DAGLIA SANTIS
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Colunista desde: 09/2021
Site: www.dagliasantis.com.br
Daglia Santis é Advogada está entre os TOP 10 advogados(as) possuindo conhecimento em diversas áreas como: Jurídico Imobiliário, Locação, Documentação, Imóveis, Condomínio e etc, possuindo um total de 3 artigos publicados e mais 273 respostas em nosso fórum. Está no mercado imobiliário desde 2003 atuando principalmente nos bairros Florianópolis, Porto alegre e Itajaí,
Garantindo uma Transação Segura: Elementos Essenciais em um
18/11/2023
Ao adentrar o complexo cenário do mercado imobiliário, alicerçar uma transação segura e transparente é uma prioridade indiscutível. Nesse contexto, um contrato de compra e venda de imóveis se torna o instrumento fundamental para formalizar os acordos entre as partes envolvidas. Para assegurar que todas as bases estejam cobertas e proteger os interesses tanto do comprador quanto do vendedor, é imperativo incluir determinados elementos essenciais no contrato. Abaixo, destacamos o que não pode faltar nesse documento crucial. 1. Identificação das Partes: O contrato deve começar com uma clara identificação de ambas as partes envolvidas, incluindo nome completo, estado civil, profissão, endereço, e outros detalhes relevantes. 2. Descrição Detalhada do Imóvel: É crucial incluir uma descrição precisa do imóvel em questão, abrangendo características físicas, localização exata, dimensões, limites e quaisquer outros elementos que o identifiquem de maneira inequívoca. 3. Condições de Pagamento: Especificar as condições de pagamento é vital para evitar mal-entendidos. Isso inclui o preço total, forma de pagamento (à vista, financiamento, etc.), datas de vencimento e eventuais penalidades por atraso. 4. Prazos e Condições de Entrega: Determinar prazos para a entrega do imóvel e as condições em que isso ocorrerá são fundamentais. Caso haja obras ou reformas pendentes, essas condições devem ser explicitamente estipuladas. 5. Cláusulas Especiais: Incluir cláusulas especiais que abordem aspectos específicos da transação, como a resolução de contingências, responsabilidades por reparos, e outras condições particulares acordadas entre as partes. 6. Documentação Necessária: Listar toda a documentação necessária para a conclusão da transação, incluindo certidões, registros e outros itens pertinentes. 7. Responsabilidades Legais: Detalhar as responsabilidades legais de ambas as partes durante e após a transação é crucial. Isso pode envolver questões como a regularização documental e a quitação de tributos. 8. Penalidades e Rescisão: Estabelecer penalidades para descumprimento das cláusulas contratuais e as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido é essencial para proteger os interesses das partes. 9. Assessoria Jurídica: Incluir uma cláusula que recomende ou exija a assessoria jurídica é uma prática recomendada. Isso assegura que ambas as partes compreendam plenamente os termos do contrato antes da assinatura. 10. Pagamento da comissão de corretagem: Mesmo que o contrato de prestação de serviços seja assinado em apartado, insira uma cláusula falando sobre a responsabilidade do pagamento da comissão, seu quantum, e penalidades pelo atraso. 11. Assinaturas e Testemunhas: Finalmente, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e testemunhas. Ao integrar esses elementos essenciais em um contrato de compra e venda de imóveis, as partes envolvidas podem construir uma base sólida para uma transação imobiliária bem-sucedida, transparente e legalmente segura. Recomenda-se sempre buscar a orientação de profissionais especializados em direito imobiliário para assegurar a conformidade com as leis vigentes e a proteção integral dos interesses das partes.
