Carlos Freitas Colunista

Como Registrar um Imóvel

01/02/2022

Este tem a finalidade de dar uma pequena orientação para aqueles que ainda não deram entrada na Escritura no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) do seu imóvel. O que é Registro de uma imóvel ?  Para que a pessoa seja declarada dona de um imóvel ou mesmo ter o direita aquela propriedade, tanto na compra como no caso de Herança, é  Registro que garante a  propriedade ao novo  dono. Sem o devido registro,  pode acontecer que eventuais dividas, poderão recais sobre o imóvel, acarretando risco de demandas  judiciais. Um outro risco que pode acontecer de outra venda para outras pessoas, já que o comprador original não providenciou a transmissão Vamos ao passo a passo para a obtenção do Registro da propriedade  (imóvel) : a) procurar um Tabelionato de Notas para lavratura da escritura. b) para que o tabelião faça a lavratura da Escritura será preciso da apresentação dos documentos pessoais do Comprador ( RG,CPF, Certidão de  Casamento/Nascimento, etc), assim como o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado  pelo comprador  e vendedor (firma reconhecida de ambos). c) o  Tabelionato providencia  a Minuta da Escritura, sendo este encaminhado para o comprador e vendedor validade. d) após validarem a minuta deverá  ser efetuada o pagamento de todas as taxas /impostos  correspondentes ao ITBI (Imposto de Transmissão de Bens/Imóveis ) e os custos do Tabelionato. e) Após o pagamento da taxas e impostos o Tabelionato  deverá Lavrar a Escritura, fazer a coleta das  assinaturas sendo que após essa coleta o Tabelionato entrega ao  comprador o Translado da Escritura para o comprador que deverá apresentar esse ao Cartório de Registro de  Imóveis. O CRI (Cartório de Registro de Imóveis) deverá ser o da Circunscrição onde Imóvel está localizado. f) o Comprador deve apresentar ao CRI (cartório de registro de  imóveis), os comprovantes de pagamento da taxas e do ITBI que que o RGI providencie a devida averbação no registro da Matrícula o Imóvel. Sendo que o CRI (Cartório de  Registro e Imóveis) tem um prazo de 30( trinta ) dias para  providenciar o registro da Escritura. Por fim, o  CRI ( Cartório de Registro de Imóveis ) entregará ao Comprador uma Matrícula atualizada do Imóvel ao Comprador, demonstrando assim o Registro do Imóvel no nome  do Comprador. Alguns falam que esse trâmite é demorado e demanda muito tempo, mas veja que, tomando todas essas providências você estará evitando problemas que possam aparecer no Futuro.

Locação

Dicas para Fazer um Bom Contrato de Locação

26/01/2022

Para começar  , vamos fazer alguma observações com relação e procedimentos pertinentes a locação  de imóveis; As locações de imóveis, tanto residências (para fins de moradia) e as locações para Pessoas Jurídicas (CNPJ). Todos os procedimentos para uma locação estão dispostos na  Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991. comumente conhecida com a "A Lei do Inquilinato". A primeira providência requer a capação do imóvel e do cliente. Isso quer dizer que  envolve duas partes o "Locatário" e o "Locador a) Locatário: aquela pessoa que vai locar o imóvel (inquilino) b)Locador: aquele que detém o direito de  dispor o imóvel para locação (proprietário) Pode de acontecer na maioria das vezes o Locador do imóvel seja o próprio proprietário do imóvel. Na locação de imóvel deverá ser formalizado um "CONTRATO DE LOCAÇÃO), sendo que é comum contar com Cláusulas e Artigos, sendo que uma delas fala a respeito do prazo de duração da  locação. É comum que esse prazo no ultrapasse 30 (trinta) meses. Apesar que isso seja praxe e ser um padrão de mercado, a Lei do inquilinato permite que contratos sejam celebrados com qualquer prazo. Os contratos com períodos inferiores a 30 (tinta) meses, quando sejam prorrogados automaticamente, para que o Locador venha reaver o imóvel, deverá apresentar a chamada "Denúncia Cheia" ( também conhecida como Denúncia Motivada, ou então o Locador apresentar reis motivos em querer o imóvel de volta entrando em acordo com o Locatário. Para que esse processo seja verdadeiro e transparente e que não  venham a gerar quaisquer  dúvidas  quanto a real situação do  Imóvel que pretende apresentar para Locação é realizando um  "Vistoria de Entrada" onde descreve todos os itens relacionados a conservação e estado imóvel a ser locado.  Essa atividade é fundamental e deve, obrigatoriamente, estar presente no procedimento de locação. É na Vistoria de Entrada que se descreve de forma detalhada o imóvel a ser Locado. suas condições, estrutura, assim como todo e qualquer equipamento e acabamento existente no imóvel. O mesmo procedimento deverá ser feito quando o locatário deixar o imóvel, sendo que se providenciará uma Vistoria de Saída, levando em conta no que foi levantado na Vistoria de Entrada. Em suma, um om contrato de locação deverá ser bem redigido para evitar que problemas venha a surgir, tanto na entrado do locatário quando da saída deste. Principais itens que deverão constar em um contrato de locação: a) uma descrição do imóvel a ser locado, tais como, endereço completo, número, descrição dos cômodos, além de o número de vagas de garagem. b) valor da locação (aluguel) que deverá ser pago mensalmente ao Locador. c) qualificação completa do Locatário e Locador ( para o locatário apresentação de todos os documentos, RG, Certidão de Nascimento ou Casamento, CPF, Comprovante de Residência, Informações  bancárias, Comprovante de rendimento ). c) informações sobre a multa contratual e uma cláusula caso o Locatário não cumpra com suas obrigações. d) lista de despesas que são de responsabilidade do Locatário tais como, taxa condominial (se houver), contas de água (se houver) e luz entre outras, do Locador, do Locatário, do Fiador (se houver) e de 2(duas) testemunhas. Espero ter dado aqui algumas informações que venha lhe ajudar quando for fazer uma locação.    

