José Vitorino Pinto

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Colunista desde: 03/2022

SOBRE O RESPONDEDOR:

José Vitorino Pinto é Corretor com formação em Engenharia elétrica, está entre os TOP 1.300 corretores(as) com conhecimentos em Negociação, Financiamento, Imóveis, Documentação, Condomínio e etc, possuindo um total de 2 artigos publicados e mais 108 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2017 atuando principalmente nos bairros José menino, pompéia, gonzaga, marapé e campo grande, e já trabalhou em empresas como: Kallas, Lopes, real e r3.

Meus artigos

Impostos

Lucro Imobiliário

06/03/2022

O que é lucro imobiliário? É um imposto aplicado a toda transação imobiliária particularmente nos casos que o valor de venda seja superior ao valor de compra, a Receita Federal entende que houve “ganho de capital”, sendo, portanto tributável. Este tributo é calculado, com base em procedimentos da Receita Federal, sobre o valor do lucro obtido por quem vende um imóvel por um valor maior do que o valor pago quando à época da aquisição do bem. Esta tributação é definida claramente na Lei nº 13.259 de 2016 (que alterou lei anterior de 20/1/1995), que em seu artigo primeiro define: “Art. 1 O art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , passa a vigorar com as seguintes alterações: “ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas....”   Este tributo segue a tabela progressiva, definida na legislação: ALIQUOTA GANHOS DE À 15,00% R$ 0,00 R$ 5.000.000,00 17,50% R$ 5.000.000,00 R$ 10.000.000,00 20,00% R$ 10.000.000,00 R$ 30.000.000,00 22,50% R$ 30.000.000,00 ..... Calculando o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário Para saber se há isenção, calcular e pagar lucro imobiliário, basta recorrer ao site da Receita Federal e baixar o GCAP (programa de ganhos de capital). Lá você pode conferir se o seu caso é apto ou não para isenção do imposto e aplicando os redutores, de fato, calcular o lucro que será tributado, emitir o DARF para pagamento. O recolhimento do tributo deve acontecer até o último dia do mês subsequente à venda e não apenas no ano posterior com a declaração anual do Imposto de Renda. Ou seja, é preciso informar a Receita e pagar o imposto dentro de 30 dias após a venda. Isenção do imposto Quem vender um imóvel por R$ 440.000,00 ou menos, considerando: Seja proprietário de um único bem Não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores; ou Quem vendeu um imóvel, mas dentro de 180 dias após a assinatura do contrato, comprou outra propriedade residencial utilizando o valor da venda (de acordo com a Lei do Bem, de 2005). Neste caso ainda, caso o valor integral da venda não seja utilizado, haverá pagamento de tributo proporcionalmente à quantidade restante do lucro. Imóveis adquiridos até 1969 está isento de pagar a tributação. Em caso de herdeiros também têm chances de isenção, desde que vendem um bem para outro proprietário e conseguirem transferi-lo pelo valor de mercado ao invés de usar o valor histórico. Ano de aquisição do imóvel O imposto diminui progressivamente para imóveis comprados entre 1970 e 1988, sendo: Imóveis comprados entre 1970 e 1988 Recebem de 95% a 