Multa Por Atraso na Entrega de Apartamento Pela Construtora!

Entenda Seus Direitos e Como Proceder em Caso de Atraso na Obra

Introdução – A Multa por Atraso na Entrega de Imóveis

Quando se compra um apartamento na planta, o prazo de entrega estipulado pela construtora é um dos pontos mais importantes do contrato. No entanto, atrasos na entrega são situações relativamente comuns e geram preocupação para os compradores.

Uma das questões mais frequentes é: se a construtora atrasar a entrega do apartamento, ela paga multa? A resposta é sim, em muitos casos, o comprador tem o direito de cobrar uma multa compensatória pelo atraso. Esse direito é garantido tanto pelo contrato quanto pela legislação vigente, incluindo o Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de compra e venda deve prever as condições em caso de atraso na entrega, incluindo a cláusula que estipula a multa que a construtora deve pagar. Geralmente, essa multa é calculada com base em um percentual do valor do imóvel ou do valor já pago pelo comprador, e é aplicada por mês de atraso. Além da multa, o comprador também pode solicitar indenizações por danos morais ou materiais, dependendo das consequências geradas pelo atraso.

Neste artigo, vamos explorar como funciona a aplicação da multa, quais são os direitos do comprador, como proceder em caso de atraso e o que fazer se a construtora tentar se eximir da responsabilidade. Com essas informações, você estará mais preparado para lidar com a situação e garantir que seus direitos sejam respeitados.

O Que Diz a Lei Sobre Atrasos na Entrega de Imóveis

A legislação brasileira é clara quanto à responsabilidade das construtoras em cumprir o prazo de entrega dos imóveis vendidos na planta. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece que o comprador tem direito à informação clara e precisa sobre o prazo de entrega, e a construtora deve cumprir o que foi prometido. Em caso de atraso, o comprador pode exigir a aplicação da multa prevista no contrato, além de buscar outras formas de compensação.

Por exemplo, o artigo 35 do CDC prevê que, em caso de descumprimento do prazo, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado da entrega, aceitar outro imóvel de valor equivalente ou rescindir o contrato com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros. Outro exemplo é o entendimento dos tribunais, que têm decidido a favor dos consumidores em ações de indenização por atrasos, considerando que o descumprimento dos prazos é uma prática abusiva.

Além do CDC, os contratos de compra e venda geralmente possuem cláusulas que estabelecem a multa em caso de atraso. Essas multas variam, mas normalmente giram em torno de 0,5% a 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Portanto, além de estar respaldado pela lei, o comprador também conta com as garantias contratuais, o que reforça seu direito de ser compensado caso a obra não seja entregue no prazo acordado.

Como Calcular a Multa por Atraso na Entrega

A multa por atraso na entrega de um imóvel geralmente é estipulada no contrato de compra e venda e costuma ser calculada com base em um percentual do valor total do imóvel ou do montante já pago pelo comprador. Esse percentual, que varia de acordo com o contrato, é aplicado sobre o período de atraso, geralmente em base mensal. É importante que o comprador saiba como fazer esse cálculo para garantir que está recebendo a compensação correta da construtora.

Por exemplo, se o contrato prevê uma multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel e o imóvel custa R$ 400.000,00, a multa mensal seria de R$ 4.000,00. Caso o atraso seja de seis meses, o valor total da multa seria de R$ 24.000,00.

Outro exemplo é a aplicação da multa sobre o valor já pago pelo comprador. Se ele já pagou R$ 200.000,00 e a multa contratual é de 0,5% ao mês, o valor da compensação seria de R$ 1.000,00 mensais.

Esse cálculo é fundamental para que o comprador possa reivindicar a quantia correta. Além disso, o comprador deve estar atento a qualquer tentativa da construtora de reduzir o valor da multa ou de aplicar uma correção menor do que o estipulado em contrato. Caso isso ocorra, o comprador pode recorrer à justiça para garantir que seus direitos sejam respeitados.

A Cláusula de Tolerância e Seus Limites

Muitos contratos de compra e venda de imóveis na planta incluem uma cláusula de tolerância para o prazo de entrega. Essa cláusula geralmente estabelece um período adicional de até 180 dias além do prazo inicial para que a construtora finalize a obra, sem que o atraso seja considerado uma quebra de contrato. Essa prática é comum no mercado imobiliário, mas o comprador deve estar ciente de seus direitos, mesmo com a existência dessa cláusula.

Por exemplo, se o contrato estipula a entrega para dezembro de 2023 com uma tolerância de 180 dias, a construtora tem até junho de 2024 para entregar o imóvel sem ser penalizada. No entanto, se o prazo for ultrapassado, a multa passa a ser devida a partir do primeiro dia após o fim desse período de tolerância.

Outro exemplo é a exigência de transparência da construtora quanto aos motivos do atraso. Mesmo dentro do período de tolerância, a construtora deve justificar o atraso se ele estiver relacionado a fatores fora de seu controle, como greves ou eventos climáticos extremos.

No entanto, a cláusula de tolerância não pode ser usada de forma abusiva. Se o atraso for decorrente de má gestão da obra ou de falta de planejamento, o comprador pode questionar a aplicação dessa cláusula. Os tribunais têm, em muitos casos, entendido que o uso excessivo da cláusula de tolerância em favor da construtora pode ser considerado abusivo e lesivo aos direitos do consumidor, resultando na aplicação de multas e indenizações.