Negociação

Dicas para Quem Vai Comprar o Primeiro Imóvel

01/07/2021

Para você que deseja adquirir o seu primeiro imóvel, você deve ter em mente que o produto que vai comprar é muito importante para sua família. Seu pensamento deve estar voltado para o longo prazo e não apenas no imediato. Algumas dicas podem ajudar á você como proceder na nesta primeira empreitada. Primeiro passo é encontrar uma casa, apartamento para morar. Essa é para aquelas pessoas que não estão pensando em construir. Encontrar uma casa ou apartamento é um processo um pouco cansativo, hoje com facilidade de Internet essa busca pode ser um pouco mais fácil. Mas isso não impede de uma visita "inloco" para um conhecimento melhor do produto. Hoje existe várias formas de  financiamento de imóvel, no Brasil nunca houve tantas formas de financiamento como nos dias atuais, uma dica é você visitar grandes bancos tais como Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. Uma vez que você encontrou a casa ou apartamento dos sonhos, o que fazer? Um erro que todos comentem quando encontram o imóvel é  fazer comparações com os preços de venda de outros imóveis que visitou. Essa comparação deve ser feita com muito cuidado é preciso lembrar que os vendedores pedem o preço que quiserem e não significa que vão vender o imóvel por aquele valor, sim é aí que começa a negociação. Nessa hora um Corretor de imóveis pode ser muito útil para mostrar as comparações do mercado. Após todo esse trâmite passamos ao que interessa, vamos vistoriar a casa ou apartamento.  Casa ou Apartamento novo essa vistoria é providenciada pela construtora na hora da entrega do imóvel ao proprietário.  Sendo um imóvel usado, essa vistoria se faz muito importante, pois você não quer comprar um imóvel com vazamento de água sério no banheiro que despois de meses aparece. Por isso é importante você ter um técnico para fazer essa vistoria para você. Não comprometa seus ganhos, analise bem sua situação evitando assim que venha sofre como comprometimento maior.  Veja todas as suas receitas e da família, mantenha sempre uma reserva para outras necessidades, doenças, remédios, etc. Planeje bem todas as  situações antes de comprometer os seu ganhos. Vejas as vantagens e desvantagens com técnico que o auxilie na possibilidade de um financiamento bancário.

