Desafios Contábeis de Incorporadoras e Construtoras!

Como superá-los e otimizar a gestão financeira no setor imobiliário.

Reconhecimento de Receita em Projetos de Longo Prazo

O reconhecimento de receita em projetos imobiliários de longo prazo é uma questão contábil desafiadora para incorporadoras e construtoras. Ao contrário de outras indústrias, onde a receita pode ser contabilizada no momento da venda de um produto ou serviço, o setor imobiliário lida com prazos estendidos, o que exige metodologias específicas de contabilização. Uma das principais normas aplicáveis é o CPC 47 (IFRS 15), que estabelece critérios para o reconhecimento de receita de contratos de construção. Incorporadoras que constroem grandes empreendimentos, como shopping centers ou edifícios corporativos, precisam seguir uma abordagem de reconhecimento gradual da receita, com base no percentual de conclusão da obra.

Por exemplo, ao adotar o método de percentagem completada, a receita é reconhecida conforme o progresso da obra, o que exige um acompanhamento detalhado do estágio de construção. Empresas que não têm um controle preciso das etapas do projeto podem enfrentar distorções em seus demonstrativos financeiros, reconhecendo receita em um momento inadequado ou subestimando seus lucros futuros. Um exemplo claro desse problema ocorreu em incorporadoras durante a crise de 2015, quando muitas empresas que não adotavam um controle rígido tiveram que revisar suas demonstrações contábeis, evidenciando perdas antes ocultas.

Adicionalmente, o momento de reconhecimento da receita varia conforme o tipo de venda realizada. No caso de imóveis financiados, a receita pode ser reconhecida conforme as parcelas são recebidas, criando um fluxo constante ao longo do tempo. No entanto, quando o imóvel é vendido à vista, a totalidade da receita pode ser contabilizada de uma vez, impactando significativamente os balanços. Incorporadoras que têm uma maior dependência de vendas financiadas precisam gerenciar com cautela a discrepância entre o reconhecimento de receita e a entrada efetiva de caixa. Um exemplo disso são as incorporadoras voltadas ao programa Minha Casa Minha Vida, onde a maior parte dos imóveis é adquirida por meio de financiamento, diluindo o reconhecimento da receita no longo prazo.

Outro ponto relevante é o tratamento contábil de distratos, quando o comprador desiste do imóvel e o contrato de venda é cancelado. Nesse caso, a receita previamente reconhecida deve ser estornada, o que pode gerar impactos negativos nos resultados financeiros de uma incorporadora. Em períodos de instabilidade econômica, como o observado em 2020, o número de distratos aumentou significativamente, forçando as incorporadoras a reverem suas estratégias de reconhecimento de receita e provisionamento de perdas. Incorporadoras que trabalham com uma base de clientes de renda média e alta, por exemplo, tendem a ter uma taxa menor de distratos, enquanto aquelas voltadas ao segmento popular sofrem mais com essas ocorrências.

Além disso, o tratamento contábil de recebíveis também é um desafio, já que muitas incorporadoras vendem unidades com pagamento parcelado ou financiado diretamente. Essas receitas futuras devem ser registradas de forma adequada, respeitando o princípio da prudência contábil. Incorporadoras que superestimam o valor desses recebíveis, sem considerar inadimplências ou renegociações, podem inflar seus balanços financeiros, criando uma falsa percepção de liquidez e saúde financeira. Um exemplo prático são as empresas que enfrentaram dificuldades no início da década de 2010, quando houve um aumento significativo na inadimplência de compradores de imóveis financiados.

Por fim, é crucial que as incorporadoras e construtoras adotem políticas claras e consistentes de reconhecimento de receita, garantindo conformidade com as normas contábeis internacionais e minimizando os riscos de autuações fiscais. Empresas que não se adaptam corretamente às mudanças nas regulamentações podem sofrer penalidades severas e ter sua credibilidade questionada no mercado. A adoção de auditorias periódicas e o investimento em equipes contábeis bem treinadas são fundamentais para garantir a precisão no reconhecimento da receita, especialmente em projetos de grande porte e longa duração.

Gestão de Contratos e Relacionamento com Fornecedores

Outro desafio contábil significativo para incorporadoras e construtoras no setor imobiliário é a gestão de contratos com fornecedores e prestadores de serviço. Projetos imobiliários envolvem uma cadeia complexa de suprimentos e serviços, desde a aquisição de materiais de construção até a contratação de mão de obra especializada, como arquitetos e engenheiros. A má gestão desses contratos pode gerar não apenas problemas operacionais, como também impactos contábeis graves, especialmente no que se refere ao controle de custos e à previsão de caixa.

O primeiro ponto de atenção é o gerenciamento de contratos de fornecimento de materiais, que muitas vezes incluem cláusulas de variação de preço conforme as oscilações do mercado. Incorporadoras que não possuem um controle rigoroso sobre esses contratos podem ser pegas de surpresa por aumentos repentinos no custo de insumos, como cimento ou aço, que impactam diretamente a lucratividade do empreendimento. Um exemplo disso ocorreu em 2021, quando o preço do aço disparou, afetando construtoras que não tinham contratos de fornecimento de longo prazo com preços travados. Essas empresas foram obrigadas a renegociar contratos em andamento ou, em casos mais graves, absorver os prejuízos.

Além disso, o gerenciamento de contratos de prestação de serviços, como os relacionados à mão de obra, é igualmente complexo. Incorporadoras que dependem de grandes equipes terceirizadas, como pedreiros, eletricistas e pintores, precisam garantir que os pagamentos estejam devidamente registrados e que os encargos trabalhistas sejam calculados corretamente. Falhas no controle desses contratos podem gerar passivos trabalhistas futuros, como o não pagamento de direitos, que eventualmente resultam em ações judiciais. Empresas que não têm uma política clara de gestão de contratos de trabalho frequentemente enfrentam ações na Justiça do Trabalho, o que pode criar passivos ocultos significativos. Um exemplo recente são as grandes construtoras que tiveram de arcar com milhões em indenizações devido à terceirização irregular de serviços.

