Declaração de Quitação Condominial: Pode Ser Cobrada?

Entenda as Regras, Custos e Responsabilidades Relacionadas à Emissão da Declaração de Quitação Condominial

1. O Que é a Declaração de Quitação Condominial?

A declaração de quitação condominial é um documento emitido pelo síndico ou administradora do condomínio que atesta que o condômino está em dia com todas as obrigações financeiras referentes às taxas condominiais. Esse documento é essencial em diversas situações, como a venda de um imóvel, já que demonstra que não há pendências financeiras vinculadas à unidade. Por exemplo, ao vender um apartamento, o proprietário precisa apresentar essa declaração para comprovar ao comprador que todas as taxas de condomínio foram pagas. Sem essa comprovação, a negociação pode ser inviabilizada ou sofrer atrasos, pois a ausência de quitação pode gerar passivos que recairiam sobre o novo proprietário.

2. A Emissão da Declaração Pode Ser Cobrada?

A cobrança pela emissão da declaração de quitação condominial não é ilegal, mas precisa estar prevista no regimento interno ou ser aprovada em assembleia. Muitos condomínios optam por cobrar uma taxa simbólica ou custo administrativo pela emissão do documento, considerando o trabalho de levantamento e elaboração da declaração. Por exemplo, uma administradora de condomínio pode cobrar uma taxa de R$ 50 pela emissão do documento, justificando o valor pelo tempo e esforço dedicados ao processo. No entanto, essa cobrança só é válida se estiver claramente regulamentada e aprovada pelos condôminos em assembleia, garantindo a transparência e evitando cobranças abusivas.

3. Em Quais Situações a Declaração de Quitação é Exigida?

A declaração de quitação condominial é especialmente importante em transações de compra e venda de imóveis. Além disso, ela pode ser exigida em processos de refinanciamento, inventário e até em disputas judiciais envolvendo o imóvel. Por exemplo, ao solicitar um financiamento para compra de um apartamento, o banco pode exigir a declaração de quitação como parte da documentação, para garantir que o imóvel não possui débitos condominiais. Em disputas de inventário, os herdeiros também precisam apresentar o documento para comprovar que o bem herdado está livre de dívidas. Nesses casos, a falta da declaração pode gerar problemas e atrasos no processo, tornando sua obtenção indispensável.

4. O Regimento Interno e a Cobrança pela Emissão do Documento

O regimento interno do condomínio é o principal instrumento que regulamenta a cobrança pela emissão da declaração de quitação condominial. É nele que devem constar as regras sobre como e quando o documento será fornecido, além do valor cobrado, se aplicável. Por exemplo, um condomínio pode estipular no regimento que a primeira emissão anual da declaração é gratuita, mas cobrar uma taxa para emissões adicionais solicitadas ao longo do ano. Se o regimento interno não mencionar nada sobre a cobrança, o condomínio não pode exigir qualquer valor pela emissão do documento, garantindo o direito do condômino de obtê-lo sem custo.

5. Jurisprudência e Direitos do Condômino Relacionados à Cobrança

A jurisprudência brasileira entende que a declaração de quitação é um direito do condômino e que a cobrança por sua emissão só é válida se houver previsão regulamentar. Em decisões judiciais, tribunais têm considerado abusiva a cobrança de valores excessivos ou sem amparo no regimento interno. Por exemplo, se um condomínio tentar cobrar R$ 200 pela emissão da declaração sem justificativa ou sem aprovação em assembleia, o condômino pode contestar a cobrança judicialmente. Além disso, o Código Civil garante ao condômino o direito de obter a declaração sempre que necessário, desde que não haja pendências financeiras, o que reforça a necessidade de regulamentação clara sobre qualquer cobrança.

6. Diferença Entre Declaração de Quitação e Certidão Negativa de Débitos

É importante diferenciar a declaração de quitação condominial da certidão negativa de débitos. A primeira é emitida pelo síndico ou administradora e atesta o pagamento das taxas condominiais, enquanto a certidão negativa de débitos é um documento público emitido pelo cartório de registro de imóveis, abrangendo dívidas e ônus em geral. Por exemplo, ao vender um imóvel, o proprietário precisa tanto da declaração de quitação condominial quanto da certidão negativa de débitos, para comprovar que o imóvel está livre de pendências financeiras e judiciais. Embora ambos os documentos sejam importantes, eles têm funções distintas e são exigidos em contextos específicos.

7. Impacto da Declaração de Quitação na Valorização do Imóvel

A obtenção da declaração de quitação condominial é crucial para garantir a valorização e a liquidez do imóvel. Um imóvel com pendências de condomínio pode ter sua venda dificultada ou sofrer desvalorização, pois o comprador ou financiador pode exigir descontos para cobrir os débitos existentes. Por exemplo, se um imóvel tem uma dívida de condomínio de R$ 10.000, o comprador pode negociar um abatimento no preço de compra ou exigir que o vendedor resolva a pendência antes de finalizar o negócio. A regularidade financeira do imóvel, comprovada pela declaração de quitação, é um fator decisivo para sua valorização no mercado.

8. Procedimento Para Solicitar a Declaração de Quitação

O processo para solicitar a declaração de quitação condominial é geralmente simples, mas deve seguir as regras estabelecidas pelo condomínio. Em muitos casos, basta o condômino enviar uma solicitação formal à administradora ou ao síndico, que providencia o documento em até cinco dias úteis. Por exemplo, um morador que está prestes a vender seu imóvel pode solicitar a declaração para apresentar ao comprador como parte da documentação necessária. Caso o condomínio imponha dificuldades ou demore excessivamente para emitir o documento, o condômino pode buscar medidas legais para garantir seu direito à obtenção da quitação.

9. Problemas Comuns e Como Evitar Conflitos na Emissão

Alguns problemas podem surgir na emissão da declaração de quitação, como a existência de pendências financeiras não informadas ao condômino ou a cobrança de taxas não previstas. Para evitar esses conflitos, é essencial que o condomínio mantenha uma gestão transparente e informe os condôminos sobre qualquer inadimplência ou taxa adicional antes de emitir o documento. Por exemplo, se o condomínio identificar uma taxa extra não quitada, deve comunicar o condômino imediatamente, evitando surpresas na hora da solicitação. Essa transparência é fundamental para garantir que o processo de emissão seja ágil e sem contratempos, evitando disputas entre as partes.

10. Considerações Finais: Planejamento e Transparência na Emissão da Declaração

A declaração de quitação condominial é um documento essencial para a gestão do imóvel e sua valorização. Embora sua emissão possa ser cobrada, essa cobrança precisa ser regulamentada e aprovada pelos condôminos, garantindo que não haja abusos ou valores injustificados. Para evitar problemas, é recomendável que os condôminos solicitem o documento com antecedência e se informem sobre as regras do regimento interno. Com planejamento e transparência, a emissão da declaração se torna um processo simples e acessível, garantindo que o imóvel esteja regularizado e pronto para qualquer transação, sem pendências que possam gerar prejuízos.

Este artigo oferece uma visão completa sobre a emissão e cobrança da declaração de quitação condominial, abordando desde as regras legais até as melhores práticas para evitar conflitos e garantir uma gestão eficiente dos imóveis e das obrigações financeiras.