Base de Cálculo do Itbi Em Venda Direta e Online da Caixa

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a transferência de propriedade de imóveis, seja por compra e venda, doação ou herança. A base de cálculo do ITBI é um tema que frequentemente gera controvérsias, especialmente quando se trata de imóveis adquiridos em modalidades específicas, como a venda online e a venda direta online, promovidas pela Caixa Econômica Federal. Recentes jurisprudências têm esclarecido aspectos importantes sobre a matéria, especialmente no que diz respeito à base de cálculo do imposto nessas modalidades de transação.

A Base de Cálculo do ITBI em Venda Online e Venda Direta Online Caixa

De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido. No entanto, o conceito de "valor venal" tem sido objeto de discussão, especialmente quando o imóvel é adquirido em leilões extrajudiciais ou vendas diretas promovidas por instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal.

A jurisprudência recente, como o Recurso Inominado nº 50169237320238210026, julgado pela Segunda Turma Recursal da Fazenda Pública do Rio Grande do Sul, estabeleceu que, em casos de arrematação extrajudicial, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da arrematação, e não o valor venal atribuído pelo município. Esse entendimento foi reforçado no caso de Apelação Cível nº 5005656-02.2023.8.24.0033, julgado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, que manteve a sentença de procedência ao determinar que o valor da arrematação extrajudicial deve ser utilizado como base de cálculo do ITBI.

No caso específico de imóveis adquiridos por meio de Venda Online e Venda Direta Online da Caixa Econômica Federal, o entendimento é o mesmo. Estas também são modalidades  de arrematação extrajudicial, na qual o imóvel é oferecido diretamente pela instituição financeira, sem a necessidade de leilão público. Nesses casos, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivamente pago pelo adquirente, e não o valor venal atribuído pelo município.

O Caso do Mandado de Segurança no Rio de Janeiro

Um exemplo emblemático dessa discussão é o Mandado de Segurança nº 0087034-05.2023.8.19.0001, impetrado por um adquirente de imóvel Caixa contra o Município do Rio de Janeiro. O impetrante adquiriu um imóvel por meio de Venda Direta da Caixa Econômica Federal pelo valor de R$ $mas\; omunicípioutilizoucomobasede\; cálculodoITBIovalorvenaldeR\$$ 308.276,70, quase o dobro do valor da transação.

O juiz Marco Antônio Azevedo Junior, ao analisar o caso, concedeu o mandado de segurança ao impetrante, determinando que a base de cálculo do ITBI deveria ser o valor da arrematação extrajudicial (venda direta), e não o valor venal atribuído pelo município. O magistrado fundamentou sua decisão no entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que, em casos de arrematação extrajudicial, o valor venal para fins de ITBI deve ser o valor da transação, e não o valor de mercado atribuído pelo fisco.

O Entendimento do STJ e dos Tribunais Estaduais

O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em casos de alienação extrajudicial, como a Venda Online e Venda Direta Online, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da arrematação. Esse entendimento foi consolidado no Recurso Especial nº 1996625/PR, julgado pela Segunda Turma do STJ, que determinou que o valor venal do imóvel, para fins de ITBI, deve ser o valor obtido na arrematação, independentemente do valor de mercado atribuído pelo município.

Esse posicionamento tem sido seguido pelos Tribunais Estaduais, como no caso da Apelação Cível nº 0263424-58.2022.8.19.0001, julgada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que manteve a sentença que determinou o uso do valor da arrematação como base de cálculo do ITBI em casos de leilão extrajudicial.

Renato Luiz, contador e gestor de negócios imobiliários na imobiliária Acasa Nova Facilitadora Imobiliária, destaca a importância de se observar o valor real da transação como base de cálculo do ITBI, especialmente em vendas diretas e online promovidas pela Caixa Econômica Federal. Segundo ele, "a utilização do valor venal atribuído pelo município, quando este é superior ao valor da transação, pode gerar uma carga tributária excessiva e desproporcional, ferindo o princípio da capacidade contributiva e da justiça fiscal".

Renato ressalta ainda que, em muitos casos, os imóveis adquiridos em vendas diretas e online são provenientes de processos de recuperação de crédito por parte da Caixa, o que justifica a venda por valores abaixo do mercado. "Nesses casos, o valor da transação reflete a realidade econômica da operação, e não faz sentido que o município cobre um tributo com base em um valor que não corresponde ao efetivamente pago pelo adquirente", afirma.

As recentes decisões judiciais têm consolidado o entendimento de que, em casos de venda direta online e arrematação extrajudicial de imóveis, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação, e não o valor venal atribuído pelo município. Esse entendimento está alinhado com os princípios da legalidade e da capacidade contributiva, garantindo que o tributo seja calculado com base na realidade econômica da operação.

Para os adquirentes de imóveis em vendas diretas e online da Caixa Econômica Federal, é fundamental estar atento a essa jurisprudência e, se necessário, buscar a revisão da base de cálculo do ITBI junto ao município, com o apoio de profissionais especializados, como contadores e advogados tributaristas. Dessa forma, é possível garantir que o tributo seja calculado de forma justa e proporcional ao valor efetivamente pago na transação.