Outro ponto crítico é a questão dos aditivos contratuais. Em obras de longa duração, é comum que surjam necessidades de ajustes no escopo dos serviços ou nos prazos de entrega, resultando em aditivos contratuais que alteram os valores inicialmente pactuados. Incorporadoras que não gerenciam bem esses aditivos podem perder o controle dos custos, e, consequentemente, seu orçamento se torna inviável. Um exemplo comum é o aumento de escopo em obras de infraestrutura, onde o orçamento inicial precisa ser revisto várias vezes ao longo do projeto, como ocorreu com várias obras públicas no Brasil.

Além disso, a falta de controle sobre a formalização de contratos pode gerar problemas fiscais e contábeis. Incorporadoras que não registram corretamente os contratos com fornecedores podem acabar enfrentando problemas para justificar suas despesas diante do Fisco. O não registro adequado pode gerar inconsistências nas demonstrações financeiras, comprometendo o planejamento tributário da empresa. Um exemplo típico é o de pequenas construtoras que atuam informalmente e, ao tentar regularizar sua situação, enfrentam dificuldades para justificar despesas anteriores, resultando em multas e autuações fiscais.

A integração de sistemas de gestão de contratos com a contabilidade da empresa é uma solução cada vez mais adotada por grandes incorporadoras. Esses sistemas permitem o acompanhamento em tempo real das obrigações contratuais e facilitam a análise de impacto dos aditivos no orçamento geral do projeto. Empresas que adotam essas soluções conseguem ajustar rapidamente seus demonstrativos financeiros conforme surgem alterações nos contratos, evitando surpresas ao final do projeto. Um exemplo bem-sucedido é o uso de ERPs integrados por grandes incorporadoras, que garantem maior controle sobre contratos e sua execução financeira.

Por fim, a relação com fornecedores deve ser gerida com uma visão de longo prazo. Incorporadoras que cultivam relacionamentos sólidos com fornecedores de confiança conseguem melhores condições de pagamento e maior flexibilidade para renegociações. Em tempos de crise, como a enfrentada durante a pandemia de COVID-19, essas relações podem ser cruciais para a manutenção do fluxo de caixa e para a continuidade das obras.

Controle Patrimonial e Valorização de Ativos

O controle patrimonial é outro ponto-chave para o sucesso contábil de incorporadoras e construtoras, pois envolve o correto registro e valorização dos ativos de longo prazo da empresa, como terrenos, obras em andamento e imóveis concluídos. A má gestão desses ativos pode impactar diretamente o valor de mercado da empresa e seu desempenho financeiro, tornando-se um desafio crucial no setor imobiliário.

Um dos primeiros desafios no controle patrimonial é o correto registro dos terrenos adquiridos para futuros empreendimentos. Terrenos são um dos principais ativos de uma incorporadora, e sua valorização ao longo do tempo pode impactar significativamente o balanço patrimonial. Incorporadoras que compram terrenos em áreas promissoras conseguem, em muitos casos, aumentar o valor contábil de seus ativos ao longo dos anos, o que melhora a sua percepção no mercado.

Além disso, a correta contabilização de obras em andamento é outro aspecto crucial. Enquanto o projeto está em execução, os custos são capitalizados, ou seja, registrados como ativos no balanço patrimonial. O problema surge quando esses custos não são adequadamente segregados e gerenciados, o que pode levar a distorções no valor real dos ativos. Incorporadoras que constroem vários empreendimentos simultaneamente, como edifícios residenciais e comerciais, precisam de um sistema robusto de controle para garantir que cada projeto seja corretamente registrado.

Outro ponto crítico no controle patrimonial é o tratamento contábil da depreciação de ativos. Embora a depreciação de imóveis seja mais lenta do que em outros setores, ela ainda precisa ser considerada nas demonstrações financeiras. Incorporadoras que não aplicam corretamente as taxas de depreciação podem inflar o valor de seus ativos e, consequentemente, distorcer seus resultados. Empresas que possuem grandes estoques de imóveis prontos, mas não vendidos, precisam ser ainda mais cautelosas, pois a depreciação desses ativos impacta diretamente seu balanço e as chances de captar recursos no mercado.

A valorização dos ativos imobiliários também precisa ser considerada nas estratégias contábeis. Incorporadoras que realizam projetos em áreas de valorização imobiliária podem ajustar seus balanços patrimoniais para refletir o aumento no valor de mercado dos imóveis, o que melhora sua posição financeira perante investidores e bancos. 

Por fim, o controle patrimonial inclui a gestão dos ativos intangíveis, como as marcas e patentes das incorporadoras, que podem ter um impacto substancial no valor de mercado da empresa. Incorporadoras que conseguem desenvolver uma marca forte e reconhecida no mercado imobiliário podem contabilizar esses ativos intangíveis como parte de seu balanço, aumentando o valor da empresa.

Conclusão

A gestão contábil de incorporadoras e construtoras é repleta de desafios técnicos e operacionais, exigindo conhecimento especializado e ferramentas adequadas para lidar com questões como o reconhecimento de receita, o controle patrimonial e o planejamento tributário. As empresas que investem em uma estrutura contábil sólida, com profissionais capacitados e sistemas de gestão integrados, tendem a ter maior sucesso no mercado, evitando surpresas fiscais e financeiras. Por outro lado, aquelas que não dão a devida atenção a essas questões podem enfrentar problemas graves, que afetam diretamente sua sustentabilidade no setor imobiliário.