Luiz Carlos da Silva Oliveira
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Luiz Carlos da Silva Oliveira é Diretor de Vendas com formação em Gestão em negócios imobiliários - universidade estácio de sá e Despachante documentalista - universidade uniasselvi, está entre os TOP 10 corretores(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Negociação. Imóveis. Financiamento. Condomínio. Documentação, entre outras. Possuindo um total de 1356 artigos publicados e mais 385 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2016 atuando principalmente nos bairros Botafogo, Barra Da Tijuca, Recreio, Copacabana e Ipanema, e já trabalhou em empresas como: Rjz Cyrela, Cury, Mrv, Tenda, Dimensional, Rossi, Privilégio Imóveis e Patrimóvel.
Qual o tempo mínimo para contrato de aluguel residencial?
No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8. 245/91) não impõe um prazo mínimo obrigatório para contratos de locação residêncial. No entanto, o prazo de 30 meses é o mais comum e recomendado devido à segurança jurídica que oferece ao proprietário. Contratos com 30 meses ou mais Ao final do prazo (ex: 30 meses), o contrato se encerra automaticamente. O locador pode retomar o imóvel sem justificativa, apenas notificando o inquilino. Se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição, a locação é prorrogada por prazo indeterminado, e o locador poderá pedir o imóvel a qualquer momento, com 30 dias de antecedência para a desocupação. Contratos com menos de 30 meses Findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. A principal diferença é que o locador não pode reaver o imóvel a qualquer tempo. Ele só poderá pedir o imóvel de volta em situações específicas previstas em lei, como: Mútuo acordo. Infração legal ou contratual. Necessidade de reparos urgentes. Uso próprio do locador, cônjuge, Demolição/obras que aumentem a área em 20%. Se a locação ininterrupta ultrapassar cinco anos. Contrato de temporada Para locações com duração inferior a 90 dias e finalidade específica (férias, tratamento, etc. ), as regras são diferentes, permitindo a retomada ao final do período sem burocracia. Em resumo, o prazo de 30 meses é preferível por permitir ao locador a retomada do imóvel ao término do contrato sem justificativas.
Quero vender meus lotes e regularizar a situação familiar
No seu caso eu entendo que seria necessário consultar um advogado, só assim obterá respaldo legal para a venda dos lotes.
Herdei um imóvel com IPTU atrasado: posso financiar outro?
Sua mãe consegue financiar um apartamento mesmo com o IPTU atrasado de um imóvel herdado. IPTU: dívida do imóvel, não da pessoa. A dívida do IPTU está vinculada ao imóvel, não diretamente ao CPF da sua mãe. Ela só se tornaria um problema direto para o financiamentos se a dívida já tiver levado à negativação do nome dela nos órgãos como SERASA ou SPC. Herdeiros assumem as dívidas do bem herdado, e o ideal é que isso seja resolvido no inventário. Impacto no financiamento imobiliário. Bancos analisam - Capacidade de pagamento: Renda e comprometimento mensal da sua mãe. 2º - Saúde Financeira: Nome limpo nos órgãos de proteção ao crédito. Se o IPTU gerou negativação do CPF dela, sim, pode ser um impedimento. 3º - Situação do imóvel a ser financiado: Regularidade do apartamento que ela quer comprar. garantir o financiamento e evitar problemas: - Verifique o CPF: É crucial saber se o atraso do IPTU levou a negativação do nome dela. - Regularize o IPTU do imóvel herdado: Mesmo que não impeça o financiamento agora, essa dívida pode gerar multas, juros e, em casos extremos, até a penhora do imóvel. Prefeituras geralmente oferecem programas de parcelamento (REFIS). - Busque orientação profissional: Um advogado ou especialista em financiamento pode analisar a situação completa e orientar sobre a melhor forma de regularizar as dívidas e garantir o novo financiamento. Resumindo, a dívida de IPTU não impede o financiamento por si só.
Como faz para tirar a hipoteca de uma casa?
Para remover a hipoteca de um imóvel, é necessário primeiramente quitar o saldo devedor junto à instituição financeira que detém a hipoteca. Após a quitação, solicite ao banco o termo de quitação, que atesta a ausência de débitos. Em seguida, esse documento deve ser levado ao cartório de registro de imóveis competente para que a hipoteca seja formalmente baixada no registro do imóvel. O cartório analisará a documentação e, se estiver em conformidade, procederá à liberação do gravame, permitindo que o imóvel fique livre de qualquer ônus. É crucial seguir todas as etapas corretamente para garantir que a propriedade esteja legalmente desimpedida, permitindo sua venda ou transferência sem restrições futuras.
