Izabela Queiroz

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Colunista desde: 05/2022

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SOBRE O RESPONDEDOR:

Izabela Queiroz é Advogada com formação em Direito pela universidade metodista de são paulo , Pós-graduanda em direito imobiliário - legale e Pós-graduanda em planejamento tributário - legale, está entre os TOP 10 advogados(as) possuindo um total de 2 artigos publicados e mais 14 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2022 atuando principalmente nos bairros Santo andré, São paulo, São bernardo do campo, São caetano do sul e Santana do itararé,

Meus artigos

Financiamento

Passo a Passo do Financiamento Imobiliário: Guia Completo

04/10/2024

Adquirir a casa própria é um dos maiores sonhos dos brasileiros, à princípio pode parecer distante pelo alto custo envolvido, pois sabemos o quão difícil é comprar um imóvel à vista, no entanto, surge uma solução para a realização desse sonho que é o financiamento imobiliário, um recurso acessível para transformar esse desejo em realidade. No entanto, o processo de financiamento envolve uma série de etapas que precisam ser cuidadosamente planejadas e seguidas, e fica praticamente impossível de se concretizar sem o suporte de uma assessoria, conte com o apoio de especialistas para tomar decisões seguras. Este artigo tem o intuito de lhe preparar da melhor forma para conquistar o imóvel dos sonhos com segurança e eficiência.   1- O primeiro passo é a escolha do imóvel. Para isso, é importante reunir informações sobre o valor de compra, condições de pagamento e se o imóvel é novo ou usado. Além disso, você deve ter clareza sobre os recursos próprios disponíveis para a entrada, incluindo o saldo do FGTS e economias acumuladas. Com essas informações, será possível definir com mais precisão o valor do financiamento necessário. Também é essencial avaliar sua capacidade de pagamento, considerando sua renda, despesas e compromissos financeiros que tenha mensalmente.   2 - Com base nessas informações, e com o auxílio de um especialista Correspondente Imobiliário, será realizada a simulação do seu financiamento. Dessa forma, obteremos uma estimativa do valor das parcelas, taxa de juros e prazo para pagamento. Para isso, será necessário fornecer os dados sobre o valor do imóvel, informações pessoais dos participantes que irão compor a renda, e quanto mais detalhadas forem as informações fornecidas, mais ágil e eficiente será a análise de crédito. É importante observar que o financiamento deve ser quitado até que o participante mais velho complete 80 anos. Portanto, quanto mais próximo desta idade, menor será o prazo de financiamento, o que resultará em parcelas de valor mais elevado.     3 - Ao analisar as simulações de cada um dos bancos e identificar qual delas melhor se ajusta às suas necessidades e perfil, comunique ao especialista suas dúvidas e considerações. Dessa forma, a simulação poderá ser aperfeiçoada, tornando-se a opção ideal para servir de base no processo de solicitação da aprovação.    4 -  Utilizaremos os sistemas bancários de correspondente autorizado para acessar a área restrita do banco, realizar seu cadastro e solicitar a aprovação do financiamento. O processo pode levar alguns minutos para obter um parecer de aprovação, reprovação ou possíveis condições para aprovação. Nesse caso, o especialista o orientará sobre as ações necessárias para reverter a situação e conseguir o crédito. Nesses casos há determinadas medidas que podem ser adotadas para tentar solucionar, como exemplo, verificar o site do “Registrato” para uma análise financeira mais detalhada do cliente, incluindo a verificação da existência de financiamentos de veículos, dívidas pendentes ou negociadas com prejuízo, e a partir dessas informações fornecer orientações voltadas à restauração do crédito.   5 - Uma vez obtida a aprovação, é fundamental que o cliente mantenha a saúde financeira e evite contrair novos compromissos financeiros durante o processo. A próxima etapa consiste no envio da documentação dos compradores, vendedores e do imóvel ao correspondente bancário, onde realizaremos uma análise preventiva e o encaminhamento ao banco. Neste estágio, verificaremos se a documentação está legível, completa ou se há algum impedimento a ser resolvido. Após alguns dias do envio dessa documentação, um engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco receberá uma ordem de serviço para realizar a avaliação e vistoria do imóvel, isso permitirá que o banco determine o valor de mercado e avalie o estado de conservação do imóvel, visando aceitá-lo como garantia em caso de inadimplemento no pagamento das prestações. É necessário que o imóvel atenda a certas condições para evitar atrasos ou reprovação no laudo de vistoria, sendo essencial que a metragem real do imóvel esteja compatível com a matrícula e a Certidão do valor venal. Além disso, é importante realizar uma verificação das questões estruturais, assegurando que não haja rachaduras ou infiltrações que possam representar riscos.    6 -  O Laudo de Vistoria irá informar se a vistoria foi Aprovada ou Reprovada, se Aprovada, é necessário que a avaliação do imóvel seja suficiente para não comprometer o valor do financiamento, mantendo-se dentro dos parâmetros de mercado. Se o imóvel for avaliado abaixo do valor de mercado, o correspondente bancário poderá solicitar uma revisão, que é uma espécie de recurso para tentar obter uma avaliação mais justa. Nessa solicitação, o correspondente enviará referências de outros imóveis semelhantes na mesma região e, se aplicável, destacará os diferenciais que possam agregar valor ao imóvel.   7 - Caso queira utilizar o FGTS, o momento adequado para solicitar o saque será logo após a aprovação do laudo de vistoria. O valor do Fundo de Garantia será debitado da conta do cliente e transferido para uma conta transitória da Caixa. Somente após o registro do contrato, com a matrícula já em nome do comprador, é que esse valor será transferido para a conta do vendedor, juntamente com o valor do financiamento. É importante estar atento às regras de utilização do FGTS para o seu caso específico. Consulte o correspondente bancário que está lhe assessorando sobre as regras vigentes e os riscos envolvidos, especialmente se você já realizou saques anteriormente, como saque-aniversário ou outros tipos de saque, e sempre mantenha-o informado.   8 - Havendo o saque do Fundo de Garantia, a próxima etapa consiste na validação de todas as informações atualizadas, incluindo o valor final de saque do FGTS, o valor de avaliação constante no laudo de engenharia, o valor do financiamento (se o cliente deseja manter o valor aprovado ou optar por um valor menor), e eventuais subsídios disponíveis. Nesse momento, o cliente também deverá assinar todos os formulários exigidos pelo banco para a devida confirmação das suas informações.   9 - Os analistas do banco escolhido realizarão uma análise completa da documentação para verificar se todas as informações estão corretas e compatíveis. Estando tudo em conformidade, será emitido o contrato de financiamento, que possui força de escritura pública. Diferentemente de uma aquisição à vista, onde se emite uma escritura no tabelionato de notas, no caso de financiamento o próprio banco emite o contrato com essa mesma validade. Após a assinatura por todas as partes envolvidas, o contrato será encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado de outros documentos, como o boleto e comprovante de pagamento do ITBI, a declaração de primeira aquisição de imóvel financiado ou não, e, se necessário, outros documentos como procuração do banco, procuração do vendedor, Cédula de Crédito Imobiliário, e requerimentos para outras averbações simultâneas.   10 - O prazo de análise pelos escreventes varia conforme o cartório, podendo levar de 7 a 30 dias, em média. Caso toda a documentação seja aprovada, será informado o valor definitivo para o registro. Após o pagamento, a matrícula atualizada em nome do novo comprador será disponibilizada em poucos dias. Todas essas etapas serão conduzidas e acompanhadas pela assessoria, que também se encarregará de enviar a matrícula e o contrato ao banco, para que este realize o pagamento do financiamento/FGTS ao vendedor.   Agora que você sabe o que esperar em cada fase, está mais preparado para dar esse importante passo na compra do seu imóvel. Lembre-se de que o processo pode parecer complexo, mas com o apoio de profissionais qualificados, ele se torna mais simples e acessível. Se ainda restarem dúvidas, não hesite em buscar ajuda especializada e explorar as opções de financiamento que melhor atendem às suas necessidades.   

