5% do valor total do imóvel para o pagamento de taxas notariais e impostos obrigatórios (ITBI - Imposto sobre Transmissão de Imóveis).Assim como no financiamento de novos imóveis, o banco não pode assumir uma responsabilidade de mais de 30% de sua renda mensal junto com as parcelas do financiamento. Antes de assinar o contrato, você ainda terá que passar por uma análise jurídica, e o apartamento usado terá que ser avaliado por uma empresa especializada alugada pelo banco. Falaremos sobre essas etapas mais tarde.   Na prática, o financiamento de um novo imóvel ocorre nas mesmas fases e condições do financiamento de um imóvel em segunda mão. Antes de assinar um contrato de locação e obter um empréstimo para a compra de um apartamento, você deve passar na avaliação do banco. Novos imóveis são frequentemente vendidos a preços mais caros do que os usados. Não só porque acabaram de ser construídos e geralmente estão em boas condições. Em geral, eles também têm algumas garantias do desenvolvedor ou construtor sobre questões de construção.  Por um lado, imóveis novos costumam gerar menos gastos com manutenção nos primeiros anos. Por outro, podem não ter móveis embutidos e estruturas que os antigos apartamentos oferecem. De qualquer forma, vale a pena pesquisar sobre a reputação da construtora e a qualidade dos seus empreendimentos antes de fechar negócio. Já as parcelas que obedecem à Tabela Price são todas de valor igual, e só aceitam financiamento de até 80% do valor do imóvel, de acordo com o Banco Central. No entanto, cabe a cada banco definir até quanto pode financiar, com base na avaliação da situação do imóvel e das características da operação. A Caixa, por exemplo, aceita financiar até 90% do valor de imóveis na planta e 80% de imóveis usados e novos.

Corretor de Imóveis

Comprar imóvel para alugar no Airbnb

12/02/2022

Qual a melhor forma de comprar imóvel para colocar no Airbnb? Como fazer essa escolha? O que precisa ser considerado? Quais os principais erros que as pessoas cometem ter rentabilidade mais lucrativa? Esses são alguns dos assuntos que vamos tratar nesse artigo, com os aprendizados que tivemos na conversa com o especialistas ! Antes de mais nada, é necessário entender o seu perfil. Qual é o tipo de vínculo que você deseja ter com o imóvel,Existem 2 principais tipos de investidores que pensam em comprar imóvel para colocar no Airbnb:1) Investidor “raiz”: aquele que quer tirar dinheiro do banco e colocar em um imóvel apenas para auferir renda.2) Investidor “veraneio”: aquele que quer comprar um imóvel para utilizar de vez em quando e deixar no Airbnb enquanto não está usando.  No primeiro caso, estamos falando de um investidor puramente técnico. Ele vai procurar a região da cidade onde há a maior demanda de Airbnb, seja por ter proximidade com uma região comercial, um ponto turístico, ou outro motivo. A procura pelo imóvel é feita “de fora pra dentro”; ou seja, primeiro você procura o bairro, analisa as ruas e só depois vai chegar no imóvel. É como uma engenharia inversa. Ao invés de você comprar imóvel para colocar no Airbnb direto, você primeiro vê onde há maior demanda e o maior potencial de retorno e então você busca o imóvel naquele lugar. Nesse caso, é necessário analisar o valor de mercado que está sendo cobrado por imóveis na região e procurar um que esteja abaixo do preço de mercado, mas com o mesmo potencial de faturamento. Já para o investidor “veraneio”, a recomendação é que ele primeiro defina o que deseja para si enquanto imóvel de veraneio, dentro da sua capacidade financeira e do seu gosto pessoal e, dentro das opções geradas, utilize como fator de decisão o potencial de resultado no Airbnb. Portanto, antes de mais nada, entenda qual o seu perfil de comprador, pois isso vai influenciar fortemente a sua aquisição! Um outro erro de quem investe é subestimar o custo de aquisição e maximizar a possibilidade de ganho. E aí, quando acontece na prática, o que o comprador achava que era menor é, na verdade, maior e vice-versa. Ou seja, o custo de aquisição é maior e o potencial de faturamento é menor, tornando o seu rendimento mensal bem abaixo do esperado.

Financiamento

Evitar Juros Abusivos no Financiamento Imobiliário

12/02/2022

Para acabar com os juros abusivos em seu financiamento imobiliário, a prevenção pode ser o melhor caminho. Procure saber quais são as taxas médias de juros calculadas pelo Banco Central para o tipo de operação contratada.  SEGUNDO O BC a taxa média anual para financiamentos de imóvel (para pessoas físicas) estava em 6,87% em março de 2021. Qualquer financiamento habitacional com taxas muito maiores que essa merece a atenção do comprador. o Banco Central informa também os juros médios praticados por cada banco.  Se você desconfiar que está pagando juros abusivos em um contrato já assinado, também pode tentar a revisão do contrato de financiamento imobiliário diretamente com o banco. Mudanças no contrato são direito de quem assinou um documento com cláusulas inadequadas.  O próprio Côdigo de defesa do consumidor prevê que o comprador tem direito à “modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.  Em último caso, você deve procurar as entidades de defesa do consumidor do seu estado para conseguir mais orientações. Conversar com um advogado especialista em direito imobiliário para acionar a Justiça também é uma opção. Especialmente se todas as outras tentativas de resolução falharam.  O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse índice mede a variação de preços praticados no mercado de uma forma geral, o que acaba absorvendo a inflação de produtos e serviços. O IGP-M é apurado com base em outros índices: o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), o IPA (Índice de Preços do Atacado) e o IPC (Índice de Preços do Consumidor). Pode ser que o IGP-M seja o fator de correção do seu contrato se você financiar diretamente com uma construtora, e não com um banco. Nesse caso, é preciso prestar bastante atenção ao índice que você vai acordar com a empresa, que costuma ter uma análise de crédito mais afrouxada que um banco. O também IGP-M é bastante usado também no mercado de aluguéis. O Procon pode ser uma instância a recorrer quando você precisa resolver problemas sobre juros abusivos no seu financiamento imobiliário. Como já vimos, entidades de defesa dos direitos do consumidor devem ser acionadas quando o diálogo direto com o banco falha e está evidente que as taxas cobradas no seu contrato estão muito acima da média para o tipo de financiamento que você contraiu.

Sebastian Araujo

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