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Dicas Para Quem Quer Vender Um Imóvel Rápido
Se precisa vender um imóvel com rapidez a dica principal é a de não se desesperar, mesmo que precise vender algo com muita urgência pessoas desesperadas podem não passar confiança mesmo que seja a mais honesta do mundo, a relação compra e venda é muito mais emoção do que razão então a empatia é fundamental, excluindo desse diagnóstico os investidores pois eles 99.9% das vezes compram com a razão. Imóveis cheio de placas de imobiliárias denotam que o dono quer vender de qualquer jeito e que vai aceitar qualquer proposta que for feita e na verdade não pode ser assim, se for anunciar com placas deixe no máximo 2 imobiliárias trabalhando o bem, não faça contrato de exclusividade pois isso o amarra a apenas uma empresa e se ela tiver um peixe maior para vender o seu imóvel vai ficar de lado. Vou dar um exemplo pessoal: Eu tinha um carro, um Voyage 1993 lindo e precisei colocar ele a venda por motivos de família, levei-o a uma loja para fazer consignação, a loja era enorme, linda, em uma avenida movimentada da zona sul e tinha uma centena de veículos quase todos semi novos, passou um mês e nada, então fui a loja e lá estava meu carro no cantinho escondido sem atenção nenhuma, os vendedores queriam expor os carros novos porque tinham comissão muito maior que o meu, então tirei o meu carro de lá e fui a uma loja pequena, com cerca de 10 veículos que ficava em uma avenida menor com menos faixas de trânsito e isso restringia o volume de carro e geralmente tinha trânsito no período da manhã, ou seja, os carros e ônibus passavam mais devagar e consequentemente tinham mais tempo para verem o veículo exposto principalmente os passageiros de ônibus que estavam em um transporte lotado sonhando em ter um carro para ir trabalhar, e não foi minha surpresa que em menos de uma semana estava vendido. (obs. a outra loja o trânsito era a tarde quando as pessoas já estavam estressadas e não pensavam e ter mais uma dívida para pagar e com mais faixas de rodagem o que espalhava e muito os veículos) O imóvel para ser vendido rapidamente precisa ter 3 fatores a serem levados em conta: O primeiro é o preço, ele tem que estar convidativo, faça uma busca de valores em sua região e se os imóveis de mesmo nível estiverem com preço X não adianta deixar a X tem que existir um fator que o diferencia. O segundo ponto é a questão visual, boas fotos, boas condições de apresentação fazem toda a diferença, busque agendar as visitas com tempo bil de poder arrumar seu imóvel para que esteja apresentável. O terceiro fator são os profissionais que vão trabalhar o seu imóvel, busque pessoas focadas e com dedicação, tenha afinidade com o corretor ou a imobiliária para que tenha um bom feedback. Não existe uma fórmula mágica para uma venda rápida mas podemos equacionar fatores que ajudarão a ser mais assertivo.
Por Vanderson Ferri, em 13/04/2021.
Quais As Vantagens E Desvantagens De Morar Em Apartamento
Antes de morar em um apartamento é necessário que o pretendente tenha feito uma análise de seu perfil para se aventurar nessa nova vida a principal delas é: Como é sua convivência em ambientes compartilhados? Calma, não que alguém vai morar no seu apartamento mas seu lar não terá mais muros ou grades, saindo da sua porta estará em ambiente neutro e de uso comum e nesse ambiente o seu temperamento tem que ser propício ao convívio em grupo. Não gosta de cães e gatos? Pode ser que no corredor encontre um pet indo para sua área de lazer, além disso crianças também vão passar por ti correndo em direção ao playground ou a piscina, e por falar em piscina ela estará bem cheia em dias de calor e nas férias escolares, piscinas de raia em geral tem horário para se utilizar já que são para exercícios e precisa de espaço para isso, sauna, lavanderia, salão de jogos, academia, etc., tudo tem acesso livre exceto o salão de festas que tem acesso restrito em dias de evento. Estacionamento também é uma incógnita, tem empreendimento que as vagas são definitivas e demarcadas, outros são livres e de uso avulso e também tem a opção de valet, estacionamentos são pontos de bastante discórdia nos empreendimentos, então é um tema que demanda bastante atenção nas assembleias de condomínio. e por falar em assembleias essas sim são amadas e odiadas, são essas reuniões que determinam a vida do empreendimento, por