Não tenho contrato de locação, posso sair a qualquer momento do imóvel?
Se você não assinou um contrato formal de locação, tecnicamente não há um documento que estabeleça obrigações específicas como o pagamento de multa rescisória. No entanto, mesmo sem a formalização escrita, a locação verbal ainda possui validade jurídica, o que pode gerar algumas obrigações dependendo das circunstâncias e provas disponíveis, como testemunhas ou pagamentos realizados. No seu caso, como você é menor de idade e fez a locação sem a assistência de um responsável legal, o contrato pode ser considerado nulo, já que menores de 18 anos possuem capacidade civil limitada para celebrar contratos. Portanto, é improvável que a proprietária consiga exigir legalmente o pagamento da multa rescisória. Recomenda-se, no entanto, buscar uma solução amigável, possivelmente negociando uma saída sem penalidades adicionais, para evitar disputas legais prolongadas.
A divida de hipoteca de um imóvel herdado é dividido pelos herdeiros?
Quando um imóvel hipotecado é herdado, a dívida vinculada ao bem não desaparece; ela é repassada junto com a propriedade. Os herdeiros passam a ser responsáveis pelo pagamento dessa dívida de forma proporcional às suas quotas hereditárias. Por exemplo, se três herdeiros recebem um imóvel com uma dívida de R$ 150 mil, cada um é responsável por R$ 50 mil. Caso um herdeiro decida renunciar à herança, ele também renuncia à sua parte da dívida, mas a responsabilidade total continua sobre o imóvel. Isso significa que os demais herdeiros terão que assumir a parte do renunciante, dividindo entre si a dívida remanescente. Em alguns casos, pode ser necessário vender o imóvel para quitar a dívida, com o valor restante sendo distribuído entre os herdeiros. Além disso, é possível renegociar a dívida com o banco, buscando melhores condições de pagamento. O mais importante é que os herdeiros estejam cientes das implicações legais e financeiras antes de tomar qualquer decisão, evitando surpresas e conflitos.
investi em reforma de casa do meu pai , consigo indenização ?
Se você investiu na reforma da casa do seu pai, é possível buscar uma indenização, mas isso depende de alguns fatores. Primeiro, o tipo de reforma realizada influencia no direito à compensação. Benfeitorias necessárias, como reparos estruturais, têm maior chance de gerar indenização, enquanto melhorias estéticas podem ter menos peso. Além disso, é fundamental ter um acordo prévio, preferencialmente por escrito, onde conste a intenção de ressarcimento. Sem esse documento, a comprovação fica mais difícil, mas ainda pode ser feita por meio de notas fiscais, contratos e até testemunhas. Caso o imóvel seja vendido ou incluído em uma herança, o valor investido pode ser abatido antes da divisão dos bens. Outra solução é tentar um acordo amigável ou mediação para evitar conflitos judiciais. Contudo, cada caso é analisado de forma específica, e o ideal é contar com orientação jurídica desde o início para garantir seus direitos.
qual significado de cedente ?
O termo "cedente" refere-se à parte que transfere direitos ou obrigações para outra parte em um contrato, chamada de "cessionário". Em transações imobiliárias, o cedente é quem originalmente detém os direitos sobre um imóvel, como em contratos de promessa de compra e venda, financiamentos ou locações, e decide transferi-los a um terceiro. Essa transferência é formalizada por meio de um contrato de cessão de direitos, que especifica os termos e condições da transação, incluindo valores, responsabilidades e prazos. Por exemplo, em um contrato de compra de imóvel na planta, o cedente pode ser o comprador original que, por motivos pessoais ou financeiros, opta por ceder seus direitos a outro interessado antes da conclusão da obra. O cessionário, por sua vez, assume todas as obrigações do contrato, incluindo os pagamentos futuros. Essa cessão é vantajosa para ambas as partes, desde que seja formalizada corretamente e com a anuência das partes envolvidas, como o incorporador ou a instituição financeira. É fundamental que o contrato de cessão seja claro e registrado, garantindo segurança jurídica para todos os envolvidos. Ignorar a formalização e o registro pode gerar conflitos, como a contestação da propriedade ou a por dívidas não informadas.
É possível um imóvel irregular a venda no mesmo preço que outro imóvel regular ?
