Dúvida no Oitavo Oficío Registral de Imóveis do Rj

DÚVIDA NO OITAVO OFÍCIO REGISTRAL DE IMÓVEIS DO RIO DE JANEIRO

David Bresciani dos Santos  

RESUMO

Este artigo tem como escopo analisar brevemente um caso concreto a respeito de uma escritura de compra e venda, um serviço registral de móveis, e mostrar a importância de fazer os serviços conforme a lei. As normas legais em vigência, por diversas vezes, precisam ser interpretadas e confrontadas pelos senhores oficiais dos registros competentes com expertise empresarial: de um lado, um agente que somente faz o que a lei permite; do outro, um em que tudo que não é defeso em lei lhe é permitido. Nesse extremo das relações, está o consumidor final, a pessoa simples de entendimento, que precisa se valer de serviços especializados,  para lograr êxito em suas questões pessoais, para lhes auxiliarem nos contratos sinalagmáticos de compra e venda. O Código Civil trata que, em não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo no país. Desse importante diploma legal, obtemos duas características importantíssimas para as transações imobiliárias: a publicidade, para que todos saibam o que está acontecendo, e o conhecimento pelos entes estatais das transferências de propriedade, para que possam, através de impostos, como o Imposto de Transferência entre Bens Imóveis, o conhecido ITBI, dar a devida legalidade ao ato praticado entre pessoas físicas e jurídicas nas transações, visto que uma escritura pública é lavrada perante um estabelecimento privado com pagamento em forma de emolumentos ou custas, por um oficial aprovado em concurso público de mais alto rigor, de provas e títulos, para desempenhar funções ou atos delegados pelo Poder Público.

Palavras-chave: Escritura de Compra e Venda, Cartório, Averbação, Dúvida, Corregedoria de Justiça

1 INTRODUÇÃO

“Podemos compreender que o direito deve sempre buscar desempenhar a melhor interpretação tendo em vista almejar a ‘melhor luz’.” (DWORKIN)

Os cartórios e serventias de registro onde são desempenhadas atividades de registros sob delegação do Poder Público desempenham função primordial para a segurança jurídica e publicidade dos atos praticados nas transações imobiliárias, em específico no 8° Serviço Registral de Imóveis, onde podemos, a partir de uma caso concreto, ter melhor conhecimento de como é importante para o cidadão praticar seus atos em conformidade com a lei, pois é essa mesma lei que vai lhe socorrer em determinado lapso de tempo, quando tudo der errado, assessorados ou não na hora do ato. O serviço extrajudicial em questão é instruído e fiscalizado permanentemente pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro de acordo com os diplomas legais, mantém o cartório atualizado por meio de um sistema complexo especializado que se desdobra em vários e perfeitos mecanismos de aperfeiçoamento e controle das serventias extrajudiciais em sua área de jurisdição. Um deles é a Corregedoria de Justiça, mantendo, assim, estrutura administrativa de todo um sistema pautado em leis e normas correlatas harmônicas entre si. Nos casos de conflito de diploma, pode o cidadão que uma vez optou por ter a lei como sua companheira nas conquistas de seus objetivos recorrer a este para lhe dirimir as questões mais complexas que possam surgir no decorrer do negócio jurídico perfeito e sem mácula, sendo realizado em estrita observância da lei. Assim, proteger o cidadão comum de boa-fé que, por desconhecer certos aspectos de leis e normas, muitas vezes, é prejudicado por praticar seus atos em vigor de uma norma que, logo em seguida, é considerada ilegal. Porém, aos que se valem da lei como uma importante aliada, esta nunca dorme a favor daqueles que a buscam. 

2 A CGJRJ: BREVE CONCEITO

Corregedoria Geral de Justiça, sob o comando do Corregedor-Geral de Justiça, empossado pelo Tribunal Pleno, composto por 180 Desembargadores que o elegem para um mandado de dois anos, sendo permitida uma recondução. É um órgão de planejamento, supervisão, coordenação, orientação e fiscalização das atividades administrativas e funcionais da primeira instância do Poder Judiciário. É administrada juntamente com oito juízes auxiliares. Acaba, assim, com suas funções administrativas definidas, por enviar aos cartórios normas, orientações, como a veiculada em 13/12/2009 na Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça do estado do Rio de Janeiro, que trata em seu artigo 646. É vedado o registro de títulos de alienação de fração de terrenos que caracterizem o descumprimento do art. 52 ou que desatenda ao art. 53, ambos da Lei 6.766/79, ou que caracterizem a vinculação de fração ideal a unidades autônomas, sem o registro do memorial de incorporação pelo serviço competente. E, ainda, em seu artigo do mesmo provimento, 647, diz: os Oficiais de Registro de imóveis são obrigados, sob pena de falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio cível, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e burla a lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes na matrícula.