A Importância do Prazos do Contrato de Locação Residencial
21/09/2021
A Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, procurou conceder proteção e estabilidade à moradia dos locatários. Dessa forma, os efeitos de contratos de locação residencial celebrados com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses são diferentes daqueles celebrados com prazo inferior a 30 (trinta) meses. Com efeito, o artigos 46 e 47 do Diploma Legal acima mencionado assim estipularam: Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir -se -á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Como se percebe, o legislador estabeleceu uma “penalidade” para aqueles locadores que optam por pactuar contratos de locação com prazo inferior a trinta meses e isso se reflete na impossibilidade de retomar por denúncia vazia (sem justificativa) o imóvel ao término do prazo. Assim sendo, uma locação de um ano, por exemplo, ficará automaticamente prorrogada quando chegar ao fim, limitando-se o pedido de retomada às hipóteses de denúncia cheia ali previstas, quais sejam, 1) mútuo acordo; 2) prática de infração legal ou contratual; 3) falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 4)realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 5) extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 6) uso próprio, de cônjuge ou companheiro do locador, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio e 7)se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento. Não sendo o caso de nenhuma dessas sete justificativas, o imóvel só pode ser retomado por denúncia vazia (sem justificativa) quando a vigência ininterrupta da locação alcançar cinco anos. Por esse motivo, se o locador não vislumbra que em um futuro breve precisará do imóvel para uso próprio, o recomendado é sempre que o contrato de locação de imóvel residencial seja pactuado com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a fim de possibilitar sua retomada por denúncia vazia (sem justificativa) ao término do prazo.
Imposto Sobre Lucro Imobiliário: Isenção e Desconto
17/09/2021
A maioria das pessoas, quando vende um imóvel por valor superior ao da aquisição, já começa a ficar preocupada com o pagamento de imposto sobre ganho de capital, que representa o suposto lucro obtido na negociação. No Brasil, atualmente, para imóveis de até R$ 5.000,000,00 (cinco milhões), a alíquota aplicada é de 15% (quinze por cento), e ela vai subindo gradativamente conforme o valor da avaliação do bem, podendo chegar até em 22,%%. Então, imagina que a compra foi de R$ 4.000.000,00 e a venda de R$ 5.000.000,00. Em tese, o lucro seria de R$ 1.000.000,00 e sobre este deveria ser recolhido o imposto. Porém, a lei traz algumas hipóteses de isenção no pagamento e também de dedução, que eu vou arrolar aqui pra você, esclarecendo, porém, que elas não são exaustivas, mas exemplificativas. As hipóteses de isenção mais comuns são as seguintes: Alienação de imóvel de pequeno valor, assim considerado de até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais); Alienação de bem de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), mas desde que seja o único imóvel residencial da pessoa, e ela não tenha se valido do benefício de isenção nos últimos cinco anos; Aquisição de outro imóvel (ou imóveis) residencial no Brasil no prazo de 180 dias (cento e oitenta dias) com o produto da alienação, independente do seu valor. Mesmo que você não possa ser beneficiado pela isenção no pagamento, há maneiras de reduzir esse cálculo. Aqui eu vou dar dicas de ouro: Compra de um imóvel sem mobília e venda de um imóvel com mobília. Você precisa diferenciar quanto está sendo pago pelo imóvel e quanto está sendo pago pelos móveis. Do contrário haverá injusta tributação sobre a parte que corresponde a estes, que em verdade não constitui lucro imobiliário. Então, sempre procure separar nos contratos essas informações para que não seja considerado o valor total da venda; Comissão de corretagem. A comissão do corretor também pode ser descontada a fim de que não integre o cálculo; Se você ampliou o imóvel, construiu ou executou uma benfeitoria, deve declarar todas elas, para que também possam ser abatidas. Sempre guarde os recibos de todas essas obras; Juros do financiamento. Se você financiou o imóvel que agora está vendendo, os juros pagos também podem ser descontados. É aqui nesse item que a maioria das pessoas acaba conseguindo diminuir a mordida do leão; O imposto que você pagou na aquisição do imóvel, que na maioria dos Municípios é de 3% (três por cento), também entra na dedução. Por esse motivo também é importante manter todos os comprovantes na mão. Você sabia disso? Achou relevante? Compartilhe a informação com as pessoas que você conhece. Um abraço, Daglia Santis (OAB/RS 73253).
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