mais que a pessoa não goste ela deve participar, assim como a vida se você não quer escolher não pode reclamar das escolhas feitas. Mas qual a vantagem de morar em um apartamento? Lembre-se que a ideia de um prédio é reunir uma quantidade de itens que seria inviável ter em uma casa para a maioria das pessoas como: Piscina, playground, salão de festas, salão de jogos, gerador de energia, portaria 24 horas, elevador, estacionamento, circuito de câmeras, sauna, academia, etc., ter essas e mais opções de lazer seria um luxo para poucos mas quando se é compartilhado fica mais fácil manter em grupo. E tem mais vantagens? São inúmeras, primeiro a segurança principalmente para jovens e idosos um empreendimento tem em geral vigia ou porteiro que estão sempre de olho no movimento de entra e sai e o em torno do prédio, ter acesso a pessoas e na maioria da vezes fazer grandes amizades, ter serviços a baixo custo e equipamentos que não poderíamos ter em casa, e claro o custo de manutenção dividido. Algumas pessoas dizem que apartamento é um aluguel eterno, mas lembre-se que tudo tem um custo, se tiver uma casa que tenha uma piscina se ela der problema o custo é seu em um prédio tem centenas de famílias dividindo esse custo, além disso se acabar a energia da sua casa terá um gerador para suprir o básico? E se sua casa tiver 2 ou 3 andares sobe de elevador ou escada? Tudo tem seus prós e contras por isso é preciso pensar bem.
Por Vanderson Ferri, em 12/04/2021.
Como Escolher Um Bairro Para Morar Em Sp?
São Paulo é uma mega cidade com área de 1.521m2, área urbana de 11.698m2, 12.33 milhões de habitantes em 2020 e com cerca de 95 bairros oficias sendo 15 na zona oeste, 32 na zona leste, 22 na zona sul, 18 na zona norte e 8 no centro. A quantidade de bairros impressiona e também mostra o tamanho do ponto de interrogação na hora de escolher o melhor bairro para se morar. Não é fácil esta escolha mas vou mostrar alguns dados que podem dar referência na sua busca. São Paulo vive a contradição em todas as áreas mas a mais visível é a questão de lazer e hospitais, exemplo disso é a região da avenida que fica a cerca e 3.9 km do centro de São Paulo o Jardim Paulista tem renda média de R$ 5.144,03 e IDH de 0.957 (4 posição) com mais de 20 hospitais de diferentes especialidades, cerca de 2 parques e 3 praças muito bem cuidadas, a região do Bairro de Engenheiros Marsilac fica cerca de 60 km do centro de São Paulo com renda média de R$ 1.287,32 IDH de 0,791 (última posição) não tem nenhum hospital contando apenas com as UBS, o hospital mais próximo fica no bairro de Parelheiros ou na cidade vizinha do Embu Guaçu, 2 parques estaduais e poucas praças precárias, nenhum teatro, cinema ou shopping, pouca oferta de emprego e lazer o bairro ostenta uma das maiores taxas de homicídios de jovens entre 14 e 29 anos na cidade de São Paulo. O Morador do bairro pode demorar cerca de 3 horas para chegar ao centro de São Paulo entre troca de ônibus e vans, já moradores da Avenida Paulista chegam em minutos com o uso de transporte rápido como o metrô. Estes foram apenas 2 exemplos dos extremos da cidade, em São Paulo temos bairros comerciais como Brás e região do centro, Bairros industriais como a região de Santo Amaro que também tem muito comércio, bairros exclusivamente residenciais como os Jardins e bairros dormitórios como engenheiro Marsilac, Muitos bairros tem o ar de interior com aldeias indígenas, chácaras e sítios como é o caso dos Bairros de Parelheiros, engenheiro Marsilac e Jaraguá, Algumas observações: O maior IDH de São Paulo é no Bairro de Moema com 0.961 pontos (2020) São Paulo tem 89 estações do Metrô distribuídas em 6 linhas para 12.33 milhões de habitantes. Nova York tem 472 estações do Metrô distribuídas em 24 linhas para cerca de 8.419 milhões de habitantes. O que vai determinar a sua busca é a equação entre gasto médio de moradia, tempo de deslocamento e uso dos espaços em tempo de descanso. Preço do maior M2 por região em SP: Zona Sul Itaim Bibi R$ 16.124,00 (médio) Zona Leste Anália Franco R$ 8.019,00 (médio) Zona Norte Santana R$ 7.186,00 (médio) Zona Oeste Vila Madalena R$ 10.744,00 (médio) OBS. Existem pesquisas que mostram outros valores de m2 para São Paulo, a referência utilizada é o site meu Imóvel. Outra questão a ser analisada são as discrepâncias, existem imóveis em São Paulo que tem valor de m2 de R$ 35.000,00 e outros na casa dos R$ 3.600,00.