5% de isenção, seguindo o ano da aquisição do bem. A cada ano, são subtraídos 5% no valor do tributo. Imóveis comprados de 1988 até 1996: 70% de isenção. Se comprados entre 1989 e 1996, a isenção será de 70% mais o desconto referente ao ano de compra, apresentado anteriormente. Um exemplo Seu cliente vendeu, com sua intermediação, seu imóvel por R$ 800.000,00. Este imóvel foi adquirido por  R$ 680.000,00 à 5 anos. Qual o valor da tributação sobre o lucro imobiliário? A Receita Federal entende que esses R$ 120.000,00 representam um ganho de capital e que, portanto, pode ser cobrado um imposto sobre essa renda. De maneira simplificada, o ganho de capital pode ser calculado pela subtração: Ganho de capital = Valor de alienação de bens ou direitos – custo de aquisição Deduções Devem ser deduzidos, devidamente comprovados os seguintes gastos: Gastos com escritura à época da compra do imóvel. Registro do imóvel à época da compra do imóvel. Comissão de corretagem calculada sobre o valor de venda do imóvel Vores investidos em alterações, reformas ou modernizações realizadas no imóvel para sua venda Impostos de transmissão (ITBI) à época da compra do imóvel. Juros de financiamento – usar os valores declarados nos anos anteriores. Base de calculo Em nosso exemplo, considerando valores usuais, temos: VALOR DE VENDA R$ 800.000,00   VALOR DE COMPRA R$ 680.000,00  À VISTA À 5 ANOS LUCRO SEM REDUÇÃO R$ 120.000,00   ALIQUOTA 15,00%  CONFORME LEGISLAÇÃO IMPOSTO R$ 18.000,00 S/ REDUTORES GASTOS COM ESCRITURA R$ 6.800,00 À ÉPOCA DA COMPRA REGISTRO DO IMÓVEL R$ 10.200,00 À ÉPOCA DA COMPRA COMISSÃO DE CORRETAGEM R$ 48.000,00 6% DO PREÇO DE VENDA REFORMAS R$ 25.000,00 ESTIMADO PARA ESTE EXEMPLO ITBI R$ 13.600,00 À ÉPOCA DA COMPRA JUROS DE FINANCIAMENTO R$ 0,00 COMPRA FEITA À VISTA. TOTAL PARA ABATIMENTO R$ 103.600,00   IMPOSTO R$ 2.460,00  COM REDUTORES Através do programa disponibilizado no site da Receita Federal (GCAP 2022)  é feito o cálculo deste tributo. Quando pagar o lucro imobiliário O pagamento desse imposto, deve, mandatoriamente, ser feito até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda para o novo proprietário. Para que tudo aconteça nos conformes, basta conferir o passo a passo. Acesse a página da Receita Federal na internet. Busque pelo Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) para calcular o valor do imposto devido e faça o download. Preencha os dados solicitados. Emita o DARF e gere seu boleto para pagamento do tributo. Realize o pagamento no prazo para evitar multas. Transfira as informações para a sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda do próximo ano. Logo, não há ganho se o resultado é negativo. Nesses casos em que existe uma perda com a venda do imóvel, não ocorre lucro imobiliário. Conclusão Resumindo o  lucro imobiliário é o ganho de capital que você obtém em uma venda de imóvel, uma vez que o que você pagou quando comprou seja menor que o valor de venda. Nesse caso, você acabará auferindo uma renda. Sobre essa renda, incide um imposto. O tributo tem que ser pago em até 30 dias após a venda. Ou seja, você não deve esperar a declaração anual de imposto de renda para cumprir com essa obrigação.    