Documentação

Quais Documentos Exigir na Compra de um Imóvel

01/04/2021

Muitas pessoas sonham em comprar sua casa própria, mas esbarram em uma dificuldade: A DOCUMENTAÇÃO. Para não essa dor de cabeça, precisa prestam atenção quando da apresentação de todos os documentos do referido imóvel. O sonho comprar o seu imóvel, você precisa escolher que tipo de imóvel melhor lhe convém; Casa ou Apartamento, novo ou de terceiros. Pense nós pós e contras de cada tipo de imóvel, se optar por Apartamento lembre-se de uma vantagem, pois a limpeza de áreas comuns ficam a cargo do zelador ou auxiliares e síndico. Lembre-se que quanto mais apartamentos o condomínio tiver, menor será o custo individual. Lembre-se também de sua a localização do imóvel é uma parte muito  importante pois mexe com toda a família, pense nas sua prioridades, tais como escolas, supermercados, transporte coletivo, suprido de toda infraestrutura (energia elétrica, coleta de  lixo, água e coleta de esgoto, etc.). Imprescindível  também atentar para o tamanho do imóvel, se você for morar sozinho de preferência á apartamento de 1 (um) Dormitório, por sua se for casado e tem filhos opte por apartamentos com mais dormitórios e se preferir uma casa, que ela tenha o tamanho ideal para sua família. Vamos falar da documentação que devem ser apresentadas tanto pelo comprador tanto pelo vendedor: Documentos devem pelo proprietário afim de se fazer uma consulta prévia da sua situação, financeira, civil e judicial. Para esse processo deve apresentar, cópias do RG e CPF e de alguns documentos: certidão de nascimento ou casamento para comprovar sua situação civil e verificar ações necessárias. O comprador devem apresentar documentos tais como; cópias de RG e CPF, certidão de Nascimento ou Casamento, comprovantes de rendimentos, geralmente apresentar os 03 (três) últimos, certidões de quitação de impostos, federais, caso seja comerciante, certidões negativas de ações cíveis, da justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União, se for comerciante. Em caso de financiamento bancário e querer usar o FGTS é preciso apresentar outros documentos além daqueles já citados: cópia da carteira de trabalho (CTPS); extrato da conta do FGTS dos últimos 02 (dois) anos; autorização para movimentação das contas vinculadas; declaração de primeira compra de imóvel residencial financiada. Agora, com relação dos documentos que devem apresentado do imóvel a ser transacionado, tanto pelo Comprador e Vendedor, dá-se efetivamente o processo de compra e venda do imóvel. A – Certidão atualizada de registro do imóvel:  esse documento comprova com exatidão a situação do imóvel e deve ser obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis. B – Certidão de ônus real: tem como objetivo de comprovar a disponibilização do imóvel e apontar alguma restrição como Penhora ou Hipoteca. C – Certidão dequitação fiscal: IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano que é de responsabilidade do proprietário deve estar quitado para que o processo de compra venda não sofra uma paralização. Essa certidão deve ser obtida junto a Prefeitura da cidade. D- Caso a a compra de seja de um apartamento o proprietário deve apresentar uma certidão ou um Termo que conste que as obrigações com as taxa condominiais estejam perfeitamente em dia. Deve se solicitada junto ao Síndico. Vamos entrar numa seção que acho que todas as pessoas infelizmente não tem como fugir: O  Pagamento das TAXAS; A -  Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):  esse pagamento é de responsabilidade do COMPRADOR, essa cobrança incide sobre a propriedade e erve para transferir para o nome do novo proprietário da referida propriedade, sendo que, o valor varia conforme o percentual aplicado na cidade. Nas maiorias das cidades  esse percentual gira dm  torno de 2% a 3%. B- Registro da compra m Cartório: documento necessário para que o imóvel seja repassado para o seu nome. C- Escritura pública: esse documento é representado pelo contrato  de compra e venda. O valor da escritura. Esse valor varia conforme o Estado em que está localizado o imóvel. D- Conjunto de certidões, esse conjunto não é obrigatório, mas é de praxe apresenta-los; Cópias de título de aquisição; Certidão de propriedade com negativa de alienação e ônus, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis; Certidão negativa dos Cartórios de protestos de 5 (cinco) anteriores. Certidões negativas das Justiças Federal e Estadual além de executivos Fiscais municipais e estaduais de até 10 (dez) anos; Certidão da Justiça do Trabalho; IPTU de 2 (anos) para comprovação  e calcula ITBI Certidão negativa da Prefeitura Comprovantes de pagamento de água, energia elétrica, etc.; Cópias autenticadas do RG e CPF, certidão de nascimento ou casamento ou pacto nupcial. Declaração da administração de Condomínio demonstrando que as despesas estão quitadas. E em caso da compra do seu primeiro imóvel, existe uma lei federal que dá um desconto de 50% o registro e na escritura no primeiro financiamento do ao SFH no máximo de R$-500 mil reais. Você percebe que a compra de um imóvel requer cuidados e abrange diversas etapas, mas se você for atencioso verá que poderá transpor facilmente todas elas.            

Carlos Freitas

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