Por Vanderson Ferri, em 12/04/2021.
Fechamento De Vendas
FECHAMENTO Para que haja o fechamento da venda, é importante que outras fases já tenham sido cumpridas como o planejamento, a prospecção, a apresentação e a negociação, além de ter as objeções esclarecidas O fechamento é o ponto mais importante do processo de vendas; é o elemento fundamental para uma concretização bem-sucedida da negociação. O grande desafio é obter a confirmação de compra do cliente e conhecer o momento certo para fechar a venda. A arte consiste em não apressar o fechamento, para não "assustar" o cliente e, ao mesmo tempo, não perder o momento exato em que o cliente está pronto para efetivar a compra, é onde o corretor mostra toda sua expertise. A melhor maneira de fazer com que um cliente compre é despertando nele um desejo. Nesse momento, o equilíbrio emocional é fundamental, pois o cliente consegue notar quando o corretor está inseguro e tentando fechar a venda de qualquer forma. É importante tomar a iniciativa; atacar e correr riscos, mas observando o momento exato e isso não é fácil. Requer maturidade e atitudes positivas, tais como firmeza na voz, postura corporal e olhar fixo etc. É esse o momento em que o corretor deverá respirar fundo, "tomar coragem" e entregar a caneta ao cliente, para o preenchimento da documentação. Essa ação deverá ser acompanhada de uma pergunta objetiva, como, por exemplo, " Podemos preencher sua ficha do imóvel?". Ao notar que o cliente já possui todas as informações e que suas dúvidas foram solucionadas, o corretor deve direcionar a conversa para o fechamento da venda, fazendo perguntas abertas e conclusivas, como: "Quando pretende mudar para este imóvel?"; "Qual unidade o senhor prefere?"; " O senhor pretende oferecer quanto de entrada?" Dica: Mostre ao cliente que todos os desejos dele se realizam ao comprar esse imóvel. O corretor pode utilizar uma exigência do cliente como condição de finalização da venda. Exemplo: "Sr. Fulano, eu consegui o que o senhor pediu. Assim, podemos fechar o negócio?". 1 - Na hora do fechamento, uma das causas mais comuns de medo dos corretores é a lembrança dos insucessos anteriores, é preciso lembrar que cada cliente, cada negócio é diferente de todos os outros. Confie! Ou esse medo acaba se tornando um bloqueio mental, que o impede de avançar e conquistar o fechamento da venda. Com calma e tranquilidade, deve mentalizar, em cada passo, o que pode ter sido colocado de forma equivocada. Refaça a "cena" da negociação, criae um cenário positivo, com as atitudes que seriam corretas. Os corretores que são bons nos fechamentos, normalmente, possuem um caso de sucesso que supera o medo do fracasso. Nem sempre, o corretor consegue ser objetivo e perguntar ao cliente se o negócio está fechado, mas é importante lembrar que, no momento do fechamento da venda, existem diversas formas de obter uma resposta positiva do cliente. E é preciso ter confiança. Se for um imóvel usado/ de terceiro, diga, essa é uma ficha de proposta. Vamos preencher e assim envio ao proprietário para vermos se ele aceita ou não sua proposta ou faz uma contra-proposta. Seguem sugestões: • "É este o imóvel que o senhor está procurando?"; • "Vamos enviar uma proposta ao dono desse imóvel?"; • "Em nome de quem o senhor vai querer o contrato do imóvel?; • "Vamos falar sobre o plano de pagamento?"; • "Nas opções que temos, qual é o prazo de pagamento que fica melhor par ao senhor?". O corretor deve estar preparado para uma possível sinalização de que o cliente ainda não está certo quanto a compra. Caso isso ocorra, o corretor deve se desculpar e esclarecer pensou já ter esclarecido todas as dúvidas, mas sem problemas e diga, estou aqui para ajudar o senhor nessa importante decisão Exemplo: "Ah, desculpe-me! Como a senhora gostou tanto do imóvel, eu entendi que já havia se decidido por este". Dando continuidade ao processo, o corretor deve atentar-se ao sinal de dúvida do cliente e inserir um questionamento objetivo para a conclusão da venda, como, por exemplo, "Existe alguma dúvida sobre esse imóvel?". 