Publicado em 01/11/2025
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Você finalmente encontrou o imóvel dos seus sonhos, negociou o valor, e está pronto para fechar o negócio. De repente, surge aquela taxa no meio da papelada: o ITBI. Muitos compradores, e até mesmo alguns corretores, têm dúvidas sobre esse imposto. O que é exatamente? Quem paga? Como calcular? E o mais importante: é possível economizar?
Neste artigo, ACASA NOVA FACILITADORA IMOBILIÁRIA, credenciada oficialmente pela CAIXA com CRECI RJ 10356, vai desmistificar o ITBI e garantir que você esteja 100% preparado para essa etapa crucial da aquisição do seu bem.
O Que é o ITBI e Por Que Ele é Obrigatório?
Antes de se aprofundar nas questões complexas sobre o ITBI, primeiramente é importante explicar o que é esse imposto para só assim entender o porquê do pagamento do tributo. O Imposto de Transferência de Bens Imobiliários (ITBI) é chamado desta forma justamente por ser aplicável nos casos em que há a transferência de bens imóveis entre duas partes vivas. Vale lembrar que a transferência por doação ou devido a um falecimento necessita do pagamento de um imposto diferente, o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação, devido ao Estado). Já a cobrança do ITBI é de responsabilidade de cada município onde a transação imobiliária acontece.
Em resumo, não existe negociação de compra e venda caso não seja feito o pagamento devido do ITBI. Com o pagamento da devida taxa, o imóvel passa então a ser legalizado e a transferência pode ser concluída, como também é disponibilizado o acesso aos serviços, como água, luz e saneamento.
A Fórmula do Cálculo: Valor Venal x Alíquota
Mas daí surge a primeira grande dúvida que permeia esse imposto: Como é feito o cálculo para pagamento?
O cálculo do valor a ser pago referente ao ITBI é bem simples em sua teoria: basta multiplicar a base de cálculo pela alíquota que o município estipula.
1. A Base de Cálculo (Valor Venal)
A base de cálculo é o valor venal do imóvel, e ao contrário do que muitos pensam, não é o valor constante na guia de IPTU. Segundo Ricardo de Azevedo Martins, Subsecretário de Tributação do Rio de Janeiro:
“A Base de Cálculo do ITBI não é o valor venal do IPTU, mas o valor corrente de mercado do bem ou direito”.
Para conseguir o valor venal de um imóvel é bem simples nos grandes municípios, onde apenas com o número de registro da unidade e acesso à internet é possível conseguir o valor. Em cidades menores é necessário ir até a prefeitura e solicitar uma Certidão de Valor Venal.
2. As Alíquotas Municipais
Já as alíquotas variam entre 2% e 3%, dependendo do município da negociação.
Atenção Compradores da CAIXA!
Caso de compra de imóveis retomados pela CAIXA, tanto em leilão como em venda direta, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da compra, conforme reiterados entendimentos judiciais. Isso pode representar uma economia significativa.
E Se o Valor Estiver Muito Alto? Você Pode Questionar!
O valor venal definido pela prefeitura nem sempre reflete a realidade, podendo surpreender comprador e vendedor. Irapuã Beltrão, procurador da AGU, destaca: "De um lado, pode o comprador se surpreender com um gasto maior do que havia imaginado. Do outro, a sensação do próprio vendedor... Acho que o profissional tem que estar preparado para explicar porque isto pode acontecer".
Mas você não está de mãos atadas. Ricardo de Azevedo explica que o valor venal pode ser questionado:
“O sujeito passivo poderá pedir revisão do valor cobrado junto à Coordenadoria do ITBI até o prazo de vencimento da guia e antes de efetuar o pagamento. Caso a Nota de Lançamento já tenha sido lavrada, o prazo para impugnação do valor será de 30 dias corridos após a ciência desta Nota.”
Parcerias e Facilidades nos Municípios
Em algumas regiões do estado, parcerias entre o CRECI e as prefeituras têm agilizado o processo. Em Cabo Frio, por exemplo, como comenta o delegado Silvio Bastos, os corretores agora podem dar entrada na guia sem a necessidade do proprietário, agilizando todo o processo.
Em Petrópolis, um acordo com a prefeitura facilita nos financiamentos: "o cliente precisa pagar a alíquota referente a 2% do valor de entrada, e apenas 0,5% em cima do valor financiado", explica o corretor e delegado Jaime da Rocha.
Quem Deve Pagar o ITBI? Uma Questão de Negociação
Em âmbito geral, o comprador paga o valor do tributo, decisão negociada entre as partes, pois para o município o devedor do tributo é o detentor da posse do bem a ser transferido. Essa é uma prática adotada quase em cem por cento das vezes, mas é crucial que o corretor explique isso de maneira transparente desde o início, para evitar desentendimentos que podem colocar o negócio a perder.
Isenção do ITBI: Você Pode Não Precisar Pagar!
Muitas pessoas não sabem, mas é possível conseguir a isenção do ITBI em determinadas situações, especialmente para imóveis de baixa renda e para fins de regularização.
Conclusão: Conhecimento é Poder (e Economia) na Hora de Comprar um Imóvel
O ITBI não precisa ser um bicho de sete cabeças. Com a assessoria correta e o conhecimento sobre seus direitos e deveres, você pode transitar por essa etapa com segurança e, quem sabe, até economizar. A chave está na transparência, no planejamento e no apoio de uma equipe especializada.
ACASA NOVA FACILITADORA IMOBILIÁRIA está aqui para esclarecer todas as suas dúvidas e guiá-lo com segurança em toda a transação, desde a escolha do imóvel retomado pela CAIXA até a efetivação da compra e o registro em seu nome.
Precisa de ajuda com o ITBI ou está buscando o imóvel ideal? Fale conosco!
ACASA NOVA FACILITADORA IMOBILIÁRIA
CRECI RJ 10356
WhatsApp: (21) 98607-0001
FONTE: CRECI RJ - https://creci-rj.gov.br/itbi-duvidas-que-permeiam-este-tributo/
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