É tecnicamente inviável que um imóvel irregular seja vendido pelo mesmo preço que um imóvel regular, devido aos riscos e desafios associados à irregularidade. Imóveis regulares, com escritura, matrícula atualizada e sem pendências legais, oferecem segurança jurídica e permitem acesso a financiamento, fatores que valorizam o bem. JÁ imóveis irregulares enfrentam desvalorização natural pela ausência de documentação adequada, restrições de financiamento e maior risco jurídico, como disputas de posse ou dificuldades na transferência de titularidade. Mesmo em áreas valorizadas, imóveis irregulares atraem um público limitado, geralmente compradores com capital próprio dispostos a assumir os custos de regularização, o que força a negociação a preços inferiores. Adicionalmente, os custos de legalização, como obtenção de escritura ou averbação de construções, desestimulam compradores e prolongam o tempo de venda, reduzindo a liquidez. Assim, a equiparação de valor entre imóveis irregulares e regulares é rara e insustentável em um mercado que prioriza segurança e facilidade de transação.
Como saber em que cartório meu imóvel foi registrado ?
Para identificar o cartório onde está registrado o seu imóvel, o primeiro passo é consultar a matrícula do imóvel, documento que contém informações essenciais como a localização do cartório competente. A matrícula é o registro oficial no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição correspondente à área onde o bem se encontra. Caso o proprietário não possua a matrícula, pode-se realizar uma busca com base no endereço ou CPF do proprietário em plataformas digitais como as oferecidas pelo Colégio Notarial do Brasil ou diretamente no site do cartório da região. Em municípios maiores, a divisão cartorial é feita por zonas, sendo cada cartório responsável por uma área específica. Outra alternativa é visitar cartórios próximos ao imóvel para uma pesquisa presencial. Além disso, uma consulta à escritura pública no Cartório de Notas pode fornecer o nome do cartório de registro. Em caso de dúvidas ou necessidade de maior precisão, recomenda-se o auxílio de um despachante imobiliário ou advogado especializado, garantindo a segurança e eficácia na localização do cartório.
Cobrando agua e luz que dizia estar incluso no aluguel, esta certo?
Se no contrato ou acordo inicial foi informado que água e luz estavam incluídas no aluguel, a cobrança separada não é correta. PorÉm, se isso não foi formalizado por escrito, a proprietária pode cobrar esses valores. É essencial revisar o contrato e, se necessário, negociar ou buscar orientação jurídica para resolver o impass.
Como saber qual é o loteamento de meu endereço ?
Para descobrir o loteamento do seu endereço, consulte a escritura ou o registro do imóvel, onde essa informação é detalhada. Você também pode verificar junto à prefeitura ou no cartório de registro de imóveis da sua cidade, fornecendo o número do cadastro imobiliário ou o endereço completo. Outra opção é usar o IPTU, que geralmente inclui o nome do loteamento.
Poderia ter algum problema com o financiamento se meu nome sujasse antes de enviar o valor para o vendedor?
Sim, pode haver problemas. Mesmo após a assinatura, o banco pode reavaliar sua situação financeira até a liberação total do crédito. Se seu nome for negativado antes do repasse ao vendedor, a instituição pode suspender ou cancelar o financiamento. Recomendo evitar qualquer situação que possa comprometer seu crédito até a conclusão do processo e liberação do valo.
Posso alugar um imóvel que dei entrada com o fgts ?
Não, se você utilizou o FGTS como parte da entrada para comprar o imóvel, há restrições para alugar o bem. As regras do FGTS exigem que o imóvel seja utilizado para moradia própria do comprador por um período mínimo de três anos. Caso o imóvel seja alugado antes desse prazo, você pode ser penalizado e obrigado a devolver o valor utilizado do FGTS, além de enfrentar possíveis sanções legais. O uso do FGTS é destinado exclusivamente para a aquisição de residência principal, por isso é importante respeitar essas condições para evitar complicações.
Posso ganhar uma ação sobre a caixa depois dos 5 anos ?
Embora o prazo de 5 anos seja o limite legal para reivindicar direitos relacionados a vícios construtivos, em casos de defeitos ocultos, como problemas estruturais graves, o prazo pode ser contado a partir do momento em que o defeito se tornou aparente. Para situações que envolvem risco à segurança, como afundamentos e rachaduras significativas, pode-se argumentar a existência de defeito oculto, permitindo ação judicial mesmo após os 5 anos. É recomendável consultar um advogado especializado para avaliar a viabilidade da ação, considerando a gravidade dos danos e possíveis falhas no projeto, execução ou fiscalização.
A antiga dona da casa sumiu, o que devo fazer para conseguir a escritura?