2 - Você deve destacar-se no mercado, como um corretor que se preocupa com as necessidades e os anseios do cliente, de forma a encantá-lo e a superar as expectativas dele. Mesmo após todas as abjeções terem sido contornadas, o cliente pode demonstrar insegurança no momento do fechamento, dizendo, por exemplo, que precisa pensar melhor sobre a proposta ou que vai conversar com a família. Nesse caso, o corretor deve se mostrar amigo e que a intenção é ajudá-lo no melhor negócio. Seguem sugestões: • "Eu percebo que esta é uma decisão difícil para o senhor e se tiver algo que eu possa ajudar, estou aqui para isso?"; "Entendo que precisa de mais tempo. Quais as razões e o que pesa contra a compra desse imóvel?"; •É sobre o imóvel ou sobre as condições de pagamento que o senhor precisa pensar?"; • 'Me permita perguntar algo: O que o faria o senhor decidir por essse negócio hoje?"; 3 - Manter-se paciente e persistente durante o processo de fechamento é o grande segredo. Em qualquer segmento de vendas, o bom profissional destaca-se pela paciência e persistência diante das dificuldades e objeções. No mercado imobiliário, essas qualidades e atitudes são imprescindíveis, o mercado é vasto e o cliente tem muitas informações e opções. É comum os corretores desanimarem com resposta negativa do cliente. Muitas vezes, agem de forma precipitada, imaginando que esta negativa significa rejeição ao imóvel ou à proposta apresentada. Nesse momento, deve-se manter a calma e avaliar, de forma objetiva, o posicionamento do cliente, pois rejeição é diferente de objeção. A objeção pode ser um sinal de que ainda existem dúvidas não esclarecidas, ou de que algum fator o desagrada. A objeção não significa, necessariamente, a desistência da compra. É preciso admitir uma verdade: nenhum imóvel foi feito, exclusivamente, para o cliente e/ou sua família. E o conhecimento do corretor deve mostrar que ele terá que fazer concessões, renunciar alguns benefícios e concentrar-se nas prioridades suas e de sua família. Dica: Ao caminhar para o fechamento da venda, o corretor pode lembrar ao cliente, suas prioridades, mostrando-lhe que serão atendidas com a aquisição do imóvel negociado. Exemplo: "Sr. Fulano, vamos lembrar o que o senhor buscava nesse imóvel. São eles A, B, C... Então, dessa forma, o senhor percebe como esse imóvel atende a todas as principais expectativas que o senhor havia solicitado? Eu acredito ser o seu imóvel ideal. O que o senhor acha? Vamos enviar uma proposta? Após certificar que o empreendimento atende às principais necessidades do cliente, o corretor poderá realizar o fechamento, de forma natural e segura. "Sr. Fulano, antes de falarmos sobre preço e prazo para pagamento, preciso saber, esse imóvel lhe atende? O Senhor gosta da ideia de morar (ou investir) neste imóvel?" Este tipo de pergunta ajudará a evitar objeções futuras, para negar-se a pagar o valor devido pelo imóvel. Fechar a venda e responsabilidade do corretor de imóveis, e isso requer treinamento e preparo pelo gerente de vendas, no entanto somente a prática diária trará ao corretor maturidade profissional e autoconfiança para superar as dificuldades inerentes do fechamento. Com o tempo, o corretor observará que o cliente emite sinais verbais e não verbais, indicando a decisão pela compra e, consequentemente, o momento certo para o fechamento da venda. É preciso reconhecer o "brilho" do olhar do cliente. Observe palavras como "gostei", "é interessante", "fantástico", "muito bom', "ótimo’, “excelente', "concordo” e perguntas, como *qual a previsão de condomínio?", "é possível dividir o sinal?", são indicativos de que a negociação foi