2.1    OITAVO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS     

2.1.1 Apresentações de Escritura e Negativa

Manter a ordem dos atos praticados pelas serventias que estão debaixo da tutela do Estado, por meio do Poder Judiciário. Decorre de lei constitucional em seu artigo 236, parágrafo I, da Carta Magna, trazendo a seguinte redação: Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registros e seus prepostos, e definirá a fiscalização de seu atos pelo Poder Judiciário. Pois bem!
Neste estrito de suas funções, o Sr. Oficial do 8° Serviço Registral de Imóveis recebeu no dia 23/10/2019, por meio do protocolo, pedido de averbação de uma escritura pública junto à matrícula de imóvel localizado em sua circunscrição, de natureza de compra e venda. 
Após o período dado pela lei, o Sr. Oficial reportou as seguintes exigências na pesquisa de status de protocolo: a presente venda contraria os dispositivos dos artigos 646 e 647 do provimento nº 12/2009 da Corregedoria Geral de Justiça do RJ (averbar a construção e registrar a instituição de condomínio edilício). Ao receber a primeira negativa, o apresentante anexou traslado de certidão de Convenção de Condomínio registrada no 5° Ofício de Niterói em 07/08/2001, conforme Lei 6.015/73, em seu artigo 127 inciso VII (facultativo de quaisquer para sua conservação).

2.2 A ESCRITURA

Lavrada pelo 17° Ofício de Notas da Capital na seguinte forma: aos vinte e sete dias do mês de outubro do ano de dois mil e um, compareceram perante o substituto, na travessa do Ouvidor, n° 17-A, Centro do Rio de Janeiro, dois alienantes médicos, com o intuito de transferir fração do terreno para outra médica. Em razão disso, foi relatado ao Sr. escrevente e apresentados documentos que comprovavam serem os legítimos donos, possuidores do imóvel  sob a matricula 86542-2DF-2-59 do 8° Serviço Registral de Imóveis, e, segundo, que o imóvel a ser fracionado foi havido por escritura pública lavrada no mesmo cartório onde se encontravam para fazer a presente venda, no livro n° 5113, fls 115, Ato n° 041, em 07/01/1997 e registrada no Oitavo Ofício de Registro de imóveis em 07/031997. Sendo assim,  vendida a fração de 0,019119 da totalidade do terreno por R$ 3.000,00 (três mil reais) e que a presente Compra e Venda foi celebrada ad corpus e, ainda, conforme consta na escritura, que os outorgados celebraram contrato com determinada empresa de engenharia, bem como o Instrumento Particular de Convenção do prédio de uso exclusivo destinado a consultórios a ser erigido com recursos próprios, e quando pronto se denominaria Clínica Médica, com o objeto do projeto n° 02/305409/98. Conforme Estatuto da Convenção em epígrafe, foi pago o Imposto de Transmissão devido no valor de R$ 452,89 pelo adquirente através da guia n° 610966, na data de 27/10/1999. As certidões fiscais e enfitêutica ficariam arquivadas no referido cartório e as custas no presente ato seriam de R$ 259,44, recolhidas em talonário próprio, acrescidas de 20% devido ao Estado no valor de R$ 51,88, conforme Lei Estadual 713/83, acrescidas ainda de Mútua dos Magistrados, Caixa de Assistência do Ministério Público, Caixa de Assistência dos Membros da Assistência Judiciária do Estado, conforme Lei 489 de 19/11/1981 no valor de R$ 3,47, Acoterj R$ 0,07, conforme Lei n° 590 de 26/10/1982 e distribuição no valor de R$ 2,59.
No intuito de dar continuidade ao registro foi relatado pelo apresentante as exigências feitas pelo Oitavo Ofício a proprietária que não conseguiu por meios próprios junto aos outros condôminos cumprir as exigências e perdendo assim o prazo de cumprimento.