Nessa situação, sem contrato formal e com a antiga proprietária desaparecida, você pode enfrentar dificuldades para obter a escritura. Primeiro, verifique se há algum documento ou prova de pagamento que possa ser usado para comprovar a posse, como recibos ou testemunhas. Em seguida, consulte um advogado para avaliar a possibilidade de uma ação de usucapião, que pode ser uma solução viável para transferir a propriedade legalmente, considerando que o imóvel está quitado. Outra opção é tentar localizar a antiga dona através de meios legais, como cartórios ou redes sociais. Caso não seja possível, o advogado pode orientá-lo sobre como prosseguir com uma ação judicial para regularizar o imóvel em seu nome.
Renovei meu contrato do aluguel, porém, sai antes do esperado, agora a dona da casa não quer devolver meu dinheiro. Tenho direito do meu dinheiro de volta ou não?
Você tem direito à devolução proporcional do valor pago, já que pagou o aluguel para o mês inteiro de agosto, mas desocupou o imóvel no dia 3. Nesse caso, a cobrança pelo período não utilizado deve ser feita de forma justa. A proprietária pode descontar apenas os dias que você permaneceu no imóvel (3 dias), devolvendo o valor correspondente ao restante do mês. Se não houver uma cláusula específica no contrato que permita reter o valor integral nesse tipo de situação, a retenção do dinheiro é indevida. Recomendo tentar uma negociação amigável e, se não houver acordo, você pode buscar orientação jurídica para garantir o reembolso proporcional.
Gostariamos de registrar o imóvel, quais seriam os passos necessários?
Para registrar o imóvel adquirido em 1972 sem contrato formal, escritura ou registro, siga os seguintes passos: Reunir Documentos: Organize todos os documentos relacionados à compra, como o recibo de compra e venda, as notas promissórias pagas e reconhecidas em cartório, e qualquer outro comprovante que ateste a posse do imóvel (como contas de água, luz ou IPTU). Busca no Cartório de Registro de Imóveis: Consulte o cartório onde o imóvel está registrado para verificar a titularidade atual e identificar eventuais impedimentos para o registro. Ação de Usucapião Extrajudicial: Como você exerce a posse mansa e pacífica por mais de 20 anos, pode ingressar com uma ação de usucapião extrajudicial diretamente no cartório de registro de imóveis, mediante a apresentação dos documentos comprobatórios e a anuência de vizinhos e antigos proprietários. Se houver contestação, a usucapião deve ser ajuizada judicialmente. Escritura Pública de Reconhecimento de Posse: Caso a usucapião não seja viável, tente localizar os antigos proprietários ou seus herdeiros para formalizar uma escritura pública de compra e venda. Registro no Cartório: Com a escritura ou decisão judicial em mãos, registre o imóvel no cartório de registro de imóveis, garantindo a titularidade em seu nome. Assessoria Jurídica: Dado o tempo decorrido e a falta de documentação, é altamente recomendável buscar um advogado especializado em direito imobiliário para conduzir o processo, evitando possíveis impugnações ou complicações legais. Seguindo esses passos, você poderá regularizar o imóvel e obter o registro definitivo em seu nome.
Meu padrasto simplesmente pegou a herança da minha mãe e nao deu nada pra ninguém e somos em quatro herdeiros.. Como devemos prosseguir?
Você e seus irmãos, como herdeiros, têm direitos sobre os bens adquiridos com o dinheiro da sua mãe. Se a casa vendida foi construída com recursos exclusivamente dela, o valor deve ser dividido entre os herdeiros, respeitando a partilha justa. Recomendo buscar um advogado especializado em direito de família e sucessões para ingressar com uma ação de reconhecimento de meação (se a casa fazia parte do patrimônio comum) e exigir a devida partilha do valor da venda. AlÉm disso, é possível questionar judicialmente a compra da nova casa com o dinheiro indevido. O advogado poderá também orientar sobre a responsabilidade de custear a cuidadora, que deve ser proporcional e justa entre todos os envolvido.
Inquilino ficou 5 meses no meu salão e agora faltando 3 dias para vencer o aluguel ele decidiu sair e não quer pagar o mês anterior que usou, o que devo fazer?
Nesse caso, como a inquilina utilizou o salão durante o mês anterior e está se recusando a pagar, você deve primeiro formalizar a cobrança, preferencialmente por escrito (e-mail, mensagem) para deixar um registro. Esclareça que o aluguel do período anterior ainda está em aberto e que, mesmo com a desocupação, o valor é devido. Se ela continuar se recusando a pagar, você pode recorrer a um procedimento de cobrança formal, como enviar uma notificação extrajudicial. Se não houver acordo, a solução é entrar com uma ação judicial de cobrança no Juizado Especial Cível, especialmente se o valor for baixo. Um advogado pode ajudar a conduzir o processo e garantir que seus direitos sejam preservado.
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