Jurídico

Como é o procedimento de despejo?

13/05/2022

A Ação ou Ordem de Despejo é uma ação locatícia proposta pelo locador de um imóvel que deseja que o inquilino/locatário saia da propriedade, para assim reaver o imóvel.  Algumas situações tornam legítima essa “expulsão”, a mais comum é por falta de pagamento, ocorre também por inúmeros outros motivos como por descumprimento contratual, um exemplo clássico é quando é estipulado no contrato que o imóvel será usado exclusivamente para fins residenciais e o inquilino passa a utilizá-lo também para fins comerciais, sem o consentimento do locador.  Em tese, após o primeiro dia de inadimplemento/descumprimento do contrato já se pode entrar com ação de despejo, mas geralmente o locador tem a liberalidade de aguardar até meses de atraso sem exercer esse direito. Caso o locador não tenha contratado uma seguradora, é necessário contratar um advogado para realizar o procedimento.   Para economizar tempo e dinheiro, o ideal é que o inquilino saia amigavelmente, por isso antes de recorrer ao judiciário, peça para que sua advogada(o) faça uma Notificação Extrajudicial informando ao inquilino que se ele não desocupar o imóvel você irá ingressar com ação judicial, podendo ser mais caro e penoso a ele, pois terá de pagar custas, honorário, multas, correções e débitos acessórios, vale ainda reforçar na notificação que o locador não tem interesse que o locatário permaneça no imóvel.  O instrumento de notificação tem ainda o intuito de constituir documento probatório de boa-fé do locador em eventual ação de despejo, prova de que tentou solucionar formalmente, amigavelmente e extrajudicialmente a situação.    Na hipótese da Notificação Extrajudicial restar infrutífera, a opção é dar início a ação judicial de despejo, quando um juiz irá analisar os fatos por meio de um Processo com contraditório e se entender que o locador tem razão determinará que o inquilino desocupe o imóvel.  Salvo expressa disposição contratual em contrário, é competente o foro de situação do imóvel para essa ação.   Quando ocorre a falta de pagamento por exemplo, é possível que se cumule a ação de despejo com cobrança, já pedindo na ação uma liminar ao juiz para que o inquilino saia do imóvel em 15 dias, em seguida terá início a fase de cobrança para condenar o locatário a pagar o que deve (aluguéis atrasados, taxas condominiais, água, luz etc.) importante destacar que, para requerer essa liminar devem ser atendidos os requisitos do art. 59, §1º da Lei n. 8245/91 e ser depositada uma caução em juízo, que equivale a 3 meses do valor do aluguel, ao final do Processo esse valor será devolvido ao locador, se ganhar a causa, ou será dado ao inquilino a título de indenização.    Se o juiz decidir que o inquilino deve sair do imóvel ele será notificado e terá um prazo, que se esgotado sem sua saída, havendo necessidade, será retirado com emprego de força, inclusive arrombamento, é importante ter atenção nesse momento, pois o art. 44, IV da Lei n. 8245/91 determina ser crime executar o despejo dentro dos 30 dias seguintes ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem aquele imóvel. Por fim, o valor da causa nessa ação, corresponderá ao valor do aluguel multiplicado por 12. Os gastos do autor na ação são basicamente a Taxa Judiciária (que varia de 1% a 4% do valor da causa) e o valor da citação do Oficial de Justiça, que varia de acordo com a localidade.   