2.3 SEGUNDO PROTOCOLO

Foi entregue novamente o pedido de averbação de escritura em 27/04/2020 com documentos que comprovavam o IPTU predial junto à Prefeitura do RJ e a certidão de ônus reais do referido imóvel. Constam 21 escrituras averbadas aproximadamente, lavradas nos cartórios dos ofício do 11º, 12º e 17º, este último, com a maioria absoluta das feituras, em estudo apurado após o prazo da Lei, foi novamente indeferido o pedido, mesmo apresentando a certidão de ônus da matrícula 86542-A, com o devido acolhimento das escrituras de Compra e Venda de forma e especificidades exigidas em Lei, já tendo acolhido várias vezes os documentos similares ao apresentado, a palavra final foi a Negativa.

3    ABNUÊCIA DO APRESENTANTE
    
            Convencido de que tal ato está em desacordo com a Constituição Federal em seu artigo 5º caput, Todos são iguais perante a Lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no país a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, e no inciso XXXVI – A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito, e a coisa julgada. A cliente, após ter realizado todos os feitos em cartórios de títulos e documentos, ter dado publicidade, recolhido as custas e emolumentos, acreditou, assim, ter cumprido todos os requisitos que a Lei solicitava, conforme o número de escrituras lavradas e devidamente averbadas.

4    OFÍCIO

            Acolhido o pedido, então, o Oficial, com fundamentação por parte do apresentante, iniciou procedimento administrativo com o intuito de remeter a escritura ao juízo competente para apreciação do Magistrado da Vara de Registros Públicos da Capital, em que foi prenotado o título com os seguintes dizeres na página 01, segundo parágrafo: fiz a remessa por ter dúvida em proceder ao registro pretendido, de acordo com as razões que seguem em apenso aos referidos documentos; página 02, segundo parágrafo: encontra-se prenotado sob o número 824455 o requerimento de registro supradescrito, referente ao lote descrito e caracterizado na matrícula 86542-A dos assentamentos desta Serventia Registral, referente à fração de 0,019119 do terreno da Rua Guarapari, onde existiu um prédio n° 41, Freguesia de Irajá, nesta Cidade; e terceiro parágrafo: quando o requerimento foi submetido ao exame, nos termos dos arts. 408,XIII c.c 431, parágrafo 4° c.c 433, todos da CNCGJRJ - Parte Extrajudicial, esta serventia formulou exigências descritas adiante, as quais o interessado afirmou não ser capaz de superar, levando-o a requerer a suscitação de dúvida.

5    IMPUGNAÇÃO

            Na página dois, nos terceiro, quarto e quinto parágrafos, foram levantados os seguintes argumentos: em observação ao art. 108 do CC, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos, ao dizer “não dispondo a lei em contrário”, o legislador estabeleceu, como regra nestes negócios imobiliários, o instrumento público, título que foi devidamente apresentado pelo suscitante ao 8° Registro de Imóveis para comprovar a aquisição do bem imóvel. Insta esclarecer que o bem vendido pelo preço de R$ 3.000,00 (três mil reais), pago integralmente em 27/10/1999, cujo valor do salário mínimo nacional era de R$ 136,00 (cento e trinta e seis reais) naquele ano e realizado o pagamento do ITBI na mesma data, como já mencionado o valor anteriormente por meio da guia DARM 610966, que ficou arquivada no 17° Ofício de Notas da Capital. Página 03, parágrafos primeiro (com tudo, a proprietária deixou de registrar a fração ideal do seu terreno no 8° Serviço Registral de Imóveis, por entender que apenas a escritura pública lavrada era suficiente para oficializar sua propriedade), segundo (após lavrar a escritura, a proprietária acreditou já ter atendido aos requisitos legais, presumindo válido e perfeito o negócio jurídico que originou o título registrado), terceiro (de acordo com o ordenamento positivo até o ano de 2008 [antes da entrada em vigor do atual Provimento CGJ n° 12/2009] era possível o registro do título de compra e venda, à vista dos que foram devidamente registrados no respectivo registro até novembro do ano descrito, não caracterizando assim qualquer fraude ou fuga às normas legais que regulam o parcelamento do solo) e quarto (na cláusula sexta da referida Escritura, consta de forma expressa que a construtora ergueria um condomínio composto por 05 pavimentos, com 10 salas por andar, destinado à área da saúde, atualmente em funcionamento com inscrição na Receita Federal).