Como Agir ao Perceber Que a Obra Está Atrasada

Ao notar que o andamento da obra está atrasado e que o prazo de entrega pode não ser cumprido, o comprador deve agir preventivamente para resguardar seus direitos. O primeiro passo é monitorar o cronograma de obras, visitando o canteiro de obras regularmente e mantendo contato frequente com a construtora para obter atualizações formais sobre o progresso. Se o atraso for evidente, é importante começar a documentar a situação, reunindo provas que possam ser utilizadas posteriormente, caso seja necessário acionar a construtora judicialmente.

Por exemplo, se o comprador observar que a obra está em estágio inicial mesmo próximo do prazo de entrega, ele pode solicitar por escrito uma posição oficial da construtora sobre o cronograma atualizado.

Outro exemplo é registrar todas as comunicações por e-mail ou correspondência, garantindo que haja um histórico documentado das conversas. Essas evidências são fundamentais caso o comprador precise recorrer ao Judiciário para exigir o pagamento da multa ou outras compensações.

Além disso, é importante verificar se a construtora já está prevendo o uso da cláusula de tolerância, caso ela exista no contrato. Muitas empresas tentam justificar o atraso alegando situações extraordinárias ou problemas logísticos, mas o comprador precisa estar ciente dos limites legais para a aplicação dessa tolerância. Estar bem informado sobre o andamento da obra e o que está previsto no contrato é essencial para evitar surpresas e agir com base em fatos concretos.

Formalizando a Cobrança da Multa

Se o prazo de entrega for ultrapassado e a construtora não tomar a iniciativa de oferecer a compensação devida, o comprador deve formalizar a cobrança da multa. O primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial à construtora, exigindo o pagamento da multa conforme estipulado no contrato. Essa notificação pode ser feita por meio de carta registrada ou e-mail com confirmação de leitura, detalhando o valor da multa e os meses de atraso. Caso a construtora não responda ou se recuse a pagar, o comprador pode dar sequência com medidas legais.

Por exemplo, a notificação pode incluir um cálculo detalhado do valor devido com base na cláusula de multa do contrato, indicando o prazo para o pagamento e as possíveis consequências em caso de descumprimento.

Outro exemplo é anexar documentos como o contrato de compra e venda, o cronograma da obra e qualquer comunicação da construtora que confirme o atraso. Essa formalidade é importante para demonstrar que o comprador tentou resolver a situação de forma amigável antes de recorrer ao Judiciário.

Se a notificação não surtir efeito, o próximo passo é procurar um advogado especializado em direito imobiliário para ajuizar uma ação de cobrança. Nesse processo, o comprador pode pleitear não apenas a multa contratual, mas também eventuais danos morais e materiais, como aluguel e despesas com mudança. A ação judicial, embora mais demorada, tende a ser favorável ao comprador, especialmente se houver cláusulas claras no contrato e provas do descumprimento por parte da construtora.

Decisões dos Tribunais em Casos de Atraso

Os tribunais brasileiros, de forma geral, têm decidido favoravelmente aos compradores em casos de atraso na entrega de imóveis na planta. A jurisprudência dominante reconhece o direito do comprador de receber a multa estipulada no contrato, bem como indenizações por danos morais e materiais. Essas decisões reforçam a proteção ao consumidor e a obrigação das construtoras de cumprirem os prazos acordados, além de coibir práticas abusivas no mercado imobiliário.

Por exemplo, em diversos casos, os tribunais determinaram que a construtora pague, além da multa contratual, um valor adicional a título de danos morais pelo transtorno causado ao comprador e sua família.

Outro exemplo são decisões que determinam a devolução dos valores pagos pelo comprador com correção monetária e juros, em situações em que o atraso foi considerado excessivo e o comprador optou pela rescisão do contrato. Esses precedentes são importantes para orientar o comprador sobre seus direitos e os possíveis resultados de uma ação judicial.

Além disso, os tribunais têm considerado abusivas cláusulas contratuais que permitem à construtora ampliar o prazo de entrega de forma indefinida ou sem justificativa adequada. Em algumas situações, cláusulas de tolerância que ultrapassam o período de 180 dias foram declaradas nulas, garantindo ao comprador o direito à compensação desde o primeiro dia de atraso. Essas decisões demonstram que a Justiça está atenta às práticas das construtoras e busca proteger o consumidor em casos de descumprimento contratual.

Possibilidade de Rescisão Contratual com Devolução de Valores

Em casos de atrasos significativos na entrega do imóvel, o comprador pode optar pela rescisão do contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros. Essa opção é válida especialmente quando o atraso compromete os planos do comprador, como em situações onde o imóvel seria utilizado como residência principal ou investimento. A rescisão contratual é uma alternativa para evitar maiores prejuízos, permitindo ao comprador buscar outras oportunidades no mercado.

Por exemplo, se o atraso ultrapassa um ano e a construtora não apresenta uma previsão concreta de entrega, o comprador pode decidir que a melhor solução é rescindir o contrato e receber o valor investido de volta.

Outro exemplo é quando o comprador sofre prejuízos com aluguel de outro imóvel enquanto aguarda a entrega; nesses casos, a rescisão com devolução dos valores pagos pode ser acompanhada de uma indenização por danos materiais. Esses pedidos são normalmente acolhidos pelos tribunais, especialmente quando o atraso é excessivo.

Além disso, em alguns casos, os tribunais têm autorizado a devolução dos valores pagos com acréscimo de um percentual compensatório, considerando a desvalorização do dinheiro ao longo do tempo e o impacto que o atraso gerou na vida do comprador. Essa decisão busca restaurar a situação financeira do comprador, considerando não apenas o valor nominal, mas também as perdas ocasionadas pelo descumprimento do contrato. É uma medida que protege o consumidor e incentiva as construtoras a cumprirem os prazos estabelecidos.