concluída com sucesso. Além disso, o cliente também indicará, por meio de sua postura e de atitudes, seu interesse pelo fechamento. Ou seja, ao dedicar total atenção ao que é dito e ao manter o olhar fixo no corretor, o cliente está emitindo sua decisão de compra. Dicas para o fechamento eficaz: Pergunta direta: Uma vez gerado o interesse, apresente a solução e desperte o desejo no cliente. Solicite o preenchimento da proposta e ficha cadastral. Exemplo: "O Senhor poderia preencher esta ficha cadastral?"; • Escolha alternada: Indique ao cliente a escolha entre duas opções. Exemplo: "O senhor prefere enviar os documentos digitalizados, ou deseja que eu os busque em seu escritório/residência?"; • Ponto insignificante: Faça uma pergunta insignificante que indique que a decisão de compra já foi tomada. Exemplo: "Qual o melhor horário para ligar para o senhor, para avisar sobre o seu contrato?"; Trate seu cliente como você gostaria de ser tratado. Essa, para mim, é a melhor técnica de vendas.
Por Cristina Vasques, em 05/04/2021.
Imóvel Irregular
Tenho visto muitas dúvidas sobre imóvel "regular ou irregular" o que se pode ou não fazer, desta forma espero aqui tirar algumas dúvidas que você possa ter neste momento. Então vamos juntos... Imóvel Regular - Domínio Ato da compra e venda + Escritura Pública + Registro no "Cartório de Registro de Imóvel" Será então o seu nome que irá constar na matrícula do imóvel - você proprietário. Atenção !! Qualquer outra situação que não seja a que esta descrita acima, seu imóvel está irregular. Mas como um imóvel fica irregular ? Mais de 50% dos imóveis no Brasil são ou estão irregulares e um dos grandes fatores é que muitas pessoas terminam deixando para depois o registro, porque é caro registrar um imóvel no Brasil. Outros motivos também influenciam na irregularidade, alguns exemplos: Carta de Arrematação de leilão, não leva a registro = imóvel irregular. Inventário: Não registra a Escritura Pública = imóvel irregular. Divórcio: não adianta fazer divórcio e os bens de partilha não serem registrados = imóvel irregular. Temos também o pior deles, a documentação está irregular e o Cartório de Registro se nega a registrar, verificam que contém vício, falta de informação ou até mesmo documentos e não registram mesmo. Não tenho o registro... Se você não tem o registro, então você tem na verdade a POSSE. No Brasil é perfeitamente possível a compra e venda da posse, não é crime você comercializar imóvel irregular. Partindo do princípio que só posso vender aquilo que eu tenho, e a pessoa que vai comprar sabe exatamente aquilo que esta comprando, então não existe crime! Não existe estelionato, omissão, mentira. O que você precisa é que todo o processo de compra e venda seja feito da forma correta, dentro da legalidade, e para esta situação recomendo que se faça com um profissional que conheça muito bem a área da posse. A partir do momento que você tem em mãos um processo bem feito, você consegue aproveitar o máximo da posse, o que seria o "máximo de uma posse"? Direitos Possessórios (defesa da posse) Direitos de Vizinhança Consegue meios de regularizar o imóvel Título de boa-fé Quem tem a posse colhe os frutos! Então para você que tem um imóvel irregular, você pode sim vender, alugar, você pode comprar inclusive aproveitando a posse da outra pessoa que esta vendendo (olha o "tempo" para uma futura ação de usucapião). Outro ponto fundamental: Escritura Pública não é o registro do imóvel (nunca foi). Espero desta forma ter ajudado um pouco você e lembre-se: Faça com acompanhamento de um profissional, porque a documentação e o processo tem quer ser feito da forma correta. Voltarei aqui futuramente para falarmos um pouco sobre a "Usucapião" Grande abraço a todos !! Hércules Um processo bem feito você tem com certeza a posse.
Por Hercules - Gestão Imobiliária, em 22/03/2021.