Documentação

O Que É Laudemio, Aforamento, Foro e Enfiteuse

06/03/2022

Um cliente seu mostra interesse em comprar em frente ao mar e ouviu falar que precisará pagar uma taxa chamada laudêmio? As dúvidas dele são: O que é laudêmio de imóvel ? Quais são as consequências disto no processo de compra? Aqui tentarei esclarecer: O que é laudemio? O que é enfiteuse? Quem paga o laudêmio? Qual o valor do laudêmio? Laudêmio e foro: qual é a diferença? O que é laudêmio? O laudêmio, juridicamente falando, não é um imposto, e sim um valor cobrado sobre transações que envolvem imóveis em áreas pertencentes à União, sendo regido pelo Decreto-lei 9760/46. Exemplos de imóveis dessa natureza são os que ocupam a faixa de litoral a até 33 metros da linha da maré alta. Quem define exatamente essas áreas é o Serviço de Patrimônio da União (SPU). Também se enquadram na regra os imóveis que estão ao redor de instalações militares ou áreas de fronteira. Esses terrenos são originalmente propriedade da União porque têm importância estratégica para a população, como a garantia de acesso ao mar e ao litoral. Segundo dados da Secretaria de Patrimônio da União divulgados pela Câmara dos Deputados, existiam em 2018 cerca de 500 mil imóveis classificados como terrenos de marinha no país. Assim, é comum que imóveis litorâneos enquadrados pelo Serviço de Patrimônio da União só possam ser transferidos para um comprador após o pagamento dessa taxa. Sem ela, a escritura que formaliza a operação não pode ser registrada em cartório. O laudêmio é pago uma única vez a cada transferência da propriedade, e funciona de acordo com uma lógica parecida com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). O ITBI também deve ser pago antes do registro da escritura do imóvel, mesmo que o laudêmio seja exigido para concretizar a compra. Cabe lembrar que o laudêmio só precisa ser pago caso haja uma transação onerosa, o que acontece quando um imóvel é vendido a um comprador.  Caso a transmissão se dê por herança ou doação (onde não há pagamentos envolvidos), o valor não deve ser cobrado. Essas regras podem ser alteradas um dia. Tramita no Congresso, desde 2011, uma Proposta de Emenda Constitucional (PEC) que estabelece o fim da cobrança de valores relativos a áreas de marinha e transfere esses terrenos a estados, municípios ou aos ocupantes deles. No entanto, o texto sequer foi votado em plenário. Quem paga o laudêmio? Legalmente, quem paga o laudêmio é o vendedor do imóvel, segundo o Código Civil de 2002 (artigo 2.038). Ou seja, aquele que detém a propriedade útil daquele bem e está à espera de um comprador. No entanto, nada impede que haja um acordo entre as partes envolvidas e quem compra o imóvel assuma esse ônus (recomendo ajustar este ponto na proposta). Neste caso o comprador emite a guia de pagamento e recolhe o laudêmio em nome do vendedor, sendo necessária uma procuração para apresentar no Serviço de Patrimônio da União. Qual o valor do laudêmio? O valor do laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do imóvel avaliado pelo Serviço de Patrimônio da União. No entanto, na hora de calcular o pagamento total, é preciso prestar atenção a alguns detalhes. Pode ser que apenas um percentual do imóvel esteja situado oficialmente em uma área de propriedade da União. Se for assim, os 5% só incidem sobre essa porção do imóvel. Normalmente, o comprador ou o vendedor devem procurar o SPU com um contrato de compromisso de compra e venda para pedir a apuração do valor total do laudêmio e a emissão da guia de pagamento. Após o pagamento do valor devido, a União precisa emitir a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT), que vai autorizar a transferência da propriedade. O montante arrecadado fica nos cofres da união, o Tesouro Nacional. Segundo informações do Governo Federal, depois da emissão da CAT (online), é preciso: Alterar o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU: é necessário enviar um requerimento com documentos anexados, como RG do comprador e um título de aquisição do imóvel (como escritura ou instrumento particular com força de escritura) Receber uma resposta da SPU: O resultado da solicitação será enviado por email, mas é possível também consultar o andamento do pedido no Portal da SPU O que é enfiteuse? Enfiteuse é o contrato no qual um proprietário de um terreno cede o domínio útil dessa propriedade a outra pessoa (enfiteuta) mediante o pagamento de algumas taxas. Ou aidna é um arredamento de longo prazo (ou perpétuo) de terras públicas a indivíduos mediante: A obrigação de manter o imóvel ou a terra em bom estado O pagamento de um valor único ou anual pelo direito de uso do imóvel ou da terra Mesmo com essa cessão, a União, no caso, mantém o domínio pleno sobre esse imóvel ou terreno. A enfiteuse também é conhecida como aforamento. Isso porque o indivíduo que compra o domínio útil do imóvel paga o foro, uma quantia anual cobrada por esse domínio. Além do foro, o laudêmio precisa ser pago caso esse imóvel seja vendido eventualmente. No caso das construções em  áreas que pertencem à União, como as costeiras, a enfiteuse envolve a União e os indivíduos que compram esses imóveis. Lembre-se que a enfiteuse e laudêmio são coisas diferentes. A enfiteuse (ou aforamento) é a instituição contratual que transfere, de certa forma, uma propriedade que é da União a particulares. O laudêmio é um valor que deve ser pago como condição para que essa propriedade da União seja vendida. Laudêmio e foro: qual é a diferença? Foro e laudêmio são dois pagamentos diferentes referentes a situações contratuais de enfiteuse. Laudemio O laudêmio, como já vimos, refere-se a um valor que deve ser pago para a União de forma a possibilitar a transferência de propriedade de forma onerosa, como por exemplo de um vendedor a um comprador de um imóvel em área marinha. Foro O foro, por sua vez, é um percentual que deve ser pago anualmente, como se fosse uma “taxa de ocupação” de um imóvel em área litorânea. Está previsto em 0,6% do valor do imóvel correspondente, segundo a mesma legislação que rege o laudêmio.  Esse percentual é pago por aquele que recebe a propriedade útil do imóvel e a utiliza. Ou seja: o comprador do imóvel.  