5.1    FUNDAMENTAÇÕES JURÍDICA

Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça do estado do Rio de Janeiro (Parte Extra Judicial) nº 12/2009 conforme segue:
Art. 649 Inconformando-se, o apresentante do título levado a registro com a negativa do Oficial em registrá-lo poderá solicitar ao Oficial que suscite dúvida ao Juízo competente, visto que há irresignação total da negativa emitida pelo suscitado, impugnando-se, desde já, todos os tópicos exigidos pelo Oficial de Registro. Ademais, todas as exigências são impossíveis de ser cumpridas unicamente e exclusivamente pela proprietária, tendo em vista tratar-se de um condomínio.
Art. 198 da Lei de registros públicos – caput. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte.

6    CONCLUSÃO

Com a abertura de ‘Dúvida’, foi instaurado o processo com parecer dado pelo Ministério Público, impugnação do apresentante, aduzindo que: (i) a outorgada compradora, após lavrar a escritura de compra e venda, acreditou ver atendidos os requisitos legais referentes à negociação imobiliária; (ii) com base no princípio tempus regit actum, o ordenamento vigente até o ano de 2008 possibilitava o registro do título de compra e venda de fração ideal de imóvel, à vista dos diversos títulos que foram devidamente registrados no 8° RGI, não caracterizando qualquer fraude ou burla às normas legais,  que regulam o parcelamento; (iii) conforme estava previsto na cláusula sexta da escritura de compra e venda, a construtora ergueu um condomínio edilício composto por 5 pavimentos, 10 salas por andar, destinado exclusivamente à área da saúde; (iv) a Prefeitura está ciente de toda a situação e adotou as  providências cabíveis. Sem oposição ao pedido formulado pela parte interessada.
Até o fechamento deste artigo, por motivos de força maior em decorrência do surto de Covid-19, ainda não havia sido emitida decisão do Magistrado Da Vara De Registros Públicos.
    
FONTES

Lei 6.956/2015 dispõe sobre a Organização e Divisão do Judiciário no estado do Rio de Janeiro. Art. 2 competência do tribunal Pleno. Via internet na página do TJ.

Arts. 21 a 23 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, atribuições do Corregedor-Geral de Justiça. Via internet na página do TJ.

Lei de Registros Públicos 6.015/73, Arts. 127 inciso VII, 198 caput, 646 caput, 647 caput, 649 caput. Site da Câmara dos Deputados em PDF.

Constituição Federal de 1988. Art. 5, inciso XXXVI; Editora Rideel, 25 edição, 2019,  p. 14, Anne Joyce Angher.

Constituição Federal de 1988. Art. 236 parágrafo I, Editora Rideel. 25 edição. 2019, p. 141, Anne Joyce Angher.

Código Civil. Art. 108 Escritura Pública.  Editora Rideel. 25 edição. 2019,  p. 230, Anne Joyce Angher.

Protocolos 817582 data de 23/10/2019, 824455 datas 16/03/2020 do 8° Serviço Registral de Imóveis.

Escritura de Compra e Venda lavrada no 17º Ofício de Notas da Capital no livro 5762, fls 025, ato 015 em 27/10/1999.  

Protocolo 17426, recibo 2703/2019, livro 5762, folha 25; desarquivamento de ITBI, entrega em 30/10/2019 pelo 17° Ofício de Notas da Capital.

Cartório do 5° Ofício de Niterói, Instrumento de convenção do imóvel da Rua Guarapari n° 41.

Certidão de Ônus Reais 19/032261 pelo 8º Serviço Registral de Imóveis, em 10/09/2019 
Inscrição Fiscal Imobiliária na Prefeitura do Rio de Janeiro 0.215.318-7.

Comunicado de Alteração de Titularidade na Prefeitura do RJ, N° 09016718 gerado em 19/10/2019. 

Receita Federal, CNPJ do prédio 04.663.289/0001-80.
Suscitação de dúvida. Ofício N° 800/2020-OF. Rio de Janeiro 05/05/2020 emitida pelo Oficial do 8° Serviço Registral de  Imóveis.

Processo na Vara de Registros Públicos da Capital com o N° 0093297-58.2020.8.19.0001
Parecer do Ministério Público na página 110 e 111 no processo aludido.

DWORKIN, Ronald. O Império do Direito. Tradução: Jefferson Luiz Camargo. São Paulo: Martins Fontes, 1999.